Fixation du loyer de bail commercial renouvelé : sécuriser la valeur locative face aux contestations

La fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé relève de l’article L.145-33 du Code de commerce, qui impose que le loyer corresponde à la valeur locative déterminée selon plusieurs critères, notamment la destination des lieux, les obligations des parties et les prix pratiqués dans le voisinage. L’article R.145-23 prévoit que les contestations relatives à ce loyer sont portées devant le juge statuant sur mémoire. Le plafonnement du loyer est encadré par l’article L.145-34, qui limite la variation annuelle à 10 % du loyer précédent, sauf exceptions. En l’espèce, la valeur locative a été déterminée par expertise à environ 198 934 euros, après application des correctifs et déductions. Les demandes d’intérêts et d’anatocisme sont rejetées, l’article 1153 du Code civil ne s’appliquant pas à la fixation du loyer par le juge des loyers commerciaux. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile permettent la condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles. Il convient donc de fixer le loyer à la somme déterminée, d’appliquer le plafonnement légal, de rejeter les demandes accessoires d’intérêts, et de condamner la partie succombante aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700.

La fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative selon plusieurs critères, notamment la destination des lieux et les prix du voisinage. Le plafonnement annuel limite la variation à 10 % du loyer précédent. En l’espèce, la valeur locative a été déterminée par expertise. Les demandes d’intérêts et d’anatocisme sont rejetées. La partie succombante est condamnée aux dépens et à une indemnité pour frais irrépétibles.

La SARL FREDERIC a consenti un bail commercial à la société COGO SPORT pour un local à usage commercial, avec un loyer annuel indexé. Un protocole d’accord a été signé lors de la cession du droit au bail à la SA [E], autorisant notamment des modifications des locaux et la sous-location. Le renouvellement du bail a été acquis en 2015, mais les parties n’ont pas convenu du montant du loyer. La SARL FREDERIC a saisi la commission de conciliation puis le tribunal pour fixer le loyer, demandant un montant supérieur à celui proposé par la SAS PEGASE, qui est intervenue à la cause après la liquidation judiciaire de la SA [F] HALLE. Une expertise a été ordonnée pour déterminer la valeur locative. Le juge a fixé le loyer annuel à environ 198 934 euros hors taxes à compter du renouvellement, en tenant compte des références de marché et des correctifs applicables. La demande de fixation d’intérêts et d’anatocisme a été rejetée. La SAS PEGASE a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail commercial initial du 23 novembre 2003
• Protocole d’accord du 9 août 2005
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 janvier 2025
• Jugement de liquidation judiciaire du 30 octobre 2020
• Références de baux comparables retenues par l’expert
• Application des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-7 du Code de commerce

Le juge fixe le loyer annuel du bail commercial renouvelé à 198 934,10 euros hors taxe à compter du 23 novembre 2015, avec un plafonnement annuel de 10 %. La SAS PEGASE est condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 CPC.

• Fixation du loyer à la valeur locative corrigée
• Application d’un plafonnement annuel de 10 %
• Rejet des demandes d’intérêts et anatocisme
• Condamnation aux dépens de la SAS PEGASE
• Indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Fixer la valeur locative selon les critères légaux
• Prendre en compte les références locatives comparables
• Appliquer les abattements et déductions légales
• Respecter le plafonnement des augmentations annuelles
• Condamner aux dépens et frais d’expertise si applicable

À éviter

• Ne pas dépasser le plafond légal de variation de loyer
• Ne pas ignorer les obligations respectives des parties
• Ne pas prononcer d’intérêts sans base légale
• Ne pas omettre la fixation claire du loyer renouvelé
• Ne pas négliger la condamnation aux frais irrépétibles

Quel est le texte applicable pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé en cas de contestation ?

L’article R.145-23 du Code de commerce prévoit que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

Quelle est la règle de droit pour déterminer la valeur locative d’un bail commercial renouvelé ?

Selon l’article L.145-33 du Code de commerce, le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Quelle est la règle de plafonnement applicable au loyer renouvelé d’un bail commercial ?

L’article L.145-34 du Code de commerce prévoit que lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux ne sont pas monovalents ou à usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable des critères visés, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

Quelle est la portée de l’article R.145-7 du Code de commerce dans la fixation du loyer ?

L’article R.145-7 dispose que « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».

Quels sont les critères pris en compte pour ajuster la valeur locative selon l’article R.145-8 du Code de commerce ?

L’article R.145-8 prévoit que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations normalement incombant au bailleur mais déchargées sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux ne sont prises en compte que si le bailleur en a assumé la charge. Les obligations légales génératrices de charges peuvent être invoquées par celui qui doit les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été fixé.

Quelle est la règle applicable au plafonnement de la variation de loyer en cas de modification notable ou clause contractuelle ?

Le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Quelle est la portée de l’article 1153 du Code civil concernant les intérêts en cas de fixation de loyer par le juge des loyers commerciaux ?

L’article 1153 prévoit que les intérêts au taux légal sont dus en cas de retard dans l’exécution d’une obligation de paiement, à compter du jour de la sommation de payer. Toutefois, le juge des loyers commerciaux ne prononce aucune obligation de payer une somme ou indemnité, mais fixe un montant de loyer, de sorte qu’il ne saurait y avoir d’intérêts attachés à sa décision en l’absence de retard à sanctionner.

Quels sont les articles du Code de procédure civile mobilisés pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile sont mobilisés. En vertu de ces articles, la partie succombante est condamnée aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire, et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 avril 2026, 18/06446 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.