Responsabilité du syndic en copropriété : indemnisation des préjudices et obligations de gestion – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 avril 2026, RG n° 23/06299

La juridiction a déclaré recevables les interventions des copropriétaires et de la société venant aux droits du syndic. Elle a retenu la responsabilité de la société pour des fautes de gestion, justifiant la demande de remboursement des honoraires perçus et l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires. La société a été condamnée à verser des sommes pour les honoraires indûment perçus, ainsi qu’à payer les dépens et une indemnité, tout en rejetant certaines demandes des copropriétaires.

L’affaire concerne un immeuble en copropriété situé à Bordeaux, composé de trois lots appartenant à différentes entités. En mars 2019, un syndic a été désigné pour gérer la copropriété, mais des reproches de fautes de gestion ont été formulés par les copropriétaires. En décembre 2022, lors d’une assemblée générale extraordinaire, il a été décidé de ne pas renouveler le mandat du syndic et de nommer un syndic bénévole.

En juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic sortant devant le tribunal, demandant une indemnisation pour les préjudices subis en raison de fautes de gestion. Suite à une fusion, un nouveau syndic a pris la relève. Les copropriétaires ont également intervenu dans la procédure pour soutenir la demande d’indemnisation.

Les requérants ont demandé au tribunal de déclarer leurs interventions recevables et de condamner le syndic à rembourser divers montants, y compris des honoraires indûment perçus, des agios, des pénalités et un préjudice moral. En réponse, le syndic a contesté les demandes, arguant que les fautes reprochées n’étaient pas prouvées et que les honoraires étaient dus.

Le tribunal a examiné la recevabilité des interventions et a constaté que le syndic avait effectivement manqué à ses obligations, entraînant des préjudices pour le syndicat. Il a donc condamné le syndic à indemniser le syndicat pour les honoraires perçus indûment, les agios et les pénalités, tout en déboutant les demandes des copropriétaires concernant les charges locatives non récupérées. Le tribunal a également rejeté les demandes reconventionnelles du syndic, soulignant l’absence de preuve de créance.

La juridiction a déclaré recevables les interventions volontaires des copropriétaires et de la société venant aux droits du syndic, conformément à l’article 329 du code de procédure civile. Elle a retenu la responsabilité de la société pour les fautes de gestion commises durant le mandat du syndic, en application de l’article 1992 du code civil, qui impose au mandataire de répondre des fautes dans sa gestion. Les manquements constatés, tels que l’absence de convocations d’assemblées générales et le non-respect des obligations de reddition de comptes, ont justifié la demande de remboursement des honoraires perçus, ainsi que l’indemnisation des préjudices matériels et moraux subis par le syndicat des copropriétaires. La juridiction a ainsi condamné la société à verser des sommes pour les honoraires indûment perçus, les agios, et les pénalités de retard, tout en rejetant les demandes des copropriétaires relatives aux charges non récupérées, faute de preuve de leur qualité de bailleurs. La demande de communication de pièces a été déclarée sans objet en raison de la radiation de la société du RCS. Enfin, la société a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans écarter l’exécution provisoire de la décision.

• Contrat de syndic signé entre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS, précisant les obligations du syndic.
• Relevés de compte démontrant les prélèvements d’honoraires effectués par la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS après l’expiration de son mandat.
• Documents relatifs aux convocations d’assemblées générales, attestant de l’absence de convocations pour les années 2020, 2021 et 2022.
• Factures de la société MASTER NET MULTISERVICES et pénalités de retard appliquées, prouvant le défaut de paiement des prestations de nettoyage.
• Relevés de compte de la SOCIETE GÉNÉRALE, montrant les agios et frais de rejet dus à l’absence de clôture du compte.
• Documents de relance d’ALLIANZ assurances, indiquant le non-paiement des primes d’assurance et les conséquences sur la couverture de l’immeuble.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le syndicat des copropriétaires obtient une indemnisation pour les préjudices subis, tandis que le syndic sortant fait face à des obligations financières et à des répercussions sur sa réputation professionnelle.

