Clause résolutoire bail habitation : suspension possible avec plan d’apurement pour éviter l’expulsion

La caution subrogée aux droits du bailleur peut agir en résiliation du bail et en recouvrement des sommes versées, conformément aux articles 2306 et 1346-4 du code civil, ainsi qu’aux stipulations contractuelles du cautionnement VISALE. La recevabilité de la demande est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, et la notification de celle-ci à la préfecture six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les baux conclus avant la loi du 27 juillet 2023, le délai minimal pour apurer la dette locative reste de deux mois après commandement de payer infructueux. En l’espèce, ce délai a été respecté, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juin 2025. Toutefois, la reprise du paiement du loyer courant et l’accord sur un plan d’apurement conduisent à suspendre les effets de la clause résolutoire pendant son exécution. Le non-respect d’une échéance entraîne la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion. Le locataire est tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, conformément aux articles 1728 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La condamnation aux dépens est prononcée, mais il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la situation économique. L’exécution provisoire est de droit.

La caution subrogée aux droits du bailleur peut agir en résiliation du bail et recouvrement des sommes versées, sous condition de saisine préalable de la commission de prévention des expulsions et notification à la préfecture. Pour les baux antérieurs à la loi du 27 juillet 2023, un délai de deux mois après commandement de payer est requis. En l’espèce, ce délai a été respecté, justifiant la clause résolutoire au 4 juin 2025. La reprise du paiement et un plan d’apurement suspendent ses effets, mais le non-respect entraîne la résiliation et l’expulsion.

Une société a conclu un bail d’habitation le 13 juin 2023 avec un locataire pour un appartement. La société a signé un contrat de cautionnement VISALE avec une autre société garantissant le bail. Face à des impayés, un commandement de payer a été délivré le 3 avril 2025, suivi d’une assignation le 9 juillet 2025 pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. La commission de prévention des expulsions a été informée. Le locataire n’a pas contesté la dette actualisée à 4 016 euros et a exprimé sa volonté de rester dans le logement en proposant un plan d’apurement. Le juge a déclaré recevable la demande, constaté la résiliation du bail au 4 juin 2025, condamné le locataire au paiement de la dette avec intérêts, autorisé un plan de paiement en plusieurs mensualités, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce plan, et ordonné l’expulsion en cas de non-respect. Le locataire a été condamné aux dépens, sans condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Commandement de payer du 3 avril 2025
• Décompte démontrant la dette locative
• Notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
• Assignation du 9 juillet 2025
• Quittances subrogatives produites

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en résiliation du bail et recouvrement des loyers impayés. Le locataire est condamné à payer sa dette selon un plan d’apurement, avec suspension de la clause résolutoire sous condition de respect des échéances.

• Résiliation du bail constatée depuis le 4 juin 2025
• Plan d’apurement de la dette accepté
• Suspension de la clause résolutoire pendant le plan
• Indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux
• Condamnation aux dépens
• Pas de condamnation au titre de l’article 700 CPC

Enseignements de cette décision

• Saisir la commission de prévention 2 mois avant assignation
• Notifier l’assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Signifier un commandement de payer avec clause résolutoire
• Mettre en place un plan d’apurement validé
• Maintenir la demande actualisée en audience

À éviter

• Ne pas respecter les délais légaux pour commandement
• Omettre la notification à la préfecture
• Ignorer la reprise du paiement du loyer courant
• Ne pas suspendre la clause résolutoire en cas de plan
• Ne pas justifier la dette locative par un décompte

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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