Vice caché et dol en vente immobilière : garantie du vendeur et responsabilité du notaire

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement de l’autre partie, conformément à l’article 1137 du code civil. En l’espèce, le certificat d’urbanisme mentionnant un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration était annexé à l’acte de vente, et aucune preuve n’établit que le vendeur ait dissimulé cette information. En revanche, la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil s’applique lorsque le bien vendu présente un défaut rendant son usage impropre ou diminuant cet usage. La parcelle vendue était affectée d’un sursis à statuer lié à un plan local d’urbanisme, rendant incertaine la constructibilité, vice inhérent au terrain et non connu des acquéreurs. La résolution de la vente est donc justifiée sur ce fondement. La responsabilité du vendeur est engagée, notamment pour le remboursement du prix et l’indemnisation des préjudices. La société Nexity property management, mandatée uniquement pour la gestion, n’a commis aucune faute. Le notaire a manqué à son devoir d’information et doit garantir le vendeur. Les dépens et indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont alloués aux parties selon leur responsabilité respective.

Le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement. Le certificat d’urbanisme mentionnant un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration était annexé à l’acte de vente, sans preuve de dissimulation. La garantie des vices cachés s’applique lorsque le bien présente un défaut rendant son usage impropre. La parcelle vendue était affectée d’un sursis à statuer lié au plan local d’urbanisme, vice non connu des acquéreurs.

L’établissement public SNCF mobilités a vendu une parcelle à des acquéreurs qui souhaitaient construire une maison individuelle. Un permis de construire a été refusé en raison d’un classement de la parcelle dans une zone d’urbanisation future. Les acquéreurs ont assigné le vendeur, le notaire et la société Nexity property management, sollicitant la résolution ou l’annulation de la vente et une indemnisation. Le tribunal a prononcé l’annulation de la vente pour dol, condamné le vendeur à restituer le prix, et le notaire et le vendeur à indemniser les acquéreurs. La société Nexity property management a été exonérée de responsabilité. Le vendeur a interjeté appel. La cour a infirmé la décision sur le dol, estimant que le vendeur n’avait pas dissimulé intentionnellement une information. Elle a confirmé la résolution de la vente pour vice caché, considérant que la parcelle était impropre à la construction envisagée en raison d’un plan local d’urbanisme en cours d’élaboration. La responsabilité du vendeur et du notaire a été retenue, avec une répartition de la garantie entre eux. La société Nexity property management a été exonérée. La cour a condamné solidairement le vendeur et le notaire à indemniser les acquéreurs pour leur préjudice de jouissance et moral, ainsi qu’à payer les frais liés à la vente. La publication de l’arrêt au livre foncier a été ordonnée.

• Existence d’un vice caché inhérent au terrain vendu (impossibilité de construire)
• Connaissance du projet des acquéreurs par le vendeur et le notaire
• Dissimulation d’une mention essentielle du certificat d’urbanisme (sursis à statuer)
• Absence de faute de la société Nexity property management
• Partage de la responsabilité entre le vendeur (prépondérante) et le notaire
• Condamnation à indemniser les acquéreurs pour frais d’acte et préjudice moral
• Réformation partielle du jugement en appel

• Jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 août 2023
• Certificat d’urbanisme du 25 novembre 2019
• Acte de vente du 13 décembre 2019
• Délibération du plan local d’urbanisme du 1er juillet 2019
• Conclusions des parties en appel
• Documents annexés à l’acte de vente et échanges entre parties

La cour prononce la résolution de la vente pour vice caché lié à la non-constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme. La SNCF et le notaire sont condamnés solidairement à indemniser les acquéreurs pour préjudice moral et frais d’acte, avec garantie réciproque. La société Nexity property management est exonérée.

• Résolution judiciaire de la vente prononcée
• Condamnation solidaire de la SNCF et du notaire aux indemnités
• Exonération de la société Nexity property management
• Garantie réciproque entre SNCF et notaire
• Publication de l’arrêt au livre foncier
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier la présence du certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente
• Contrôler la conformité du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de la vente
• Documenter toute mention relative au sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme
• Recueillir les preuves de l’information donnée aux acquéreurs par le notaire
• Suivre les délais de recours et appels après le jugement

À éviter

• Ne pas omettre les mentions essentielles dans l’acte de vente
• Ne pas ignorer les modifications du plan local d’urbanisme postérieures à la vente
• Ne pas négliger la garantie des vices cachés
• Ne pas confondre faute du notaire et du vendeur
• Ne pas oublier la publication du jugement au livre foncier

Quelle est la définition juridique du dol selon le code civil ?

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Quelles sont les conditions pour caractériser un vice caché dans la vente d’un bien immobilier ?

L’article 1641 du code civil impose au vendeur la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Quels éléments doivent être pris en compte pour qualifier un vice caché inhérent au terrain vendu ?

Un vice caché inhérent au terrain est une circonstance liée à son lieu de situation, telle qu’une restriction d’urbanisme affectant la constructibilité.

En l’espèce, la parcelle était située dans une zone réservée à une opération d’aménagement d’ensemble avec une orientation d’aménagement programmée, compromettant la réalisation du projet de construction des acquéreurs.

Quelle est la portée juridique de la garantie des vices cachés pour l’acheteur ?

L’article 1644 du code civil prévoit que l’acheteur peut demander la résolution de la vente ainsi que la restitution du prix contre celle du bien vendu en cas de vice caché.

Quelle est la responsabilité du vendeur en cas de connaissance du vice ?

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Quelle est la responsabilité du notaire dans la vente immobilière ?

Le notaire est tenu à une obligation d’information complète et de conseil utile préalablement à la signature de l’acte de vente.

En cas de défaut d’information sur les conséquences d’un vice caché, sa responsabilité peut être engagée.

Quelle est la portée juridique de la responsabilité de la société mandatée pour la gestion du patrimoine immobilier ?

La société mandatée pour la gestion du patrimoine immobilier n’est responsable que dans la limite de son mandat.

En l’espèce, elle n’a pas été chargée de la vente ni de la recherche d’acquéreur et n’a commis aucune faute démontrée.

Quels sont les critères d’appréciation de la constructibilité d’un terrain au regard des vices cachés ?

La constructibilité doit s’apprécier à la date de la vente.

Une modification ultérieure des règles d’urbanisme ne constitue pas un vice caché.

Quelle est la portée juridique de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la Société nationale SNCF et le notaire ont été condamnés in solidum à verser des indemnités aux acquéreurs et à la société Crédit agricole immobilier property management.

Article 1137 du code civil, Article L. 115-4 du code de l’urbanisme, Article 1641 du code civil, Article 1644 du code civil, Article 1645 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 1° du code de procédure civile

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