Bail dérogatoire sur terrain nu : sécuriser l’expulsion et l’indemnisation en cas d’occupation sans droit ni titre

Le statut des baux commerciaux, défini par l’article L.145-1 du Code de commerce, s’applique aux baux portant sur des immeubles ou locaux où un fonds est exploité, ainsi qu’aux terrains nus sur lesquels des constructions ont été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire. Le bail dérogatoire, prévu à l’article L.145-5, permet de déroger temporairement au statut. En l’espèce, le bail initial était un bail dérogatoire portant sur un terrain nu, sans consentement exprès pour les constructions ultérieures. Les baux successifs conclus ont été considérés comme des baux dérogatoires, non soumis au statut des baux commerciaux. L’absence de congé et la fin du bail dérogatoire au terme fixé ont conduit à considérer les sociétés occupantes sans droit ni titre depuis cette date. L’expulsion est ordonnée, avec condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer. Les demandes relatives à la dépollution des sols et au préjudice de jouissance sont rejetées faute de preuve. Les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont alloués aux demandeurs.

Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux portant sur immeubles ou locaux où un fonds est exploité, ainsi qu’aux terrains nus avec constructions édifiées avec consentement exprès du propriétaire. Le bail dérogatoire permet une dérogation temporaire. Le bail initial était dérogatoire sur terrain nu sans consentement pour constructions ultérieures. Les baux successifs sont dérogatoires, non soumis au statut. L’absence de congé et la fin du bail dérogatoire ont conduit à considérer les sociétés occupantes sans droit ni titre. L’expulsion est ordonnée avec indemnité d’occupation. Les demandes relatives à la dépollution et préjudice sont rejetées. Les dépens et une somme au titre de l’article 700 sont alloués.

Un bail dérogatoire a été conclu en avril 2000 entre une personne physique et une société pour une parcelle de terre. Après la fin du bail, la société est restée occupante sans droit ni titre. En 2003, une partie du fonds de commerce a été cédée à une autre société. Les héritiers du bailleur ont assigné les sociétés et leurs mandataires judiciaires pour faire constater la fin du bail, ordonner l’expulsion, obtenir une indemnité d’occupation, un diagnostic et la dépollution des sols, ainsi que des dommages-intérêts. Les sociétés ont contesté ces demandes, invoquant notamment la validité de la cession et la nature du bail. Le tribunal a analysé la nature du bail, considérant que le terrain restait nu car les constructions avaient été édifiées sans consentement exprès du bailleur, excluant l’application du statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire a été considéré comme le contrat applicable, prenant fin le 31 octobre 2021. Le tribunal a ordonné l’expulsion de la société occupant les lieux, condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation mensuelle depuis cette date, rejeté les demandes de dépollution et de préjudice de jouissance, et condamné la société aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail du 2 avril 2000
• Courriers de madame [O] de 2002 à 2019
• Avenant au bail de 2003
• Acte de cession partielle de fonds de commerce de 2003
• Conclusions des parties et débats à l’audience du 12 février 2026

Le tribunal ordonne l’expulsion de la société locataire pour occupation sans droit ni titre d’un terrain nu. Une indemnité d’occupation est fixée, les demandes de dépollution et de préjudice de jouissance sont rejetées.

• Expulsion ordonnée avec concours de la force publique
• Indemnité d’occupation mensuelle de 3 120 euros depuis le 31 octobre 2021
• Rejet des demandes de dépollution des sols
• Rejet de la demande de préjudice de jouissance
• Condamnation aux dépens
• Condamnation à verser 1 200 euros au titre de l’article 700 CPC

Enseignements de cette décision

• Produire bail écrit et preuves de consentement
• Documenter nature du bail (commercial, dérogatoire, rural)
• Présenter preuves de paiement et reconduction
• Respecter délais et formes de congé selon bail
• Justifier absence de pollution ou diagnostic

À éviter

• Ne pas contester signature ou authenticité sans preuve
• Omettre de préciser nature et terme du bail
• Ignorer obligation de congé pour fin de bail
• Ne pas produire preuves de paiement des loyers
• Demander dépollution sans élément caractérisant

Quelle est la répartition des dépens et frais irrépétibles dans cette instance ?

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, les défenderesses qui succombent en leurs prétentions seront condamnées aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, elles seront condamnées à payer aux demandeurs une somme de 1 200 euros, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 avril 2026, 23/03411 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail dérogatoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.