Résiliation judiciaire de bail : intérêt à agir de la caution et conditions de recevabilité des demandes

La caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits du créancier, ce qui lui confère intérêt à agir en résiliation du bail et recouvrement des sommes dues (article 2309 du Code civil). La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité (article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est également une condition de recevabilité (article 24 III et IV). La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. En l’absence de preuve de paiement dans ce délai, la résiliation judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution grave (articles 1224, 1227 et 1229 du Code civil). La charge de la preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur (article 1353 du Code civil). L’exécution provisoire peut être écartée si la demande est rejetée. Cette décision rappelle la rigueur des conditions de recevabilité et d’application de la clause résolutoire.

La caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits du créancier, lui conférant intérêt à agir en résiliation du bail. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire pour les bailleurs personnes morales. La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité. La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux.

La société civile immobilière 5CIMA, représentée par son mandataire LORD IMMOVATION, a donné à bail un logement à usage d’habitation à un locataire par contrat du 3 juillet 2024, avec un loyer mensuel de 520 euros plus 35 euros de charges. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution du bail, a commencé à verser des loyers impayés à compter de septembre 2024. Le 16 janvier 2025, la caution a délivré un commandement de payer au locataire pour 1 735 euros de loyers et charges impayés. Elle a ensuite assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans le 30 avril 2025, demandant la constatation de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de la dette actualisée à 1 117,29 euros, ainsi que des indemnités d’occupation et des frais de justice. Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience du 27 janvier 2026. Le locataire n’a pas comparu. La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

• Commandement de payer du 16 janvier 2025
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du 21 janvier 2025
• Assignation du 30 avril 2025
• Décompte et quittances subrogatives
• Historique des versements

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée, est recevable mais ses demandes sont rejetées faute de preuve suffisante des impayés. Le locataire n’est pas expulsé et aucune indemnité n’est due.

• Demande recevable mais mal fondée sur la clause résolutoire
• Rejet de la résiliation judiciaire du bail
• Rejet de la demande de paiement des loyers et charges impayés
• Pas d’expulsion ni d’indemnité d’occupation
• Condamnation de la demanderesse aux dépens
• Exécution provisoire écartée

À faire

• Signer un contrat de cautionnement clair
• Saisir la commission de prévention 2 mois avant assignation
• Notifier l’assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Fournir un historique précis des paiements du locataire
• Produire des quittances subrogatives détaillées

À éviter

• Ne pas produire d’historique des versements
• Se baser sur une clause résolutoire abusive
• Ignorer la recevabilité de la demande
• Ne pas justifier les sommes réclamées
• Omettre la notification à la préfecture

Quelle est la règle applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 précise que la décision est réputée contradictoire et susceptible d’appel.

Quelle est la qualité et l’intérêt à agir de la caution subrogée dans une procédure de résiliation de bail ?

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits du créancier contre le débiteur.
La Convention Etat-UESL prévoit que la subrogation permet d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.
En l’espèce, la caution subrogée démontre sa qualité et intérêt à agir en résiliation du bail.

Quelle est la règle de recevabilité de la demande de résiliation du bail pour dette locative ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail motivée par une dette locative, sous peine d’irrecevabilité.
En l’espèce, la saisine de la commission en date du 21 janvier 2025 respecte ce délai avant l’assignation du 30 avril 2025.

Quelle est l’obligation de notification à la préfecture avant l’audience ?

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail motivée par une dette locative soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.
En l’espèce, la notification à la préfecture le 5 mai 2025, plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, satisfait cette exigence.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la clause résolutoire du bail prévoit une résiliation de plein droit un mois après commandement, mais ce délai est d’ordre public et le délai légal de deux mois s’applique.

Comment sont calculés les délais exprimés en mois pour la clause résolutoire ?

L’article 641 du code de procédure civile dispose que le délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de l’acte ou notification qui fait courir le délai, ou à défaut le dernier jour du mois.
L’article 642 précise que tout délai expire à vingt-quatre heures le dernier jour, avec prorogation au premier jour ouvrable si ce dernier jour est un samedi, dimanche ou jour férié.

Quelle est la preuve exigée pour justifier l’inexécution du paiement dans le délai légal ?

L’absence de production d’un historique précis des versements empêche la juridiction de vérifier que la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.
En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas que la clause résolutoire a acquis ses effets.

Quelles sont les conditions pour prononcer la résiliation judiciaire du bail ?

Selon les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus.
Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au juge de prononcer la résiliation judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave.
L’article 1229 précise que la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut à l’assignation.
En l’espèce, il n’est pas démontré de manquements répétés et suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire.

Quelle est la conséquence de l’absence de résiliation du bail sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ?

En l’absence de résiliation, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion ni de fixer une indemnité d’occupation, les demandes étant dépourvues de fondement.

Quelles sont les obligations du locataire concernant le paiement des loyers et charges ?

L’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer loyers et charges aux termes convenus pendant la durée du bail.
L’article 23 précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas pleinement les sommes réclamées, la demande en paiement est rejetée.

Quelle est la règle relative à la condamnation aux dépens ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en sens contraire.
En l’espèce, la demanderesse succombe et supportera les entiers dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre une somme pour frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, la demanderesse étant condamnée aux dépens, la demande au titre de l’article 700 est rejetée.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.
L’article 515 précise que hors les cas de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée si nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, l’exécution provisoire de droit est écartée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 28 avril 2026, 25/03233 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation judiciaire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.