Servitude de vue et trouble du voisinage : limites légales et conditions de démolition d’une extension litigieuse

Le trouble anormal de voisinage, fondé sur l’article 1240 du code civil, est caractérisé par un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute. La preuve du caractère anormal incombe à celui qui s’en prévaut. Les servitudes de vue sont régies par les articles 678 à 680 du code civil, qui fixent des distances minimales entre les ouvertures et la limite séparative des propriétés, mesurées depuis la ligne extérieure des balcons ou autres saillies. La qualification de vue droite ou oblique dépend de l’axe fictif de l’ouverture. L’appréciation du respect des distances et de l’existence d’une servitude relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. L’autorisation administrative d’urbanisme ne prive pas les tiers de leurs droits, notamment en matière de servitudes et troubles de voisinage. La présomption de mitoyenneté des murs séparant deux propriétés s’applique en l’absence de preuve contraire, conformément aux articles 653 et 657 du code civil. L’article 662 impose le consentement du voisin pour tout enfoncement ou appui d’ouvrage dans un mur mitoyen, sauf accord ou expertise garantissant l’absence de nuisance. En l’espèce, l’extension litigieuse génère une vue oblique irrégulière mais non constitutive d’un trouble anormal du voisinage, la distance légale étant respectée de fait par le positionnement du garde-corps. L’ancrage dans le mur mitoyen a été réalisé avec l’accord des voisins dans le cadre de la procédure d’urbanisme. En conséquence, les demandes de démolition et d’indemnisation sont rejetées. Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile sont attribués à la partie victorieuse.

Le trouble anormal de voisinage est caractérisé par un trouble excédant les inconvénients normaux, sans nécessité de faute. Les servitudes de vue imposent des distances minimales entre ouvertures et limites séparatives. L’autorisation administrative ne prive pas des droits en matière de servitudes. La présomption de mitoyenneté s’applique en l’absence de preuve contraire. En l’espèce, l’extension génère une vue oblique irrégulière mais non constitutive d’un trouble anormal, la distance légale étant respectée et l’ancrage réalisé avec accord.

• Acte de commissaire de justice du 05 septembre 2022
• Attestation des consorts [K]
• Photographies versées aux débats
• Dossier d’urbanisme et panneau d’affichage
• SMS de Mme [K] du 2 octobre 2021

Le tribunal a rejeté les demandes de M. [P] relatives au trouble anormal de voisinage et à la démolition de l’extension du balcon réalisée par Mme [G]. La servitude de vue litigieuse est considérée comme une vue oblique non constitutive d’un trouble anormal. Le mur mitoyen est reconnu comme tel, et Mme [G] a respecté les règles relatives à son utilisation.

• Rejet de la demande de démolition de l’extension du balcon
• Rejet de la demande de dommages et intérêts pour trouble de voisinage
• Reconnaissance du mur comme mitoyen
• Condamnation de M. [P] aux dépens
• Condamnation de M. [P] à verser 800 euros au titre de l’article 700 du CPC

À faire

• Respecter distances légales pour servitudes de vue
• Obtenir consentement pour travaux sur mur mitoyen
• Documenter accord des voisins par écrit
• Présenter preuves de trouble anormal du voisinage
• Respecter procédure contradictoire

À éviter

• Construire sans autorisation des voisins
• Ignorer règles sur servitudes de vue
• Confondre balcon et terrasse dans arguments
• Ne pas justifier intensité du trouble
• Omettre preuve de préjudice lié aux travaux

Quels sont les critères légaux applicables aux servitudes de vue entre fonds contigus ?

L’article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 mètre entre les deux fonds pour l’établissement de vues droites, tandis que l’article 679 du même code fixe une distance de 0,60 mètre pour les vues obliques.
L’article 680 précise que ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, ou depuis la ligne extérieure des balcons ou saillies similaires, jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
La qualification de la vue (droite ou oblique) et le respect des distances légales relèvent de l’appréciation souveraine des tribunaux.
Ces règles s’appliquent uniquement si l’ouverture crée un risque d’indiscrétion et de gêne pour le propriétaire du fonds voisin.
La jurisprudence (Civ., 3ème 17 décembre 2013, pourvoi n° 12-25.871) rappelle que la simple gêne ne suffit pas à caractériser un trouble anormal de voisinage.

Quelle est la portée de l’article 1240 du code civil en matière de trouble anormal de voisinage ?

L’article 1240 du code civil impose une responsabilité sans faute au propriétaire causant un trouble anormal de voisinage.
Cette responsabilité est constituée dès lors que la partie qui s’en plaint établit la réalité d’un trouble provenant de la propriété voisine, dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Le caractère anormal du trouble s’apprécie selon les circonstances concrètes de fait et de lieu, notamment l’environnement.
La preuve du caractère anormal du trouble incombe au demandeur.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 653 du code civil concernant la mitoyenneté des murs ?

L’article 653 établit la présomption de mitoyenneté pour les murs séparant deux terrains clos, présomption qui subsiste tant que des titres ou éléments matériels ne prouvent pas le contraire.

Quelles sont les règles applicables à l’usage d’un mur mitoyen selon les articles 657 et 662 du code civil ?

L’article 657 permet à chaque copropriétaire d’user librement du mur mitoyen en respectant certaines règles techniques.
L’article 662 interdit à un voisin de pratiquer dans le corps du mur mitoyen un enfoncement ou d’y appuyer un ouvrage sans le consentement de l’autre ou sans avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour éviter un préjudice.
L’article 662 s’applique aux travaux importants susceptibles de compromettre la solidité du mur ou de provoquer des dommages.

Quelle est la portée de l’article 1240 du code civil en matière de responsabilité pour trouble anormal de voisinage ?

L’article 1240 exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, même en supposant une faute, le demandeur n’a pas établi un préjudice en relation causale avec cette faute.

Quels sont les effets de l’article 696 du code de procédure civile sur la condamnation aux dépens ?

L’article 696 prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge mettant la charge totale ou partielle à une autre partie.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 impose à la partie tenue aux dépens ou perdant son procès de payer à l’autre partie une somme déterminée au titre des frais exposés non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut décider qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision elle-même.

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