Résiliation de bail pour impayés : modalités de suspension et apurement de la dette

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement de payer, délivré le 16 janvier 2024, a été suivi d’un délai de deux mois, durant lequel le locataire n’a pas apuré sa dette locative. La décision de recevabilité du dossier de surendettement, intervenue le 18 décembre 2025, n’a pas eu d’effet rétroactif sur l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci étant acquise depuis le 16 mars 2024. Toutefois, la juridiction a suspendu la résiliation du bail en raison de la volonté du locataire de régler sa dette, en application de l’article 24 VI de la même loi. Le juge a autorisé le locataire à se libérer de sa dette selon un plan d’apurement, en tenant compte de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La décision a également précisé que, si le locataire respecte les modalités du plan, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué. Concernant les frais de justice, le locataire a été condamné aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa situation économique. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, considérant le montant et l’ancienneté de la dette ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison du non-paiement des loyers. Le commandement de payer, délivré le 16 janvier 2024, a été suivi d’un délai de deux mois sans apurement de la dette. La décision de recevabilité du dossier de surendettement, intervenue le 18 décembre 2025, n’a pas eu d’effet rétroactif. Toutefois, la résiliation du bail a été suspendue, permettant au locataire de régler sa dette selon un plan d’apurement.

L’affaire concerne un bail d’habitation consenti par l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 423,65 euros. En janvier 2024, le bailleur a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 2842,16 euros, en invoquant la clause résolutoire du bail. La situation a été portée à l’attention de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives peu après.

En septembre 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, et obtenir le paiement de diverses sommes, dont un arriéré locatif de 13 322,31 euros. À l’audience de février 2026, le bailleur a mis à jour le montant de la dette à 14 337,67 euros, tandis que le locataire a reconnu sa dette et a demandé à rester dans les lieux en proposant un paiement de 500 euros en plus du loyer courant. Il a également mentionné un dossier de surendettement déclaré recevable en décembre 2025.

Le tribunal a constaté que la clause résolutoire était acquise en mars 2024, car le locataire n’avait pas apuré sa dette dans le délai légal. Cependant, en raison de la volonté du locataire de régler sa dette et de la recevabilité de son dossier de surendettement, le tribunal a décidé de suspendre la résiliation du bail sous certaines conditions de paiement. Le locataire a été condamné à payer une somme de 13 981,19 euros, avec un plan d’apurement sur 28 mois, tout en maintenant la clause résolutoire en cas de non-respect des paiements. Les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, sans indemnité supplémentaire pour le bailleur.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Décompte de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH démontrant la dette locative de M. [P] [Q] [F] au 31 janvier 2026.
• Commandement de payer délivré le 16 janvier 2024, visant un délai de deux mois.
• Décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [P] [Q] [F] par la Commission de surendettement du 18 décembre 2025.
• Reconnaissance de la dette par M. [P] [Q] [F] lors de l’audience de février 2026.

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le bailleur que pour le locataire. Le bailleur peut faire valoir ses droits en matière de recouvrement de créances, tandis que le locataire bénéficie d’un plan d’apurement pour régler sa dette locative, ce qui lui permet de rester dans les lieux sous certaines conditions.

• Le bailleur peut procéder à l’exécution de la clause résolutoire si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement.
• Le montant de la dette locative est fixé à 13 981,19 euros, ce qui doit être réglé par le locataire.
• Le bailleur est en droit de réclamer les frais de justice, qui seront à la charge du locataire.
• Le bailleur doit suivre les délais et modalités de paiement établis par le tribunal pour éviter des complications supplémentaires.
• Le bailleur peut être amené à ajuster ses actions en fonction de l’évolution de la situation de surendettement du locataire.

Pour le locataire, la décision du tribunal lui offre une opportunité de régulariser sa situation financière tout en restant dans son logement. Cependant, il doit respecter strictement les conditions imposées par le plan d’apurement pour éviter la résiliation de son bail.

• Le locataire doit effectuer les paiements selon le plan d’apurement pour éviter l’expulsion.
• Il doit reprendre le paiement intégral du loyer courant pour maintenir la validité de la suspension de la résiliation.
• Le locataire doit se conformer aux décisions de la Commission de surendettement concernant son dossier.
• Il doit être vigilant quant aux délais de paiement pour éviter des complications juridiques.
• Le locataire peut bénéficier d’une protection temporaire contre les procédures d’exécution en raison de sa situation de surendettement.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Importance de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Respect des délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Conséquences de la recevabilité d’un dossier de surendettement sur la clause résolutoire.
• Possibilité de suspendre la résiliation du bail sous conditions de paiement.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer délivrés par le bailleur.
• Attendre la fin du délai légal sans tenter d’apurer la dette.
• Omettre de déclarer un dossier de surendettement en cas de difficultés financières.
• Ne pas respecter les modalités de paiement fixées par le juge.
• Ignorer les conséquences d’une clause résolutoire acquise sur le bail.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La demande de constat de la résiliation du bail est recevable, car le créancier a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. De plus, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation du débiteur plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire d’un bail d’habitation, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, ce qui signifie que les contrats antérieurs continuent d’être régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

Quels sont les effets de la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement sur la clause résolutoire ?

La décision de recevabilité d’un dossier de surendettement suspend les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, mais n’a d’effet que si elle intervient avant l’acquisition de la clause résolutoire. Dans le cas présent, la décision de recevabilité est intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, ce qui signifie qu’elle n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelle est la charge de la preuve concernant la dette locative ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, le créancier doit prouver l’existence de la dette, tandis que le débiteur qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, le créancier a produit un décompte démontrant le montant de la dette locative, et le débiteur n’a pas apporté d’éléments pour contester ce montant.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement si le débiteur est en mesure de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le débiteur a satisfait à ces conditions, ce qui a permis au juge d’autoriser un plan d’apurement de la dette.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

La condamnation aux dépens est fondée sur l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante doit supporter les dépens. En revanche, la décision relative à l’article 700 du même code tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans ce cas, le débiteur a été condamné aux dépens, mais aucune indemnité n’a été accordée sur le fondement de l’article 700 en raison de sa situation économique.

Quelle est la nature de l’exécution provisoire dans cette affaire ?

L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, sauf disposition contraire. Le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, considérant le montant et l’ancienneté de la dette ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement, ce qui justifie le maintien de l’exécution provisoire de la décision.

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