Bail d’habitation : résiliation pour impayés et recours à l’expulsion

La juridiction a déclaré la demande de résiliation du contrat de bail recevable, en conformité avec les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ayant constaté que le bailleur avait respecté les délais de notification à la commission de prévention des expulsions et à la préfecture. La résiliation du bail a été prononcée en raison de l’impayé de loyers, conformément à l’article 24 I de la même loi, qui stipule que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. L’expulsion a été ordonnée, en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec un délai de deux mois pour libérer les lieux, et une indemnité d’occupation a été fixée à 788,62 euros par mois, en application de l’article 1760 du Code civil.

Les locataires ont été condamnés à payer la somme de 1 564,45 euros au titre des loyers et charges dus, assortie des intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103 et 1104 du Code civil. Des délais de paiement ont été accordés, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 V de la loi de 1989, permettant aux locataires de régler leur dette locative tout en maintenant le paiement des loyers courants. La décision a également inclus une condamnation aux dépens et une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais engagés par le bailleur. L’ordonnance a été assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

La juridiction a déclaré la demande de résiliation du contrat de bail recevable, constatant que le bailleur avait respecté les délais de notification. La résiliation a été prononcée en raison de l’impayé de loyers, après un commandement de payer resté infructueux. L’expulsion a été ordonnée avec un délai de deux mois pour libérer les lieux, et une indemnité d’occupation a été fixée. Les locataires ont été condamnés à payer des loyers dus, avec des délais de paiement accordés, ainsi qu’une indemnité pour les frais engagés par le bailleur.

La société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD EST a conclu un contrat de bail le 2 novembre 2021 avec deux locataires pour un logement à [Localité 5]. En raison d’incidents de paiement, la société a délivré un commandement de payer le 18 avril 2025, visant à recouvrer une somme de 2 241,45 euros. Ce commandement a été signifié aux locataires, qui n’ont pas régularisé leur situation.

Le 26 décembre 2025, la société a assigné les locataires devant le tribunal, demandant la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement d’une provision de 3 440,40 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 788,62 euros. Lors de l’audience du 27 mars 2026, la société a présenté son dossier, tandis que les locataires ont confirmé leur volonté de rester dans le logement et ont proposé un plan de paiement pour apurer leur dette.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de la société, constatant que les conditions légales pour la résiliation du bail étaient réunies, notamment le respect des délais de notification à la préfecture et à la commission de prévention des expulsions. Il a également noté que les locataires avaient repris le paiement de leur loyer courant et avaient demandé des délais pour régler leur dette.

Finalement, le tribunal a ordonné la résiliation du bail, autorisé les locataires à rembourser leur dette en plusieurs mensualités, et suspendu les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés. Les locataires ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation et des frais de justice, tout en étant informés que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

• Commandement de payer délivré le 18 avril 2025, visant à recouvrer une somme de 2 241,45 euros.
• Assignation des locataires devant le tribunal le 26 décembre 2025, demandant la résiliation du bail et l’expulsion.
• Décompte des loyers versé aux débats, établissant un montant de 1 564,45 euros dus au 27 mars 2026.
• Notification de l’assignation à la préfecture de Meurthe-et-Moselle le 29 décembre 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
• Preuve de la reprise du paiement du loyer courant par les locataires avant l’audience du 27 mars 2026.

Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires, tout en leur permettant de régler leur dette locative par mensualités. Les locataires, bien qu’ayant la possibilité de rester temporairement dans le logement, doivent faire face à des conséquences financières et juridiques significatives.

• Résiliation du contrat de bail, entraînant la perte du droit d’occupation du logement.
• Obligation de payer une indemnité d’occupation mensuelle au bailleur.
• Condamnation à rembourser les loyers impayés, avec intérêts au taux légal.
• Possibilité d’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
• Impact sur le dossier de crédit des locataires en raison des impayés.
• Frais de justice à la charge des locataires, incluant les dépens et une indemnité pour le bailleur.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la commission de prévention des expulsions.
• Conserver une preuve de l’assignation notifiée à la préfecture.
• Documenter les incidents de paiement avec des relevés clairs.
• Prévoir une clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Être proactif dans la communication avec le bailleur en cas de difficultés financières.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer délivrés par le bailleur.
• Ne pas respecter les délais de paiement convenus.
• Omettre de signaler les impayés aux organismes compétents.
• Attendre trop longtemps avant de proposer un plan de paiement.
• Ne pas conserver de preuves de paiement des loyers courants.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST a délivré un commandement de payer le 18 avril 2025, qui est resté sans effet dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail à compter du 18 juin 2025.

Quels sont les critères de recevabilité de la demande en résiliation de bail ?

La recevabilité de la demande en résiliation de bail est conditionnée par les dispositions des articles 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipulent que les bailleurs personnes morales doivent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonciation de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST a justifié avoir saisi la commission le 22 avril 2025, respectant ainsi le délai requis avant l’assignation du 26 décembre 2025.

Quelle est la procédure à suivre pour l’expulsion d’un locataire en cas de résiliation de bail ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 18 avril 2025, et l’expulsion ne pourra être ordonnée qu’après l’expiration de ce délai, soit à compter du 19 juin 2025, date à laquelle les locataires ont été considérés comme occupant les lieux sans droit ni titre.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en vertu de l’article 1760 du Code civil, qui stipule qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, destinée à rémunérer le propriétaire pour la perte de jouissance du local. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée à 788,62 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, et les locataires avaient repris le paiement de leur loyer courant, ce qui a permis d’accorder des délais de paiement pour apurer leur dette.

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