Servitude de vue et entretien des plantations : faire cesser les vues illicites et respecter les distances légales

La prescription acquisitive d’une servitude de vue continue et apparente est de trente ans selon l’article 690 du code civil. La présence d’un brise-vue installé postérieurement à la construction de la terrasse empêche l’acquisition de cette servitude. Les articles 678 et 679 du code civil interdisent les vues droites ou obliques sur la propriété voisine sans respect des distances légales. Le propriétaire d’une terrasse surélevée ne peut prétendre à une servitude de vue si un dispositif occultant existait. L’entretien de la végétation doit respecter les distances et hauteurs prévues par l’article 671 du code civil, sous peine d’astreinte. Le plan local d’urbanisme impose l’enduit des murs en parpaings visibles. Les demandes de dommages-intérêts doivent être justifiées par un préjudice certain. L’abus de droit dans l’exercice d’une action judiciaire suppose une mauvaise foi caractérisée. La partie perdante supporte les dépens, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile peuvent être rejetées pour absence de justification ou équité.

La prescription acquisitive d’une servitude de vue continue et apparente est de trente ans selon l’article 690 du code civil. La présence d’un brise-vue installé postérieurement à la construction de la terrasse empêche l’acquisition de cette servitude. Les articles 678 et 679 du code civil interdisent les vues droites ou obliques sur la propriété voisine sans respect des distances légales. L’entretien de la végétation doit respecter les distances et hauteurs prévues par l’article 671 du code civil, sous peine d’astreinte.

Des propriétaires ont assigné leur voisin pour faire cesser une vue directe depuis la terrasse de ce dernier sur leur propriété, obtenir l’entretien de la végétation empiétant sur leur terrain, et être indemnisés pour préjudice. Le voisin a contesté la recevabilité de l’action en invoquant la prescription et a formé des demandes reconventionnelles pour obtenir un brise-vue et la condamnation des propriétaires à réaliser des travaux. Le tribunal a rejeté la prescription invoquée, considérant que la servitude de vue n’était pas acquise. Il a condamné le voisin à installer un dispositif occultant pour faire cesser les vues illicites, à tailler sa végétation dépassant les limites légales, et à verser une astreinte en cas de retard. Les propriétaires ont été condamnés à enduire un mur de crépi sous astreinte. Les demandes reconventionnelles du voisin ont été rejetées. Les demandes de dommages-intérêts ont été rejetées des deux côtés. Les dépens ont été mis à la charge du voisin, et les demandes au titre des frais irrépétibles ont été rejetées.

• Acte d’assignation du 6 février 2024
• Rapports de médiation et échec
• Constats de commissaire de justice
• Photographies et expertises
• Courriers échangés entre parties
• Déclarations préalables de travaux et plans locaux d’urbanisme

Le tribunal condamne Monsieur [D] [V] à mettre fin aux vues illégales sur la propriété des époux [Q] en installant un dispositif occultant et en taillant la végétation. Les époux [Q] doivent crépir leur mur. Les demandes de dommages-intérêts sont rejetées. Les demandes reconventionnelles sont déboutées.

• Condamnation à installer un dispositif occultant sous astreinte
• Obligation d’entretenir la végétation avec astreinte
• Obligation de crépir le mur sous astreinte
• Rejet des demandes de dommages-intérêts
• Rejet des demandes reconventionnelles
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Respecter délais légaux pour prescription de servitude
• Installer dispositif occultant conforme aux normes
• Entretenir végétation selon distances légales
• Enduire muret de crépi dans le délai imparti
• Respecter astreintes pour non-exécution des obligations

À éviter

• Ignorer obligation d’entretien des plantations
• Installer brise-vue non conforme au PLU
• Empiéter sur propriété voisine avec végétation
• Refuser accès pour travaux d’entretien ou crépi
• Engager procédure abusive sans fondement

Quel est le régime juridique applicable à la servitude de vue et ses conditions d’acquisition ?

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite.
Selon l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
En l’espèce, la présence d’un brise-vue en 1993 empêchant la vue litigieuse depuis la terrasse construite en 1991-1992 fait obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription. La demande de prescription de la servitude de vue est donc rejetée.

Quelles sont les règles légales applicables aux vues droites, fenêtres d’aspect, balcons et terrasses sur la propriété voisine ?

Les articles 678 et 679 du code civil disposent que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ne soit déjà grevé d’une servitude de passage. Pour les vues par côté ou obliques, la distance minimale est de six décimètres.
Ces dispositions s’appliquent également aux plates-formes et terrasses.

Quel est le pouvoir du juge en matière d’astreinte pour assurer l’exécution d’une décision relative à un dispositif occultant ?

Selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, une astreinte de 20 euros par jour de retard, dans la limite de six mois, est ordonnée pour contraindre le débiteur à mettre en place un dispositif occultant dans un délai de six mois.

Quelles sont les conditions légales relatives à l’entretien de la végétation près de la limite séparative des propriétés ?

L’article 671 du code civil impose que les arbres, arbrisseaux et arbustes soient plantés à une distance prescrite par règlements ou usages, à défaut à deux mètres de la ligne séparative pour les plantations de plus de deux mètres de hauteur, et à un demi-mètre pour les autres.
L’article 673 du code civil permet au propriétaire sur lequel avancent les branches de contraindre le voisin à les couper.
En l’espèce, des plantations dépassant la hauteur autorisée et empiétant sur la propriété voisine justifient la condamnation à entretenir la végétation pour respecter ces distances.

Quelles sont les règles applicables à la condamnation à enduire un mur de crépi selon le plan local d’urbanisme ?

Le plan local d’urbanisme prévoit que les matériaux préfabriqués destinés à recevoir un enduit ne doivent pas rester apparents.
Les époux, propriétaires du mur, sont condamnés à enduire de crépi le muret côté rue, sous astreinte, dans un délai de six mois à compter de la notification, sous réserve que le voisin donne accès à sa propriété.

Quels sont les critères pour la réparation du préjudice en matière de dommages et intérêts ?

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, les fautes civiles du débiteur sont reconnues, mais le préjudice esthétique n’est pas établi faute de preuve suffisante.
Le préjudice de jouissance est lié au retrait du brise-vue par les demandeurs eux-mêmes, ce qui conduit au rejet de la demande de dommages-intérêts.

Quelle est la portée de l’abus de droit dans l’exercice d’une action en justice ?

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus donnant lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol.
L’échec des tentatives amiables et l’assignation ne suffisent pas à caractériser un abus.
La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est donc rejetée.

Quelles sont les règles relatives à la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.
L’article 699 permet aux avocats de demander le droit de recouvrer directement les dépens avancés.
L’article 700 du code de procédure civile autorise le juge à condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.
En l’espèce, la partie perdante est condamnée aux dépens avec distraction au profit de l’avocat, mais aucune condamnation au titre de l’article 700 n’est prononcée pour raisons d’équité.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, 24/00507 – Thématiques associées : Urbanisme — Servitude de vue —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.