Vice caché et dol en vente immobilière : garantie du vendeur et responsabilité du notaire en urbanisme

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante (article 1137 du code civil). En l’espèce, l’absence de mention explicite dans l’acte de vente d’un sursis à statuer lié à un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration, alors que le certificat d’urbanisme annexé en fait état, ne caractérise pas un dol. En revanche, la constructibilité du terrain au regard des règles d’urbanisme constitue un vice caché inhérent au bien vendu (article 1641 du code civil) si elle rend le terrain impropre à l’usage envisagé. La garantie des vices cachés s’applique dès lors que l’acquéreur ignore ce vice au moment de la vente. La responsabilité du vendeur est engagée, ainsi que celle du notaire pour manquement à son devoir d’information et de conseil. La société mandatée pour la gestion du patrimoine immobilier n’est pas responsable en l’absence de mandat de vente. La répartition de la charge indemnitaire entre vendeur et notaire peut être fixée en fonction de la gravité de leur faute respective. Ces enseignements soulignent l’importance pour les praticiens de vérifier la conformité des biens vendus aux règles d’urbanisme applicables et d’assurer une information complète des acquéreurs.

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. L’absence de mention explicite d’un sursis à statuer lié à un plan local d’urbanisme ne caractérise pas un dol. La constructibilité du terrain constitue un vice caché si elle rend le terrain impropre à l’usage envisagé. La garantie des vices cachés s’applique si l’acquéreur ignore ce vice. La responsabilité du vendeur et du notaire est engagée pour manquement à leur devoir d’information et de conseil. La répartition de la charge indemnitaire peut être fixée selon la gravité des fautes.

Un établissement public a vendu une parcelle à des acquéreurs qui souhaitaient y construire une maison individuelle. Le permis de construire a été refusé en raison d’un classement de la parcelle dans une zone d’urbanisation future. Les acquéreurs ont assigné le vendeur, le notaire et une société de gestion immobilière, sollicitant la résolution ou l’annulation de la vente et l’indemnisation de leur préjudice. Le tribunal a rejeté la demande de résolution pour vice caché, mais a prononcé l’annulation de la vente pour dol, condamnant le vendeur à restituer le prix et les acquéreurs à restituer la parcelle. Il a reconnu la faute du vendeur et du notaire, mais pas de la société de gestion. Le vendeur a interjeté appel, contestant sa qualité de professionnel, la qualification de dol, et la responsabilité. Le notaire a également interjeté appel, reconnaissant une faute mais contestant sa garantie. Les acquéreurs ont formé appel incident, demandant la résolution pour vice caché, ou à défaut l’annulation ou la résolution pour manquement à l’obligation de délivrance, ainsi que des indemnités pour préjudice matériel, moral et de jouissance. La société de gestion a demandé la confirmation du jugement. La cour a infirmé la décision sur le dol, estimant que le vendeur n’avait pas dissimulé intentionnellement une information, mais a confirmé la résolution de la vente pour vice caché, considérant que la parcelle était impropre à la construction envisagée en raison du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de la vente, information que le vendeur et le notaire connaissaient mais n’avaient pas portée à la connaissance des acquéreurs. La cour a condamné solidairement le vendeur et le notaire à indemniser les acquéreurs pour les frais de vente, le préjudice de jouissance et le préjudice moral, avec une répartition de la garantie entre eux. Elle a rejeté les demandes contre la société de gestion. La cour a ordonné la publication de l’arrêt au livre foncier et condamné les parties aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.

• Existence d’un vice caché rendant le terrain impropre à l’usage prévu
• Connaissance du projet des acquéreurs par le vendeur et le notaire
• Dissimulation d’une information déterminante relative au certificat d’urbanisme
• Absence de dol caractérisé par la dissimulation intentionnelle
• Responsabilité du notaire pour manquement à son devoir d’information
• Absence de faute de la société mandatée pour la gestion immobilière
• Indemnisation du préjudice matériel et moral subi par les acquéreurs

• Acte authentique de vente du 13 décembre 2019
• Certificat d’urbanisme du 25 novembre 2019 annexé à l’acte de vente
• Jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 août 2023
• Conclusions des parties en appel
• Documents relatifs au plan local d’urbanisme adopté le 2 mars 2020
• Procès-verbal de constat et correspondances entre parties

La résolution de la vente est prononcée pour vice caché, la parcelle étant impropre à la construction envisagée. La Société nationale SNCF et le notaire sont condamnés solidairement à indemniser les acquéreurs, tandis que la société Nexity property management est déchargée de toute responsabilité.

