Bail commercial : fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation en cas de congé

La juridiction a statué sur la recevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture, en application de l’article 802 du code de procédure civile, déclarant irrecevables celles des époux relatives à l’indemnité d’occupation. Concernant la demande de nullité du congé, le tribunal a rappelé que cette question avait déjà été tranchée, s’appuyant sur l’autorité de la chose jugée selon l’article 480 du code de procédure civile. En ce qui concerne l’indemnité d’éviction, les parties se sont accordées sur son montant, fixé à 4 547 euros, conformément aux stipulations de l’avenant au contrat de bail. Pour l’indemnité d’occupation, la juridiction a retenu un montant de 8 184,60 euros par an, tenant compte des travaux réalisés et d’un abattement de précarité de 10%. Les demandes d’expulsion et de remise des locaux ont été jugées prématurées, car le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce. La compensation des créances réciproques a été ordonnée, et les dépens ont été mis à la charge des époux, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées, en raison de l’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction.

La juridiction a déclaré irrecevables les conclusions des époux relatives à l’indemnité d’occupation, notifiées après l’ordonnance de clôture. Concernant la demande de nullité du congé, le tribunal a rappelé qu’elle avait déjà été tranchée. L’indemnité d’éviction a été fixée à 4 547 euros, tandis que l’indemnité d’occupation a été retenue à 8 184,60 euros par an. Les demandes d’expulsion ont été jugées prématurées, et la compensation des créances réciproques a été ordonnée.

En date du 31 décembre 2008, des époux ont acquis des locaux auprès d’une société, destinés à être exploités en résidence de tourisme. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, ils ont donné ces locaux en bail commercial à une autre société, pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel fixé à 13 711 euros. En septembre 2012, la société locataire a été placée sous sauvegarde par le tribunal de commerce de Paris.

Un avenant au bail a été signé en août 2013, modifiant certaines conditions, notamment le loyer et la durée du bail. En janvier 2017, les époux ont signifié un congé à la société locataire, refusant le renouvellement du bail et proposant une indemnité d’éviction. En novembre 2018, ils ont assigné la société devant le tribunal pour obtenir l’expulsion et la reconnaissance de l’échéance du bail.

Le tribunal a rendu un jugement en février 2022, déclarant que le congé avait mis fin au bail et ouvrant droit à une indemnité d’éviction pour la société locataire. Il a également statué sur une indemnité d’occupation due par la société aux époux, mais a débouté ces derniers de leurs demandes d’expulsion et de dommages-intérêts.

En avril 2026, le tribunal a statué sur les demandes des parties, fixant l’indemnité d’éviction à 4 547 euros et l’indemnité d’occupation à 8 184,60 euros par an. La société locataire a été condamnée à verser aux époux une somme totale de 49 107,60 euros pour l’indemnité d’occupation due entre 2019 et 2025. Les demandes d’expulsion et de remise des locaux ont été rejetées, et une compensation des créances réciproques a été ordonnée. Les époux ont été condamnés aux dépens, tandis que la société locataire a vu ses demandes rejetées.

• Article 802 du code de procédure civile concernant la recevabilité des conclusions après l’ordonnance de clôture.
• Article 480 du code de procédure civile sur l’autorité de la chose jugée.
• Article L. 145-14 du code de commerce relatif à l’indemnité d’éviction.
• Article L. 145-28 du code de commerce concernant l’indemnité d’occupation.
• Rapport de l’expert judiciaire sur l’indemnité d’occupation et les travaux réalisés.
• Avenant au contrat de bail du 30 août 2013 stipulant les conditions de l’indemnité d’éviction.

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Les conséquences pratiques de cette affaire sont significatives pour les deux parties. D’une part, les époux, en tant que demandeurs, obtiennent une indemnité d’occupation et d’éviction, mais doivent également faire face aux dépens. D’autre part, la société locataire, bien qu’ayant été condamnée à verser des sommes importantes, conserve des droits en matière de contestation des loyers et des conditions d’occupation.

• Les époux reçoivent une indemnité d’occupation de 49 107,60 euros pour la période de 2019 à 2025.
• La société locataire est condamnée à verser une indemnité d’éviction de 4 547 euros.
• Les époux doivent assumer les dépens liés à l’instance, ce qui impacte leur budget.
• La société locataire conserve le droit de contester les montants des loyers et des indemnités d’occupation.
• Les époux doivent envisager des actions pour récupérer les sommes dues, y compris des mesures d’exécution si nécessaire.
• La société locataire doit se préparer à quitter les lieux dans un délai de trois mois après le paiement de l’indemnité d’éviction.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification des conclusions après l’ordonnance de clôture.
• Produire les preuves nécessaires pour justifier les demandes d’indemnité d’occupation.
• Connaître les dispositions légales sur l’indemnité d’éviction et d’occupation.
• Éviter de revenir sur des points déjà jugés pour ne pas risquer l’irrecevabilité.
• Prendre en compte les abattements de précarité dans le calcul des indemnités.

À éviter

• Ne pas ignorer les décisions antérieures du tribunal sur des questions similaires.
• Éviter de contester des conclusions sans preuves solides.
• Ne pas omettre de justifier les demandes de force majeure.
• Éviter de demander des expulsions prématurées sans paiement d’indemnité d’éviction.
• Ne pas négliger les obligations de paiement des loyers pendant la crise sanitaire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction ?

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Quelles sont les conditions de recevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture ?

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé ?

L’article L. 145-28 du code de commerce stipule que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. L’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative du bien conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour fixer l’indemnité d’occupation ?

La juridiction a retenu que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer prévu dans le contrat de bail, en tenant compte des travaux réalisés. L’expert a proposé de fixer l’indemnité d’occupation à un montant de 8 184,60 euros, en appliquant un abattement de 10% pour tenir compte de la précarité de la situation. La juridiction a également souligné que le loyer annuel au 1er avril 2019 devait être fixé à 9 094 euros, conformément aux stipulations contractuelles, et que l’indemnité d’occupation devait être évaluée à ce montant, sans tenir compte des indexations ultérieures.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre de la nullité du congé ?

L’article 480 du code de procédure civile stipule que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. La juridiction a constaté que le tribunal avait déjà statué sur la validité du congé dans un jugement antérieur, et que la société défenderesse ne pouvait revenir sur ce point sans avoir interjeté appel. Par conséquent, la demande de nullité du congé a été déclarée irrecevable.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité d’éviction selon les stipulations contractuelles ?

Les époux ont soutenu que l’indemnité d’éviction devait être fixée en application de l’avenant au contrat de bail du 30 août 2013, qui stipule que le droit à indemnité d’éviction du preneur est limité à un montant maximum représentant six mois du dernier loyer applicable. La société défenderesse a accepté que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 4 547 euros HT, conformément à ces stipulations.

Quelle est la procédure applicable en cas d’expulsion du locataire évincé ?

L’article L. 145-28 du code de commerce précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. De plus, l’article L. 145-29 stipule que les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction. Par conséquent, les demandes d’expulsion formulées par les époux ont été jugées prématurées.

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