Bail dérogatoire sur terrain nu : conditions strictes pour éviter l’occupation sans droit ni titre

Le bail dérogatoire est un contrat de location d’une durée maximale de trois ans, dérogeant au statut des baux commerciaux, conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce. À son expiration, si le preneur reste en possession, le statut des baux commerciaux s’applique, sauf si les conditions légales ne sont pas réunies. L’article L.145-1 précise que le statut s’applique aux baux portant sur des locaux ou immeubles, ou terrains nus avec constructions édifiées avec le consentement exprès du propriétaire. En l’espèce, le bail initial était dérogatoire, portant sur un terrain nu sans consentement exprès pour les constructions édifiées. La jurisprudence exige un consentement non équivoque pour que le terrain soit considéré comme bâti au sens du statut. Le tribunal a relevé que les constructions ont été édifiées sans consentement exprès, que le terrain reste nu, et que le bail commercial ne s’applique pas. Par conséquent, les baux successifs étaient des baux dérogatoires, avec une fin fixée au 31 octobre 2021, date à laquelle les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre. L’article 1737 du Code civil prévoit que le bail finit de plein droit à son terme sans nécessité de congé. L’occupation sans droit ouvre droit à indemnité d’occupation. Les demandes de dépollution des sols sont rejetées faute d’éléments probants. Les demandes de préjudice de jouissance sont également rejetées faute de preuve. Enfin, les articles 696 et 700 du Code de procédure civile permettent la condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Le bail dérogatoire est un contrat de location d’une durée maximale de trois ans, dérogeant au statut des baux commerciaux. À son expiration, si le preneur reste en possession sans conditions légales, le statut ne s’applique pas. En l’espèce, le bail portait sur un terrain nu sans consentement exprès pour les constructions, excluant l’application du statut. Les baux successifs étaient dérogatoires, finissant de plein droit à leur terme. L’occupation sans droit ouvre droit à indemnité d’occupation. Les demandes de dépollution et de préjudice sont rejetées.

Un bail dérogatoire a été conclu en 2000 entre une propriétaire et une société pour la location d’une parcelle de terre à usage de pépinière. Après le terme du bail, la société est restée en possession sans droit ni titre. Les héritiers de la propriétaire ont assigné les sociétés locataires pour expulsion, paiement d’indemnités d’occupation, et autres demandes. Le tribunal a constaté que le bail était un bail dérogatoire portant sur un terrain nu sans constructions autorisées, excluant l’application du statut des baux commerciaux. Les constructions réalisées sans consentement exprès du propriétaire ne confèrent pas ce statut. Le tribunal a ordonné l’expulsion de la société exploitante, condamné cette dernière au paiement d’indemnités d’occupation à compter du 31 octobre 2021, rejeté les demandes de dépollution et de préjudice de jouissance, et condamné la société aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail dérogatoire du 2 avril 2000
• Courriers de madame [O] proposant des reconductions
• Avenant au bail de 2003 contesté
• Absence de consentement exprès pour constructions édifiées
• Application des articles L.145-1 et L.145-5 du Code de commerce

Le tribunal constate l’absence de bail commercial entre les parties et ordonne l’expulsion de la société [E] [V] pour occupation sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2021. Une indemnité d’occupation est due, mais les demandes de dépollution et de préjudice sont rejetées.

• Expulsion ordonnée de la société [E] [V]
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle
• Rejet des demandes de dépollution des sols
• Rejet des demandes de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance
• Condamnation aux dépens et indemnité au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Vérifier la nature du bail (commercial, dérogatoire, rural)
• Produire preuves écrites des consentements et avenants
• Respecter les délais de fin de bail et congé
• Demander expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre
• Contester les documents douteux par voie d’inscription de faux

À éviter

• Ne pas tolérer constructions sans accord exprès
• Ne pas ignorer la charge de la preuve sur le locataire
• Ne pas confondre terrain nu et local bâti
• Ne pas accepter tacitement la reconduction de bail dérogatoire au-delà de 3 ans
• Ne pas formuler de demandes sans fondement juridique clair

Quelle est la règle de preuve applicable aux faits nécessaires au succès d’une prétention ?