• Indemnisation du syndicat des copropriétaires pour les honoraires indûment perçus, les agios et les pénalités de retard.
• Obligation pour le syndic sortant de rembourser les montants dus, impactant sa trésorerie.
• Possibilité de recours pour le syndic sortant contre d’autres parties si des fautes de gestion sont prouvées.
• Impact sur la réputation du syndic sortant, pouvant affecter ses futures missions de gestion.
• Exposition à des frais de justice et dépens liés à la procédure judiciaire.
• Renforcement de la vigilance des copropriétaires dans la gestion future de leur immeuble.

Enseignements de cette décision

• Assurez-vous de la tenue régulière des assemblées générales.
• Documentez toutes les communications avec le syndic.
• Vérifiez la conformité des honoraires perçus par le syndic.
• Exigez la reddition de comptes à la fin du mandat du syndic.
• Intervenez rapidement en cas de manquements constatés.

À éviter

• Ne pas renouveler le mandat d’un syndic sans évaluation de ses performances.
• Ignorer les obligations légales de convocation d’assemblées.
• Accepter des honoraires sans justification claire.
• Retarder les actions en justice pour obtenir réparation.
• Omettre de vérifier les documents comptables fournis par le syndic.

Quelle est la recevabilité des interventions volontaires dans le cadre de la procédure ?

La recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI BASICS, la SC SCAFIM et du copropriétaire dans la procédure est fondée sur l’article 329 du code de procédure civile, qui n’est pas contestée par le défendeur. De même, l’intervention de la société SERGIC, venant aux droits de la défenderesse suite à une fusion absorption, est également jugée recevable.

Quel est le fondement juridique de l’action en responsabilité contre le syndic ?

L’action en responsabilité contre le syndic est fondée sur l’article 1992 du code civil, qui stipule que le mandataire répond non seulement du dol, mais également des fautes commises dans sa gestion. Les requérants doivent démontrer l’inexécution des obligations du syndic et le préjudice en résultant.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité du syndic en cas de manquement à ses obligations ?

Pour établir la responsabilité du syndic, il est nécessaire de prouver l’existence d’une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles, un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l’espèce, le syndic a manqué à ses obligations en ne convoquant pas les assemblées générales annuelles, ce qui engage sa responsabilité.

Quelle est la portée des articles 18 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les obligations du syndic ?

Les articles 18 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 imposent au syndic de convoquer au moins une assemblée générale par an pour permettre l’arrêté des comptes. Le non-respect de cette obligation constitue une faute engageant la responsabilité du syndic, comme constaté dans le cas présent.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation du syndic au remboursement des honoraires ?

La condamnation du syndic au remboursement des honoraires repose sur la constatation de fautes de gestion, notamment l’absence de convocation des assemblées générales et le non-vote des budgets prévisionnels. Ces manquements ont conduit à un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, justifiant le remboursement des honoraires perçus.

Quelles sont les conditions de la demande d’indemnisation pour préjudice moral ?

La demande d’indemnisation pour préjudice moral doit démontrer que les fautes du syndic ont causé un préjudice psychologique aux copropriétaires. Dans cette affaire, les manquements du syndic ont entraîné des tracas administratifs et une résistance abusive, justifiant une indemnisation de 1.000 euros.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En l’espèce, la société SERGIC a été condamnée à verser 2.000 euros au titre de l’article 700, en raison de sa responsabilité dans les fautes de gestion.

Quels sont les critères pour la fixation des créances et des intérêts dans le cadre de la procédure ?

La fixation des créances doit être fondée sur des éléments de preuve démontrant la liquidité, la certitude et l’exigibilité des sommes dues. Les intérêts peuvent être réclamés à compter de la date de la demande, conformément aux dispositions légales applicables. Dans cette affaire, les créances ont été établies sur la base des manquements du syndic et des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

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