Travaux en copropriété : faire cesser un trouble manifestement illicite et gérer les autorisations nécessaires

Le juge des référés, en application de l’article 835 du code de procédure civile, peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Le trouble manifestement illicite désigne une violation évidente de la règle de droit. La pose d’un moteur de climatisation sur un balcon, lorsqu’elle ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble et ne cause pas de dommage imminent, ne constitue pas un trouble manifestement illicite. En revanche, la pose d’un brise-vue sans autorisation de l’assemblée générale, en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constitue un trouble manifestement illicite. L’astreinte peut être ordonnée pour contraindre à la remise en état. L’autorisation judiciaire de travaux d’amélioration refusée par l’assemblée générale relève du juge du fond et non du référé. La partie succombante est condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles (article 700 du CPC).

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La pose d’un moteur de climatisation ne constitue pas un trouble si elle ne porte pas atteinte à l’harmonie ou ne cause pas de dommage imminent. La pose d’un brise-vue sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite. L’astreinte peut être ordonnée pour la remise en état. L’autorisation judiciaire de travaux refusée relève du juge du fond. La partie succombante est condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un jugement d’adjudication a transféré la propriété de plusieurs lots d’une copropriété à de nouveaux propriétaires. Ces derniers ont signifié un commandement de quitter les lieux à l’ancien propriétaire, qui a contesté son expulsion en invoquant des désordres et l’absence de versement du prix de vente. Le juge a rappelé que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion et que le saisi perd tout droit d’occupation à compter de ce jugement. Le départ effectif du saisi a été confirmé. Le juge a fixé l’indemnité d’occupation à 950 euros par mois, rejetant les arguments d’insalubrité et d’indécence faute de preuve. Le saisi a été condamné à payer l’indemnité d’occupation pour la période de maintien dans les lieux, aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire par provision.

• Jugement d’adjudication du 13 mars 2025
• Signification du jugement le 3 juillet 2025
• Commandement de quitter les lieux du 3 juillet 2025
• Requête en ordonnance du 11 septembre 2025
• Procès-verbal de saisie conservatoire du 15 septembre 2025
• Notes en délibéré des 12 et 30 mars 2026

Les adjudicataires obtiennent le paiement d’une indemnité d’occupation de 950 euros par mois pour la période du 13 mars 2025 au 1er mars 2026, correspondant à la restitution effective des lieux. Le saisi est condamné aux dépens et au paiement de 1.000 euros au titre de l’article 700 CPC.

• Condamnation au paiement d’indemnités d’occupation à hauteur de 11.062,90 euros
• Fixation de la date de restitution effective au 1er mars 2026
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement de 1.000 euros au titre de l’article 700 CPC
• Rejet de la demande de réduction de l’indemnité
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Signifier le jugement d’adjudication au saisi
• Faire signifier un commandement de quitter les lieux
• Consigner le prix de vente chez le bâtonnier
• Produire preuve de restitution des clés
• Fixer une indemnité d’occupation adaptée

À éviter

• Contester le transfert de propriété après adjudication
• Maintenir le saisi sans titre après adjudication
• Ignorer les règles d’encadrement des loyers
• Produire des arguments hors délai ou non autorisés
• Ne pas justifier l’état du logement pour contester l’indemnité

Quelle est la qualification juridique du jugement d’adjudication en matière d’indemnité d’occupation ?

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et transmet la propriété à l’adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi, qui est tenu à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.
L’article L. 322-13 du même code dispose que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Quels sont les effets juridiques du jugement d’adjudication sur le droit d’occupation du saisi ?

Le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente.
Il est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation du jour de l’adjudication au jour de son expulsion.
La tolérance des adjudicataires au maintien dans les lieux ne vaut pas renonciation à l’indemnité.

Quelle est la date de départ de l’indemnité d’occupation due par le saisi ?

La date de départ est celle du jugement d’adjudication, soit le 13 mars 2025 en l’espèce.
La libération effective des lieux correspond à la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, ici le 1er mars 2026.

Quels sont les critères retenus pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour les propriétaires.
Le montant doit tenir compte de la valeur locative du bien.
En l’espèce, le logement est situé en zone d’encadrement des loyers.
Les éléments produits par les parties ne permettent pas une comparaison précise.
Le montant est fixé à 950 euros par mois.

Quels sont les critères de recevabilité des arguments relatifs à l’état du logement ?

L’insalubrité doit être constatée dans le cadre d’une procédure administrative et découler d’un arrêté préfectoral.
Le saisi n’a produit aucun arrêté d’insalubrité.
Les désordres allégués sont antérieurs à l’adjudication et ne caractérisent pas leur gravité ou persistance.
Le défaut d’entretien imputable au saisi ne peut être opposé aux adjudicataires.
Le saisi ne rapporte pas la preuve du caractère indécent du logement.

Quelle est la portée des articles 696 et 700 du code de procédure civile en matière de dépens et frais ?

L’article 696 prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.
L’article 700 prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique.
En l’espèce, le saisi est condamné aux dépens et à payer 1.000 euros au titre de l’article 700.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Bordeaux, 28 avril 2026, 26/00489 – Thématiques associées : Copropriété — Travaux en copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.