Indemnités d’occupation et loyers impayés : appel partiellement accueilli, charges maintenues

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier engage la responsabilité civile de l’occupant et justifie la résiliation du bail ainsi que l’expulsion. La co-titularité du droit au bail prévue pour les couples mariés ou pacsés ne s’applique pas aux concubins, sauf transfert expressément établi. La preuve de la qualité de locataire doit être apportée par celui qui la revendique, notamment par la production d’un avenant au bail dûment signé. Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail donne lieu à une indemnité d’occupation compensatoire et indemnitaire, calculée sur la base du loyer contractuel. Le bailleur peut réclamer les arriérés de loyers et charges, la charge de la preuve du paiement incombant au locataire. En l’espèce, faute de preuve suffisante de la qualité de locataire de l’occupant, celui-ci a été condamné à l’expulsion, au paiement des indemnités d’occupation et des arriérés, la demande de transfert du droit au bail ayant été rejetée.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier engage la responsabilité civile et justifie la résiliation du bail et l’expulsion. La co-titularité du droit au bail ne s’applique pas aux concubins sans transfert express. La preuve de la qualité de locataire doit être apportée. Le maintien après résiliation donne lieu à une indemnité d’occupation basée sur le loyer. Faute de preuve, l’occupant a été condamné à l’expulsion et au paiement des indemnités et arriérés.

Dans une affaire similaire à la précédente, une propriétaire a loué un bien à une locataire avec un bail à loyer réduit en contrepartie de travaux. Un avenant au bail aurait été signé avec le concubin de la locataire. Suite à des impayés, la propriétaire a assigné les deux occupants pour constater l’occupation sans droit ni titre, résilier le bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. Le tribunal a prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion, condamné les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, ainsi que des arriérés, intérêts et frais. Le concubin a interjeté appel, contestant sa qualité de locataire et invoquant des difficultés personnelles. La propriétaire a demandé la confirmation. La cour a rappelé que le concubin n’avait pas qualité de locataire, que l’avenant au bail n’était pas démontré, et a confirmé la qualification d’occupation sans droit ni titre. Elle a infirmé la condamnation du concubin au paiement des loyers antérieurs, mais confirmé le reste du jugement. Elle a rejeté les demandes de frais supplémentaires et a laissé chaque partie supporter ses frais d’appel. La décision repose sur les principes de propriété, bail, et preuve.

• Qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [A] confirmée par absence de preuve d’avenant au bail
• Résiliation du bail prononcée et expulsion ordonnée
• Infirmation partielle concernant la condamnation au paiement des loyers par M. [A]
• Indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective
• Absence de justification d’une dette actualisée ou paiement actualisé
• Application des règles de responsabilité civile pour indemnité d’occupation
• Répartition des frais et dépens entre les parties en appel

Quelle qualification juridique la cour retient-elle pour l’occupation du logement par le concubin du locataire, au regard des articles 544, 545 et 1751 du code civil ?

La cour rappelle les articles 544 et 545 du code civil, selon lesquels la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des lois et règlements, et nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Elle en déduit que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble illicite.

Elle vise également l’article 1751 du code civil, qui prévoit que le droit au bail d’un local d’habitation est réputé appartenir conjointement aux deux époux ou aux deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, sous certaines conditions, et organise l’attribution de ce droit en cas de divorce, séparation de corps ou décès. La cour souligne que ce texte ne s’applique qu’aux couples mariés ou pacsés et ne prévoit pas de co-titularité légale du bail pour les concubins.

En l’espèce, la cour constate que seul le locataire initial a signé le bail d’habitation et que le concubin n’est pas partie au contrat. Elle relève que ce dernier invoque un avenant au bail qui lui aurait transféré la qualité de locataire, mais qu’il ne produit qu’une photocopie de la première page d’un document comportant des paraphes, sans original ni signatures complètes, tandis que la bailleresse nie l’existence de cet avenant. La cour juge ces éléments insuffisants pour établir l’existence d’un avenant valable.

Elle note par ailleurs que le seul contrat démontré est un bail commercial portant sur un garage, distinct du logement litigieux. Elle en conclut que le concubin ne peut se prévaloir ni d’un titre contractuel, ni de la co-titularité légale prévue par l’article 1751, faute de mariage ou de PACS. En l’absence de demande de transfert de bail, la cour confirme la qualification d’occupant sans droit ni titre retenue par le premier juge et en tire les conséquences quant à l’expulsion.

