Expertise judiciaire en construction : vérifier vices apparents et non-conformités avant réception

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge de statuer sur le fond en l’absence du défendeur, sous réserve de la régularité, recevabilité et fondement de la demande. L’article 145 du code de procédure civile autorise la mesure d’instruction pour conserver ou établir la preuve de faits en litige, sans trancher le fond. L’article 1642-1 du code civil impose au vendeur en état futur d’achèvement la garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents au moment de la livraison ou dans le mois suivant la prise de possession. En l’espèce, de nombreuses réserves ont été émises lors de la livraison, justifiant la mesure d’expertise judiciaire. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet d’ordonner une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La contestation sérieuse sur la non-conformité des casiers à ski justifie le rejet de la demande de provision et de condamnation sous astreinte. La demande de provision ad litem pour frais d’expertise est fondée, la SCCV So Pur n’ayant pas justifié d’actions pour lever les réserves. L’article 700 du code de procédure civile permet d’allouer une indemnité au titre des frais irrépétibles. La partie défenderesse succombante est condamnée aux dépens. Il convient donc d’ordonner l’expertise judiciaire, de rejeter les demandes relatives aux casiers à ski, d’accorder la provision ad litem, d’allouer l’indemnité au titre de l’article 700, et de condamner aux dépens.

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge de statuer sur le fond en l’absence du défendeur, sous réserve de la régularité, recevabilité et fondement de la demande. L’article 145 du code de procédure civile autorise la mesure d’instruction pour conserver ou établir la preuve de faits en litige, sans trancher le fond. L’article 1642-1 du code civil impose au vendeur en état futur d’achèvement la garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents au moment de la livraison ou dans le mois suivant la prise de possession.

La SCCV So Pur, maître d’ouvrage, a entrepris la construction d’un ensemble immobilier nommé “Résidence So Pure”. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné la SCCV So Pur, ainsi que d’autres intervenants, devant le juge des référés pour ordonner une expertise judiciaire sur des réserves et désordres constatés lors de la livraison des parties communes, et pour obtenir des indemnités provisionnelles. La SCCV So Pur conteste certaines demandes, notamment la non-conformité des casiers à ski, et refuse la provision pour frais d’expertise. Le tribunal a ordonné l’expertise judiciaire contradictoire, précisant la mission de l’expert, et a condamné la SCCV So Pur à verser une provision ad litem de 10 000 euros ainsi que des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes relatives aux casiers à ski ont été rejetées. La SCCV So Pur a été condamnée aux dépens.

• Procès-verbal de livraison des parties communes du 12 novembre 2024
• Constat d’huissier dressé le 12 novembre 2024
• Liste de réserves complémentaires du 10 décembre 2024
• Déclaration de sinistre du 30 septembre 2025
• Constat dressé le 19 novembre 2025 par le commissaire de justice
• Plans de vente et devis transmis le 26 novembre 2025

Une expertise judiciaire est ordonnée pour établir la réalité des désordres et non-conformités dans la résidence. La demande de provision concernant les casiers à ski est rejetée en raison de contestations sérieuses. La SCCV So Pur est condamnée à verser une provision ad litem et des frais au titre de l’article 700, ainsi qu’aux dépens.

• Ordonnance d’expertise judiciaire au contradictoire
• Rejet de la demande de provision pour casiers à ski
• Condamnation à verser une provision ad litem de 10 000 euros
• Condamnation au paiement des frais au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Ordonnancer une expertise judiciaire contradictoire
• Préciser la mission de l’expert (liens contractuels, désordres, causes, travaux)
• Fixer une provision pour frais d’expertise (10 000 €)
• Consigner la provision avant la date limite
• Informer les parties des délais et modalités de l’expertise

À éviter

• Ne pas contester sans preuves sérieuses les réserves et non-conformités
• Ne pas ignorer les délais légaux pour consignation et communication
• Éviter de demander des provisions sans fondement solide
• Ne pas omettre de convoquer toutes les parties concernées
• Ne pas retarder le dépôt du rapport d’expertise

Quelle est la règle applicable à l’ordonnance d’expertise judiciaire en référé ?

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. »

Le juge des référés ne tranche pas le débat de fond mais constate qu’un procès est possible, avec un objet et un fondement suffisamment déterminés.

La partie justifie d’un motif légitime en démontrant la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel et futur.

Quelle est la règle applicable à la responsabilité du vendeur en état futur d’achèvement concernant les vices apparents et défauts de conformité ?

L’article 1642-1 du code civil énonce : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Quels sont les éléments déterminants pour ordonner une expertise judiciaire dans le cadre d’un litige sur des désordres immobiliers ?

Le procès-verbal de livraison avec réserves, le constat d’huissier, la liste complémentaire de réserves, la déclaration de sinistre, et le constat du commissaire de justice décrivant des désordres et non-conformités démontrent l’existence d’un motif légitime.

L’expertise doit permettre de vérifier la réalité des désordres, leur nature, date d’apparition, caractère apparent ou non à la livraison, et les régimes spécifiques applicables.

Quelle est la règle applicable à l’octroi d’une provision en référé pour une obligation de faire ?

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Quels sont les critères pour apprécier l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’octroi d’une provision ?

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la décision au fond.

Quelle est la règle applicable à la preuve du défaut de conformité dans la vente en état futur d’achèvement ?

Le vendeur est tenu de livrer un bien conforme au contrat.

En l’espèce, le défaut de conformité allégué concernant les casiers à ski n’est pas indubitablement établi, les contestations étant sérieuses.

Quelle est la portée de l’expertise judiciaire ordonnée dans la présente procédure ?

L’expertise doit établir l’existence et la nature des désordres, leur caractère apparent ou non à la livraison, leur date d’apparition, les imputabilités, permettant de déterminer les régimes de garanties et responsabilités applicables.

Quelle est la règle applicable à l’octroi d’une provision ad litem pour frais d’instance ?

La demande de provision ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation n’est pas sérieusement contestable.

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs de livrer un immeuble dans un délai déterminé (art. 1601-1), des vices apparents (art. 1642-1), des défauts de conformité (art. 1604), des vices cachés sous garantie décennale (art. 1646-1) ou responsabilité pour faute.

En l’espèce, la SCCV So Pur ne justifie d’aucune mesure prise pour lever les réserves, ni ne s’explique sur les désordres allégués, justifiant la provision de 10 000 euros.

Quelle est la règle applicable à la charge des dépens et frais irrépétibles en référé ?

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.

La partie défenderesse à une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 ne peut être considérée comme partie perdante au sens des articles 696 et 700.

En l’espèce, la SCCV So Pur succombe et supporte les dépens.

Elle est également condamnée à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Albertville, 28 avril 2026, 25/00518 – Thématiques associées : BTP / Construction — Expertise judiciaire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.