• Résolution de la vente pour vice caché
• Condamnation solidaire de la SNCF et du notaire
• Indemnisation des frais, préjudice moral et de jouissance
• Rejet des demandes contre la société Nexity property management
• Garantie mutuelle entre SNCF et notaire
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier la présence du certificat d’urbanisme complet annexé à l’acte de vente
• Examiner les mentions relatives au sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme
• Consulter le plan local d’urbanisme en vigueur à la date de la vente
• Recueillir les preuves de l’information donnée par le notaire aux acquéreurs
• Respecter les délais de contestation et d’appel

À éviter

• Ne pas omettre la mention des vices cachés dans la procédure
• Ne pas ignorer la responsabilité partagée entre vendeur et notaire
• Ne pas négliger la publication du jugement au livre foncier
• Ne pas contester sans preuve la connaissance du plan local d’urbanisme
• Ne pas oublier de garantir les condamnations entre parties concernées

Quelle est la définition légale du dol applicable en matière contractuelle ?

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Quel est le critère retenu pour caractériser un dol dans cette affaire ?

Il n’est pas soutenu que le vendeur se serait livré à des manœuvres ou aurait proféré des mensonges préalablement à l’acte de vente. Il n’est pas démontré qu’il a volontairement dissimulé une information aux acquéreurs, notamment car le certificat d’urbanisme mentionnant un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration était annexé à l’acte de vente, et aucun élément ne démontre que le vendeur est à l’origine de l’omission de cette mention dans l’acte.

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés ?

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés retenues par la juridiction ?

Le terrain était destiné à la construction d’une maison individuelle, ce dont le vendeur et le notaire étaient informés. Le certificat d’urbanisme du 25 novembre 2019 démontrait qu’un nouveau plan local d’urbanisme arrêté le 1er juillet 2019 plaçait le terrain dans une zone réservée à une opération d’aménagement, compromettant la réalisation du projet. Cette circonstance, inhérente au terrain, rendait la parcelle impropre à la construction envisagée ou rendait cette construction difficile et incertaine. Cette information a été cachée aux acquéreurs, qui ne pouvaient en avoir conscience à la seule lecture d’une mention peu apparente.

Quelle est la portée juridique de la connaissance des acquéreurs sur le vice caché ?

Aucun élément ne démontre que les acquéreurs avaient connaissance de l’incidence du nouveau plan d’urbanisme sur la constructibilité du terrain et qu’ils ont conclu la vente en connaissance de cause.

Quelle est la conséquence juridique de la garantie des vices cachés dans cette affaire ?

Les acquéreurs sont fondés à se prévaloir de la garantie des vices cachés et à solliciter, par application de l’article 1644 du code civil, la résolution de la vente ainsi que la restitution du prix contre celle du terrain vendu.

Quelle est la responsabilité du vendeur selon l’article 1645 du code civil ?

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. En l’espèce, la Société nationale SNCF ne prétend pas avoir ignoré les obstacles au projet de construction et ne pouvait ignorer le vice du terrain.

Quels sont les éléments retenus pour l’indemnisation du préjudice subi par les acquéreurs ?

Les acquéreurs sont fondés à solliciter le remboursement des frais exposés à l’occasion de la vente, soit 4 759,24 euros, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils ne peuvent être indemnisés pour le préjudice de jouissance du fait de la résolution de la vente. Ils sont fondés à une indemnisation complémentaire de 4 000 euros pour la privation de jouissance antérieure.

Quelle est la responsabilité de la société Nexity property management ?

La société Nexity property management, titulaire d’un mandat de gestion du patrimoine foncier, n’a pas été chargée de vendre la parcelle ni de rechercher un acquéreur. Elle n’a commis aucune faute et n’a pas été informée du nouveau plan local d’urbanisme. Les demandes contre elle sont rejetées.

Quelle est la responsabilité du notaire dans cette affaire ?

Le notaire ne conteste pas avoir commis une faute engageant sa responsabilité. Il était tenu d’informer et de conseiller utilement les acquéreurs sur les conséquences du nouveau plan local d’urbanisme. Le défaut d’information est imputable au notaire, qui doit indemniser les acquéreurs du préjudice subi. Il ne peut être tenu au remboursement du prix de vente ni à garantir la condamnation à le restituer.

Quelle est la répartition de la garantie entre le vendeur et le notaire ?

La Société nationale SNCF est fondée à demander d’être garantie par le notaire des condamnations prononcées à ce titre.

Quelle est la décision relative aux dépens et aux frais d’instance ?

La Société nationale SNCF et le notaire sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel in solidum, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ils sont également condamnés in solidum à payer une indemnité de 5 000 euros aux acquéreurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 3 000 euros à la société Crédit agricole immobilier property management au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

Articles 1137, 1641, 1644, 1645 du code civil, Article L. 115-4 du code de l’urbanisme, Article 696, Article 700 1° du code de procédure civile

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