Comment la cour distingue-t-elle l’obligation de paiement des loyers du locataire et la responsabilité de l’occupant sans titre, et quelles conséquences en tire-t-elle sur la condamnation au paiement des loyers ?

La cour rappelle que le paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire, découlant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail. Cette obligation pèse sur la personne qui a la qualité de locataire, c’est-à-dire la partie signataire du contrat de location.

Constatant que le concubin ne revêt pas la qualité de locataire, la cour infirme le jugement en ce qu’il l’avait condamné au paiement des loyers et charges jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, pour un montant de 1.600 euros correspondant aux loyers de plusieurs mois. Elle déboute la bailleresse de sa demande en paiement de loyers et charges sur cette période à l’encontre de l’occupant sans titre.

La cour opère ainsi une distinction entre l’obligation contractuelle de payer les loyers, qui ne peut être mise à la charge que du locataire, et la responsabilité de l’occupant sans droit ni titre, qui relève d’un autre régime juridique, celui de l’indemnité d’occupation.

Quel est le fondement juridique et la nature de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre, et comment la cour en fixe-t-elle le montant et la période ?

La cour qualifie le maintien dans les lieux après l’expiration ou la résiliation du bail de faute civile causant un préjudice certain au bailleur, privé de la jouissance de son bien. Elle précise que l’indemnité d’occupation a une double nature, compensatoire et indemnitaire : elle vise à réparer le préjudice subi par le bailleur et à compenser la jouissance indue du bien par l’occupant.

Elle rappelle le principe de réparation intégrale, selon lequel la réparation doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage, sans entraîner ni perte ni profit pour la victime. Sur cette base, elle juge conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de la fixer au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, la cour retient que le bail a été résilié au 10 février 2025 et fixe l’indemnité d’occupation à 400 euros par mois, correspondant au loyer contractuel, à compter de cette date jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés. Elle confirme la condamnation in solidum du locataire et de l’occupant sans titre au paiement de cette indemnité mensuelle à compter du 11 février 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux.

S’agissant des arriérés d’indemnité d’occupation, la cour confirme la condamnation in solidum au paiement de 1.200 euros jusqu’au mois de mai 2025 inclus, faute pour les parties de justifier d’une actualisation de la dette ou de paiements intervenus postérieurement.

Comment la cour applique-t-elle l’article 1353 du code civil en matière de preuve du paiement ou de l’extinction de l’obligation d’indemnité d’occupation ?

La cour vise l’article 1353 du code civil, qui dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Elle applique ce texte au régime de l’indemnité d’occupation due par le locataire et l’occupant sans titre.

Elle constate que la bailleresse justifie de la résiliation du bail et du maintien dans les lieux, ce qui établit le principe de l’obligation d’indemnité d’occupation. En revanche, ni le locataire ni l’occupant ne produisent d’éléments démontrant le paiement des sommes dues ou un fait extinctif de leur obligation.

En l’absence de preuve de paiement ou d’extinction, la cour confirme la condamnation in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge, sans procéder à une actualisation de la dette au-delà de ce qui a été jugé, faute d’éléments complémentaires.

Quels critères la cour retient-elle pour statuer sur les dépens et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige locatif ?

La cour rappelle l’article 696 du code de procédure civile, selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire, et l’article 700, qui permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Elle confirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné in solidum le locataire et l’occupant sans titre à supporter les dépens de première instance et à verser à la bailleresse une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant que le premier juge a fait une juste application de ces textes.

En appel, la cour, tout en réformant partiellement la décision sur la question des loyers, maintient l’essentiel des condamnations relatives à l’occupation sans titre et à l’indemnité d’occupation. Elle considère que l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel, et dit n’y avoir lieu à nouvelle application de l’article 700 du code de procédure civile, laissant à chacune la charge de ses frais d’appel.

Article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût de la sommation interpellative et du commandement de payer, Articles L. 411-1, L. 412-1, Articles L. 433-1, L. 433-2, Article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coput de la sommation interpellative et du commandement de payer, Article 700 du code de procédure civil, outre les entiers dépens, Article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, Article 545, Article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, Article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, Article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 7, Article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, Article 700 du code de procédure civile et les dépens, Article 696, Article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, Article 700 du code de procédure civile, L. 411-1, L. 412-1, L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1

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