Bail d’habitation : comment gérer les impayés et obtenir des délais de paiement ? – Tribunal judiciaire de Melun, 30 avril 2026, RG n° 26/00164

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation des baux et d’expulsion, respectant les procédures de la loi du 6 juillet 1989. La créance de 931,78 € a été reconnue par le locataire, qui a demandé des délais de paiement. Le juge a accordé un échelonnement sur sept mois. La résiliation a été prononcée pour absence de paiement régulier, avec possibilité d’expulsion en cas de non-respect des échéances. Les dépens ont été à la charge du locataire, et l’exécution provisoire a été déclarée de droit.

En mars 2005, un contrat de location a été établi entre la société d’HLM DOMAXIS et un locataire pour un local à usage d’habitation, suivi par deux autres contrats pour des emplacements de stationnement en 2007 et 2008. Le loyer initial pour le logement était de 411,59 € par mois, tandis que les emplacements étaient loués pour 15,00 € et 5,00 € respectivement. En août 2025, la société d’HLM, désormais représentée par une autre entité, a délivré un commandement de payer au locataire, réclamant un montant total de 14 770,15 € pour loyers et charges impayés.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie peu après, et en octobre 2025, la société d’HLM a assigné le locataire devant le tribunal, demandant la résiliation des baux et l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 22 389,00 € pour les loyers et charges dus. Lors de l’audience de mars 2026, le locataire a reconnu une dette, mais a contesté certains montants, affirmant avoir fourni les justificatifs de revenus demandés. Il a proposé un plan de paiement de 150,00 € par mois.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de la société d’HLM, confirmant que les procédures avaient été respectées, notamment la notification au préfet. Le juge a constaté que le locataire avait une dette locative de 931,78 € et a accordé un échelonnement de cette dette sur sept mois. Cependant, il a également décidé de prononcer la résiliation des baux en cas de non-respect des paiements. Le jugement a été rendu avec exécution provisoire, permettant à la société d’HLM de procéder à l’expulsion si nécessaire.

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation des baux et d’expulsion, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été effectuée conformément à l’article 24-II, et l’assignation a été notifiée au préfet dans le délai requis par l’article 24-III. Concernant le paiement des loyers, la créance a été établie à 931,78 €, conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462, et le locataire a reconnu sa dette tout en sollicitant des délais de paiement. Le juge a accordé un échelonnement de la dette sur sept mois, en vertu de l’article 24-V, permettant ainsi au locataire de régler sa dette tout en continuant à payer les loyers courants. La résiliation des baux a été prononcée en raison de l’absence de paiement régulier, conformément aux articles 1227 et 1228 du Code civil. En cas de non-respect des échéances, l’expulsion sera ordonnée. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et la demande d’indemnité d’occupation a été prévue en cas de résiliation. Les frais irrépétibles ont été rejetés, considérant l’équité des situations financières des parties. Enfin, l’exécution provisoire a été déclarée de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, en l’absence de dispositions contraires.

• Contrats de location entre la société d’HLM DOMAXIS et le locataire pour le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement.
• Décompte des loyers et charges impayés fourni par la SA d’HLM [Localité 3].
• Commandement de payer délivré au locataire en août 2025, réclamant un montant total de 14 770,15 €.
• Signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne, daté du 14 août 2025.
• Notification de l’assignation au préfet le 15 octobre 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
• Reconnaissance de la dette par le locataire lors de l’audience de mars 2026, avec proposition d’un plan de paiement.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu une décision favorable, tandis que le locataire, en tant que défendeur, doit faire face à des obligations financières et à des risques d’expulsion.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire en cas de non-respect des paiements.
• Le bailleur a le droit de réclamer des indemnités d’occupation en cas de résiliation des baux.
• Le bailleur doit assumer les frais de justice, mais peut récupérer les dépens du locataire.
• Le locataire doit respecter le plan de paiement de 150,00 € par mois pour éviter l’expulsion.
• Le locataire a la possibilité de contester les montants dus, mais doit prouver sa bonne foi.
• Le locataire doit être vigilant sur les délais de paiement pour éviter des majorations d’intérêts.

Enseignements de cette décision

• Respecter la saisine de la CCAPEX avant toute action en résiliation.
• Notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Documenter les impayés avec des preuves claires (contrats, décomptes).
• Proposer un plan de paiement réaliste en cas de dettes locatives.
• Prévoir une indemnité d’occupation en cas de résiliation des baux.

À éviter

• Ignorer les délais de notification au préfet.
• Ne pas signaler les impayés aux organismes compétents.
• Omettre de justifier les montants contestés lors de l’audience.
• Ne pas respecter les échéances de paiement convenues.
• Éviter de négliger les frais de procédure et les dépens.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

La saisine de la CCAPEX est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande d’assignation en résiliation de bail ?

La demande d’assignation en résiliation de bail est recevable si le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX et que la situation d’impayés a perduré. En l’espèce, la bailleresse a procédé à ce signalement le 14 août 2025, et la situation d’impayés ayant persisté, sa demande est donc recevable.

Quels sont les critères de notification au préfet pour l’assignation en résiliation de bail ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée impose que l’assignation aux fins de constat de résiliation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026, rendant la demande recevable.

Quelle est l’obligation du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La bailleresse a produit les contrats et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance locative ?

La créance locative est fixée sur la base des loyers et charges impayés. En l’espèce, la dette locative de M. [F] [D] s’élève à 931,78 € au 1er avril 2026, ce qui a été déterminé par le décompte actualisé fourni par la bailleresse, prouvant ainsi la liquidité et l’exigibilité de la créance.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le juge a accordé un échelonnement de la dette sur 7 mois, autorisant le locataire à se libérer par mensualités de 150,00 €.

Quelle est la qualification juridique de la résiliation du bail en cas de manquement aux obligations locatives ?

Les articles 1227 et 1228 du code civil stipulent que la résolution peut être demandée en justice. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire, justifiant ainsi la résiliation judiciaire des baux.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens dans le cadre de cette procédure ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, M. [F] [D] a succombé à l’instance, ce qui entraîne sa condamnation aux entiers dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge a décidé de rejeter la demande fondée sur cet article, considérant l’équité et la situation économique des parties.

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