Bail d’habitation : obligations du bailleur et recours en cas de non-conformité

La juridiction a statué sur la demande de réalisation de travaux en se fondant sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer son entretien. Les constatations effectuées par le commissaire de justice ont révélé des traces d’humidité et des dégradations qui compromettent le caractère décent du logement, entraînant l’obligation pour le bailleur de réaliser les travaux nécessaires dans un délai de six mois, sous peine d’astreinte. Concernant la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, la juridiction a retenu que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui a justifié l’octroi d’une indemnité calculée à 20% du loyer sur une période de 15 mois. Pour le préjudice moral, la juridiction a reconnu la souffrance du locataire liée aux dysfonctionnements, lui accordant une somme de 500 euros. En revanche, sur la demande reconventionnelle en paiement, le bailleur a prouvé l’existence d’une dette locative de 914,58 euros, que le locataire n’a pas contestée de manière probante. Les demandes accessoires ont été accueillies, condamnant le bailleur aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a statué sur la demande de travaux, constatant des dégradations compromettant le caractère décent du logement. Le bailleur est tenu de réaliser les travaux dans un délai de six mois, sous peine d’astreinte. L’indemnisation du préjudice de jouissance a été accordée, représentant 20% du loyer sur 15 mois, ainsi qu’une somme de 500 euros pour le préjudice moral. Le bailleur a prouvé une dette locative de 914,58 euros, et les demandes accessoires ont été accueillies, condamnant le bailleur aux dépens.

En décembre 2017, la Société Anonyme d’Economie Mixte de la ville de [Localité 1] a conclu un bail avec un locataire pour un appartement et un emplacement de stationnement, fixant un loyer mensuel. En avril 2025, la SAEM [Localité 1] Habitat a cédé des biens immobiliers à l’Office Public de l’Habitat Est Ensemble Habitat. En mars 2024, un juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et a ordonné le paiement d’une somme provisionnelle par le locataire, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions.

En novembre 2024, le locataire a assigné la SAEM [Localité 1] Habitat pour obtenir des travaux d’isolation et d’aération, ainsi que des indemnités pour trouble de jouissance et préjudice moral. L’affaire a été mise en délibéré après plusieurs renvois, et le locataire a actualisé ses demandes lors de l’audience de février 2026, évoquant des problèmes d’humidité persistants et un défaut d’entretien.

L’Office Public de l’Habitat a contesté les demandes du locataire, invoquant un constat ancien et l’absence de preuves techniques. Le juge a examiné les obligations du bailleur en matière de logement décent, conformément à la législation en vigueur. Il a constaté que des traces d’humidité dans certaines pièces du logement constituaient une violation des obligations du bailleur, ordonnant ainsi la réalisation de travaux dans un délai imparti, sous peine d’astreinte.

Concernant les demandes d’indemnisation, le juge a reconnu un préjudice de jouissance et un préjudice moral, condamnant l’Office Public à verser des sommes au locataire. En revanche, le locataire a été condamné à régler une dette locative à l’Office Public, qui a prouvé l’arriéré de loyers. Le jugement a également ordonné le paiement des dépens et des frais d’avocat, tout en rappelant l’exécution provisoire de la décision.

• Constat d’huissier réalisé le 29 novembre 2023, documentant les dégradations dans le logement.
• Photographies prises par le commissaire de justice corroborant les observations de dégradations et d’humidité.
• Échanges de messages entre M. [R] [S] et l’OPH Est Ensemble, attestant de la connaissance de l’état du logement par le bailleur.
• Décompte de la créance actualisé au 18 février 2026, prouvant l’arriéré de loyers et charges impayés.
• Bail signé le 7 décembre 2017, établissant les obligations du bailleur et du locataire.

Dans cette affaire, le locataire a obtenu gain de cause concernant la réalisation de travaux nécessaires pour garantir un logement décent, tandis que le bailleur a été condamné à verser des indemnités pour préjudice de jouissance et moral. Cependant, le locataire a également été reconnu débiteur d’un arriéré de loyers, ce qui entraîne des conséquences financières pour les deux parties.

• Le bailleur doit réaliser les travaux dans un délai de six mois sous peine d’astreinte.
• Le locataire reçoit une indemnité pour préjudice de jouissance, compensant la dégradation de son cadre de vie.
• Le locataire est condamné à payer une dette locative, ce qui impacte sa situation financière.
• Le bailleur doit assumer les dépens de l’instance, augmentant ses coûts juridiques.
• Le jugement est assorti d’exécution provisoire, permettant au locataire de bénéficier rapidement des indemnités.

Enseignements de cette décision

• Obligation du bailleur de délivrer un logement décent.
• Importance des constats d’huissier pour prouver les désordres.
• Possibilité d’astreinte en cas de non-exécution des travaux.
• Indemnisation possible pour préjudice de jouissance et moral.
• Le locataire doit prouver ses contestations de dettes locatives.

À éviter

• Ignorer les obligations d’entretien du bailleur.
• Ne pas documenter les problèmes de logement par des constats.
• Attendre trop longtemps avant de faire des réclamations.
• Omettre de répondre aux demandes de paiement du bailleur.
• Ne pas respecter les délais impartis pour les travaux.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur ?

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité du bailleur en cas de non-respect de l’obligation de délivrance d’un logement décent ?

La responsabilité du bailleur est engagée lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, et le juge peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires. En l’espèce, les constatations du commissaire de justice ont établi des traces d’humidité et des défauts d’entretien, ce qui a conduit à la conclusion que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Quelle est la procédure applicable pour la demande de réalisation de travaux par le locataire ?

Selon l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut demander au juge de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Le juge peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. En l’espèce, le juge a ordonné à l’OPH Est Ensemble de réaliser les travaux dans un délai de six mois, sous peine d’astreinte.

Quels éléments doivent être prouvés pour obtenir une indemnisation du préjudice de jouissance ?

Pour obtenir une indemnisation du préjudice de jouissance, le locataire doit prouver que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ce qui a causé un préjudice. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de garantir la jouissance paisible du logement. En l’espèce, le juge a constaté que l’OPH Est Ensemble avait failli à cette obligation, ce qui a justifié l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Quelle est la qualification juridique des demandes reconventionnelles en paiement de loyers impayés ?

Les demandes reconventionnelles en paiement de loyers impayés doivent être fondées sur l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus. Le bailleur doit prouver l’arriéré de loyers et charges impayés. En l’espèce, l’OPH Est Ensemble a rapporté la preuve de l’arriéré de 914,58 euros, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de cette somme.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Le juge doit apprécier le montant de cette indemnité en fonction des circonstances de l’affaire. En l’espèce, le juge a accordé une indemnité de 500 euros à l’avocat du demandeur, en tenant compte des conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

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