MOTIFS DE LA DECISION
Sur la dette locative
Selon l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989, le I de l’article 17-1 n’est pas applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.
L’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.
Le premier juge a retenu que les relevés de compte produits par le bailleur font ressortir une réévaluation du loyer dont le mode de calcul n’est pas justifié, et ce, en l’absence de toute clause de révision alors qu’il fonde ses demandes sur les articles 1708, 1714 et 1728 et suivants du code civil et qu’au regard de son statut particulier de bailleur social, il lui appartenait d’appliquer les dispositions protectrices du locataire de la loi du 6 juillet 1989 et notamment celles de l’article 17-1, lesquelles s’appliquent au bail verbal.
Le bailleur soutient qu’ayant fondé sa demande sur les dispositions applicables au logement conventionné et relevant de la législation HLM selon la convention du 9 novembre 2021 signée par elle, ce sont les dispositions de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une révision du loyer sur la base de l’indice IRL qui s’appliquaient en vertu de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et non celle de l’article 17-1 de la-dite loi. L’appelant s’estime en conséquence bien fondé à produire ses relevés de compte faisant ressortir une réévaluation de loyer dont le mode de calcul est justifié par l’application de cet article L 442-1 et à solliciter le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme Roche de la somme de 1.153,67 € au 21 décembre 2023.
La cour retient que le bail verbal litigieux porte sur un logement conventionné, en sorte qu’il est soumis s’agissant de la révision du loyer à l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une révision au 1er janvier de chaque année dans la limite de la variation de l’IRL, en sorte que les modes de calcul de révision du loyer n’ont pas davantage à être justifiés, étant observé que ledit loyer a augmenté de 7,04 € au 1er janvier 2023.
Il résulte du décompte actualisé au 21 décembre 2023 versé aux débats et transmis à M [P] le 14 février 2024 que sa dette locative s’élevait à 1.153,67 € à cette date, échéance de novembre 2023 incluse. L’intimé n’a pas contesté l’arriéré locatif après mise en demeure du 15 mars 2023 et sommation de payer du 16 mai 2023.
Le décompte actualisé au 20 février 2026 également versé aux débats n’a pas été transmis au locataire, en sorte que la cour ne saurait actualiser la dette de loyer à cette date.
La cour infirme le jugement attaqué et condamne M. [P] au paiement de la somme de 1.153,67 €, au titre de sa dette locative au 21 décembre 2023.
Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail
Le premier juge a dit l’action du bailleur recevable au regard des dispositions de l’article 24 -II et 24-III de la loi du 6 juillet 1989.
En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail verbal, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De même l’article 1728 du code civil, fait obligation au locataire de payer le loyer au terme convenu.
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
Le manquement de M. [P] à son obligation de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter du présent arrêt, à le dire occupant sans droit, ni titre à compter de cette date et à ordonner l’expulsion de M. [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.
En outre, M. [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.
Le jugement est infirmé.
Sur les mesures accessoires
La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.
Succombant, M. [P] supportera les dépens de première instance et d’appel.
L’équité commande en outre de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, de ne pas davantage faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter [E] de sa demande de ce chef.