Garantie des vices cachés en vente immobilière : non-conformité du conduit de fumée et responsabilité du vendeur

La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du code civil, impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts non apparents rendant la chose impropre à l’usage ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. L’article 1643 prévoit que l’acheteur est tenu des vices cachés sauf clause d’exclusion de garantie, laquelle est nulle si le vendeur connaissait le vice. Le vendeur professionnel ou assimilé, notamment lorsqu’il a conçu ou réalisé l’installation affectée d’un vice, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou excluant la garantie. En l’espèce, l’expertise judiciaire a relevé plusieurs non-conformités au DTU applicables au conduit de fumée d’un poêle à bois, non décelables par l’acheteur non professionnel. Ces vices préexistaient à la vente et rendaient le poêle impropre à son usage, notamment en raison du risque d’incendie. Toutefois, il n’a pas été établi que les vendeurs avaient connaissance des vices ni qu’ils avaient réalisé le tubage défectueux. La clause d’exclusion de garantie a donc été appliquée. Il est recommandé de procéder à une expertise contradictoire en cas de contestation, de vérifier la connaissance des vices par le vendeur, et de distinguer les vices apparents des vices cachés. La jurisprudence rappelle que la responsabilité du vendeur peut être engagée même s’il n’est pas professionnel, sous certaines conditions.

La garantie des vices cachés impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts non apparents rendant la chose impropre à l’usage ou diminuant cet usage. L’article 1643 prévoit que la clause d’exclusion est nulle si le vendeur connaissait le vice. Le vendeur professionnel ou assimilé ne peut exclure la garantie. L’expertise a relevé des non-conformités au DTU sur un conduit de fumée, non décelables par l’acheteur. La clause d’exclusion a été appliquée faute de preuve de connaissance des vices par le vendeur.

Des vendeurs ont cédé un bien immobilier à des acquéreurs. Ces derniers ont constaté que le conduit de fumée du poêle à bois vendu avec la maison n’était pas conforme aux normes. Ils ont mandaté une société pour un diagnostic confirmant la non-conformité. Les vendeurs ont contesté la demande, invoquant l’absence d’expertise contradictoire et niant avoir eu connaissance du défaut. Le tribunal a débouté les acquéreurs, estimant que les vendeurs n’avaient pas connaissance du vice et que la clause élusive de responsabilité s’appliquait. Les acquéreurs ont interjeté appel, demandant la condamnation des vendeurs à prendre en charge les travaux et à réparer leur préjudice moral. Les vendeurs ont demandé la confirmation du jugement. La cour a confirmé le jugement, considérant que les vices affectant le conduit étaient préexistants, non décelables par les acquéreurs, et que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices. Elle a rejeté la demande des acquéreurs et condamné ces derniers aux dépens et à une indemnité de procédure.

• Acte notarié de vente du 3 septembre 2021
• Diagnostic de la société Flamatech
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 8 septembre 2023
• Courriers échangés entre les parties et leurs avocats
• Jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu du 12 décembre 2024
• Conclusions des parties en appel

Les époux [O] sont déboutés de leur demande en garantie des vices cachés contre les vendeurs. La clause d’exclusion de garantie est applicable, les vendeurs n’ayant pas eu connaissance des vices affectant le conduit de fumée. Les époux [O] sont condamnés aux dépens et à une indemnité de procédure.

• Rejet de la demande en garantie des vices cachés
• Application de la clause d’exclusion de garantie
• Condamnation aux dépens
• Condamnation à verser 1500 euros au titre de l’article 700 CPC
• Confirmation du jugement de première instance

À faire

• Mandater un expert judiciaire pour diagnostic
• Demander une expertise contradictoire
• Contester avec preuves et expertises
• Respecter les délais de procédure
• Présenter les conclusions motivées

À éviter

• Ignorer les normes en vigueur
• Ne pas informer l’autre partie des défauts
• Omettre de produire justificatifs
• Ne pas respecter la clause élusive si applicable
• Utiliser des arguments non fondés sur expertise

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière ?

Selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même », tandis que l’article 1643 prévoit que « l’acheteur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie », ce dont il se déduit a contrario que la clause de non-garantie des vices cachés est nulle lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose.

Par ailleurs, le vendeur, même non-professionnel, d’un immeuble qu’il a construit ou dont il a conçu et/ou réalisé l’installation dite affectée d’un vice caché est assimilé à un professionnel et il ne peut stipuler en sa faveur une clause élusive ou limitative de garantie des vices cachés.

Quels sont les critères juridiques retenus pour qualifier un vice caché rendant un bien impropre à son usage ?

L’expert judiciaire a relevé plusieurs non-conformités au DTU 24.1 de 1993 applicables au moment de la pose du poêle à bois, notamment : tubage non continu, vacuité du conduit non assurée, jonction inaccessible, ventilation insuffisante, écarts au feu non respectés, absence de purge, et sortie de toit non conforme à l’article 18 du décret du 22 octobre 1969.

Ces vices, non décelables par les acquéreurs non professionnels, étaient préexistants à la vente et rendent le poêle impropre à son usage, notamment en raison du risque certain d’incendie pouvant entraîner la destruction de la maison.

Quelle est la portée juridique de la clause élusive de garantie des vices cachés dans ce cas ?

La clause élusive de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente s’applique dès lors qu’il n’est pas établi que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant le conduit de fumée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande des acquéreurs ?

La juridiction retient que :
– rien ne permet d’établir que les vendeurs avaient connaissance des vices au jour de la vente ;
– les vendeurs n’ont pas réalisé le tubage défectueux qui était préexistant ;
– la pose du poêle ne constitue pas la réalisation d’un ouvrage assimilant les vendeurs à des professionnels tenus de connaître le vice ;
– les manquements des vendeurs à certaines diligences ne sont pas à l’origine des vices structurels affectant le conduit ;
– la bonne foi des vendeurs ne peut être exclue, notamment en raison de la déclaration dans l’acte de vente que le poêle n’avait pas fonctionné depuis de nombreuses années et que le conduit était tubé.

Ces éléments conduisent à confirmer le jugement ayant débouté les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Grenoble, 28 avril 2026, 25/00205 – Thématiques associées : BTP / Construction — Garantie des vices cachés —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.