Cautionnement : validité et conséquences des impayés de loyers en bail immobilier – Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, N° de RG 25/00717

La cour a confirmé la validité de l’acte de cautionnement, rejetant les moyens de nullité soulevés par la caution. Les mentions requises par la loi du 6 juillet 1989 étaient respectées. La caution avait connaissance de son engagement, et la désolidarisation du bail n’a pas modifié les risques encourus. La demande de décharge a été rejetée, tout comme celle de délais de paiement, jugés illusoires. Les dépens et une indemnité pour frais de procédure ont été mis à la charge de la caution.

En mai 2019, un bien immobilier a été donné à bail par des bailleurs à une locataire et son compagnon, avec un tiers se portant caution solidaire. Suite à la séparation du couple locataire, le bail a été transféré au nom de la seule locataire en avril 2021. En raison d’impayés de loyers, les bailleurs ont délivré un commandement de payer en février 2024, suivi d’une assignation devant le juge des contentieux de la protection en mai 2024 pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Le jugement rendu en novembre 2024 a déclaré recevable l’action des bailleurs, constaté la validité de la clause résolutoire, et ordonné à la locataire de libérer les lieux. La locataire et la caution n’ayant pas comparu, le tribunal a également condamné solidairement la locataire et la caution à verser aux bailleurs une somme représentant les loyers impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Les demandes de dommages et intérêts des bailleurs ont été rejetées.

En mai 2025, la caution a interjeté appel, contestant la validité de l’acte de cautionnement, arguant d’une absence de régularité formelle et d’une disproportion de l’engagement. Les bailleurs ont demandé la confirmation du jugement, tout en sollicitant des frais supplémentaires au titre des procédures.

La cour a examiné la validité de l’acte de caution, rejetant les arguments de nullité, notamment en raison de la conformité de l’acte aux exigences légales. La cour a également confirmé le montant des sommes dues, soulignant que la caution n’avait pas justifié de paiements intervenus après la date de décompte. Les demandes de délais de paiement ont été rejetées, considérant que la situation financière de la caution ne justifiait pas une telle mesure. Le jugement initial a donc été confirmé dans son intégralité, y compris les dépens à la charge de la caution.

La cour a confirmé la validité de l’acte de cautionnement, rejetant les moyens de nullité soulevés par la caution. En effet, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose des mentions précises dans l’acte de caution, qui étaient respectées en l’espèce. La cour a constaté que la caution avait connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement, et que la désolidarisation du bail n’avait pas modifié les risques encourus, puisque l’engagement de la caution demeurait inchangé. Les dispositions de l’article 2292 du code civil, qui stipulent que le cautionnement ne se présume pas et doit être express, n’ont pas été violées. La cour a également rejeté la demande de décharge de la caution, considérant que les bailleurs n’avaient pas nui à ses droits en acceptant la désolidarisation du bail. Concernant le montant des sommes dues, la cour a confirmé le montant de l’arriéré locatif, soulignant que la partie qui se prétend libérée par un paiement doit en justifier. Enfin, la demande de délais de paiement a été rejetée, la cour estimant que l’octroi de tels délais apparaissait illusoire au regard des revenus de la caution. Les dépens ont été mis à sa charge, ainsi qu’une indemnité pour frais de procédure au profit des bailleurs.

• Acte de cautionnement produit par le bailleur mentionnant le montant du loyer, les conditions de sa révision, et la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation par la caution.
• Contrat de bail du 2 mai 2019 certifiant que la caution a pris connaissance du contrat de location.
• Avis d’imposition de M. [A] pour l’année 2019, attestant de ses revenus annuels.
• Document intitulé ’résumé génératif’ rédigé par les bailleurs mentionnant uniquement le nom de [G] [A] et la reprise du contrat de location.
• Commandement de payer délivré le 14 février 2024, informant la caution des impayés.
• Décompte des arriérés locatifs arrêté au 31 juillet 2024, s’élevant à 13 654,98 €.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. La caution, en raison de la confirmation de la validité de l’acte de cautionnement, se voit maintenue dans ses obligations financières, tandis que les bailleurs bénéficient d’une décision favorable leur permettant de récupérer les loyers impayés.