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Quelle est la portée juridique des contrats légalement formés selon l’article 1103 du Code civil ?

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Quels sont les critères d’application du statut des baux commerciaux selon l’article L.145-1 du Code de commerce ?

L’article L.145-1 du Code de commerce circonscrit le champ d’application du statut des baux commerciaux « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité » et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Quelle est la règle relative à la durée et à la reconduction des baux dérogatoires selon l’article L.145-5 du Code de commerce ?

L’article L.145-5 prévoit que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par [le statut des baux commerciaux]. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ».

Quels sont les critères pour que le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus ?

Le statut s’applique aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, soit avant soit après le bail, à condition qu’elles aient été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Une simple connaissance ou tolérance ne suffit pas. Un consentement tacite est admis s’il n’est pas équivoque. La charge de la preuve pèse sur le locataire qui doit démontrer l’autorisation du bailleur.

Quelle est la distinction entre immeuble et local pour l’application du statut des baux commerciaux ?

Le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux. L’immeuble désigne la totalité d’un bâtiment, le local n’en concerne qu’une partie. Pour que le statut s’applique, il faut un immeuble bâti ou un ensemble immobilier aménagé pour satisfaire aux besoins d’une clientèle, c’est-à-dire des lieux clos et couverts. Les terrains nus ne sont pas couverts par cette définition.

Quelle est la portée juridique d’un bail dérogatoire conclu sur un terrain nu sans constructions consenties par le bailleur ?

Un bail dérogatoire conclu sur un terrain nu sans consentement exprès du bailleur pour des constructions ne relève pas du statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire prend fin à l’expiration du terme fixé sans reconduction tacite, conformément à l’article 1737 du Code civil.

Quelle est la portée juridique d’un avenant au bail mentionnant un bail commercial alors que le bail initial était dérogatoire ?

Un avenant mentionnant un bail commercial alors que le bail initial était dérogatoire ne démontre pas une volonté sans équivoque du bailleur de consentir un bail commercial, notamment si le document est entaché d’incertitudes sur son authenticité et sa date.

Quelle est la conséquence juridique de l’absence de consentement exprès du propriétaire pour les constructions sur un terrain nu loué ?

L’absence de consentement exprès du propriétaire pour les constructions sur un terrain nu exclut l’application du statut des baux commerciaux, le terrain devant être considéré comme nu.

Quelle est la portée juridique de la clause de fin de bail dans un bail dérogatoire ?

Dans un bail dérogatoire, la clause prévoyant la fin du contrat produit effet à l’expiration du terme fixé, exonérant le bailleur de délivrer congé, conformément à l’article 1736 du Code civil.

Quelle est la règle applicable à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre sur un terrain nu ?

L’expulsion s’impose en présence d’occupants sans droit ni titre. Les dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux occupants de lieux habités ou locaux à usage professionnel ne s’appliquent pas aux terrains nus.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit au paiement d’une indemnité d’occupation, qui doit être fixée au dernier terme échu.

Quelle est la condition pour ordonner la condamnation à financer un diagnostic ou des travaux de dépollution des sols ?

La condamnation à financer un diagnostic ou des travaux de dépollution ne peut être ordonnée en l’absence d’éléments caractérisant ou laissant soupçonner un manquement à l’obligation de conservation du preneur.

Quelle est la portée juridique d’une demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance non détaillée ?

Une demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance non détaillée, notamment sans indication des perspectives d’emploi du bien, est rejetée.

Quels sont les articles du Code de procédure civile mobilisés pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile sont mobilisés. La partie succombante est condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700, même en l’absence de facture d’honoraires produite.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 avril 2026, 23/03411 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail dérogatoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.