• La caution est tenue de payer la somme de 13 654,98 € aux bailleurs.
• Les bailleurs peuvent procéder à l’exécution forcée de la décision pour récupérer les montants dus.
• La caution ne peut pas contester la validité de l’acte de cautionnement en raison du rejet de ses arguments de nullité.
• Les dépens de la procédure sont à la charge de la caution, augmentant son coût total.
• Les bailleurs peuvent renforcer leur position en cas de futurs litiges grâce à la confirmation de la validité de leur acte de cautionnement.
• La caution doit envisager des options de paiement ou de restructuration de sa dette, étant donné le rejet de sa demande de délais.

Enseignements de cette décision

• Respecter les mentions obligatoires dans l’acte de cautionnement.
• Connaître la nature et l’étendue de l’engagement avant de signer.
• Vérifier la conformité des actes avec les exigences légales.
• Documenter les paiements effectués pour justifier une décharge.
• Être conscient des implications d’une désolidarisation du bail.

À éviter

• Signer un acte de cautionnement sans avoir lu le bail.
• Ignorer les clauses de solidarité entre colocataires.
• Ne pas produire de justificatifs de paiement en cas de contestation.
• Attendre trop longtemps pour contester un engagement.
• Omettre de demander des délais de paiement en cas de difficultés financières.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité de l’acte de cautionnement ?

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 stipule que « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Dans cette affaire, l’acte de caution produit par le bailleur mentionne le montant du loyer, les conditions de sa révision, la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation par la caution, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1. Par conséquent, aucune nullité formelle de l’acte n’est encourue.

Quels sont les critères de nullité tirés de la disproportion de l’acte de caution ?

Les dispositions légales relatives à la disproportion de l’engagement d’une caution concernent uniquement les cautionnements donnés par des personnes physiques au profit de professionnels du crédit, conformément à l’article 2300 du code civil. En l’espèce, les époux bailleurs étant des particuliers, ce dispositif ne s’applique pas.

De plus, l’avis d’imposition produit par la caution montre qu’il disposait d’un revenu annuel de 20 255 €, ce qui ne le rendait pas impécunieux. Ainsi, le moyen tiré de la disproportion de l’acte de caution est écarté.

Quelle est la qualification juridique de la modification substantielle du contrat de bail et de l’étendue du cautionnement ?

L’article 2292 du code civil stipule que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » La caution soutient que la désolidarisation du bail constitue une modification substantielle du contrat, augmentant les risques de voir actionner la caution.

Cependant, l’acte de caution mentionne que la caution se porte pour Mme [G] [A] seule, sans mention de M. [Z], et pour l’entier loyer de 640 €. Il n’y a donc pas eu de modification substantielle à l’égard de la caution suite au départ de M. [Z], et l’engagement de la caution demeure le même.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la décharge de la caution ?

La caution invoque l’article 2314 du code civil, qui stipule que « La caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution. »

La cour a déterminé que la désolidarisation du bail n’augmente pas le risque pour la caution, car le bailleur peut réclamer le paiement total à l’un des locataires, et la caution demeure libre de dénoncer unilatéralement le cautionnement. De plus, le délai d’impayés invoqué ne justifie pas une décharge, car les bailleurs ont engagé des discussions amiables avant d’agir.

Quelle est la procédure applicable concernant le montant des sommes dues ?

Le premier juge a déterminé un arriéré locatif de 13 654,98 € selon un décompte produit arrêté au 31 juillet 2024. La partie qui s’estime libérée par un paiement doit en justifier. En l’espèce, l’appelant ne produit aucune pièce démontrant des versements intervenus, et les bailleurs n’ont reçu aucune somme depuis le 1er avril 2021.

Ainsi, la cour confirme le montant arrêté en principal. Concernant les intérêts, l’article 1231-7 du code civil prévoit que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. » Aucune circonstance ne justifie de déroger à ce principe.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement à la caution ?

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder des délais de paiement. La caution justifie de ses revenus annuels de 16 389 €, soit 1 365,75 € par mois. La dette de 13 654,98 € rapportée sur 24 mois représente une somme mensuelle de 569 €, soit près de la moitié de son revenu mensuel.

En l’absence de justification de ses charges, l’octroi des délais sollicités apparaît illusoire, et la demande est donc rejetée.

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