Urbanisme : annulation de l’expulsion ordonnée pour constructions illégales en zone inondable

L’article L.480-9 du code de l’urbanisme encadre strictement la procédure d’expulsion en cas de travaux irréguliers non conformes à une décision judiciaire. La mesure d’expulsion ne peut être ordonnée par le juge judiciaire que si des tiers disposent de droits acquis sur les lieux concernés. En l’espèce, les nouveaux propriétaires indivis de la parcelle, ayant reçu la donation des droits sur les constructions litigieuses, ne sont pas considérés comme des tiers mais comme ayant cause à titre particulier du bénéficiaire des travaux irréguliers. Par conséquent, l’administration peut procéder à l’exécution forcée des travaux de remise en conformité sans obtenir préalablement leur expulsion. Cette solution illustre que la mesure de démolition ou de remise en état a un caractère réel et s’impose aux acquéreurs sans qu’une nouvelle procédure soit nécessaire à leur encontre. Le juge des référés ne peut donc ordonner l’expulsion que si les conditions légales sont réunies, ce qui n’était pas le cas ici. Cette décision rappelle que la protection des droits de propriété ne fait pas obstacle à l’exécution des mesures de remise en état ordonnées en matière d’urbanisme, dès lors que les propriétaires ne sont pas des tiers au sens de l’article L.480-9.

L’article L.480-9 du code de l’urbanisme encadre la procédure d’expulsion en cas de travaux irréguliers. Les nouveaux propriétaires indivis ne sont pas considérés comme des tiers, permettant à l’administration d’exécuter les travaux de remise en conformité sans expulsion préalable. La mesure de démolition ou de remise en état s’impose aux acquéreurs sans nouvelle procédure. Le juge des référés ne peut ordonner l’expulsion que si les conditions légales sont réunies.

Un propriétaire d’une parcelle a réalisé des constructions sans autorisation, notamment une maison, un mobile home, des annexes et des caravanes en zone inondable, en violation des règles d’urbanisme et sans permis de construire. Le tribunal correctionnel l’a condamné à une amende avec sursis et à remettre les lieux en conformité sous astreinte. Par la suite, le préfet a assigné le propriétaire et les nouveaux copropriétaires issus d’une donation pour obtenir leur expulsion. Le juge des référés a ordonné leur expulsion et interdit leur réinstallation sous astreinte, mais les intéressés ont fait appel. La cour d’appel a infirmé la décision d’expulsion, considérant que la mesure d’expulsion ne pouvait être ordonnée que si les occupants étaient des tiers disposant de droits acquis, ce qui n’était pas le cas des copropriétaires. La cour a également jugé que la demande d’interdiction de réinstallation était devenue sans objet. Le préfet a été condamné aux dépens et débouté de ses demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles. La décision souligne que l’administration peut procéder d’office à la remise en état des lieux sans expulser les propriétaires, qui ne sont pas considérés comme des tiers. La procédure vise à faire cesser un trouble manifestement illicite lié à l’inexécution d’une décision pénale ordonnant la mise en conformité des constructions illégales.

• Existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la non-exécution d’un jugement correctionnel ordonnant la mise en conformité des lieux.
• Application spécifique de l’article L.480-9 du code de l’urbanisme permettant l’exécution d’office des travaux et l’expulsion sous conditions.
• Absence de qualité de tiers des nouveaux propriétaires indivis pour s’opposer à la mesure d’exécution forcée.
• Respect du droit de propriété et du droit au respect de la vie privée et familiale, avec appréciation de la proportionnalité de la mesure d’expulsion.
• Constatation par rapport de police municipale de la persistance des constructions illégales malgré injonction de mise en conformité.
• Caractère réel de la mesure de démolition opposable aux acquéreurs sans qu’une nouvelle procédure soit nécessaire.
• Inapplicabilité de la demande d’expulsion en référé faute de conditions requises pour l’alinéa 2 de l’article L.480-9.

• Jugement correctionnel d’Avignon du 03 décembre 2019
• Arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 26 mars 2021
• Actes de commissaire de justice des 28 et 30 août 2024
• Ordonnance réputée contradictoire du 13 janvier 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon
• Déclaration d’appel du 19 février 2025
• Conclusions notifiées par RPVA les 1er et 9 avril 2025

Quelle est la règle de droit applicable à la demande d’expulsion formée par l’autorité administrative à la suite d’une décision pénale de remise en état fondée sur le code de l’urbanisme ?

La cour vise l’article 835 du code de procédure civile et surtout l’article L.480-9 du code de l’urbanisme pour déterminer le régime juridique de la demande d’expulsion.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prendre les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent afin de faire cesser un trouble manifestement illicite, et ce même en présence d’une contestation sérieuse. La cour rappelle que l’inexécution d’une mesure ordonnée par le juge pénal, tendant à enlever des aménagements illégaux, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Cependant, la cour juge que la demande d’expulsion présentée par l’autorité administrative dans ce contexte relève des dispositions spécifiques de l’article L.480-9 du code de l’urbanisme. Cet article dispose : « si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal judiciaire qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants ».

La cour en déduit que l’alinéa 1er permet à l’administration de réaliser d’office les travaux nécessaires lorsque l’auteur de l’infraction ou le bénéficiaire des travaux irréguliers, condamné pour ce faire, n’y a pas procédé lui-même, tandis que l’alinéa 2 institue une procédure spécifique d’expulsion subordonnée à l’existence de « tiers » titulaires de droits acquis sur les lieux.

Quelles sont les conditions d’application de l’alinéa 2 de l’article L.480-9 du code de l’urbanisme pour obtenir judiciairement l’expulsion des occupants ?

La cour précise que la demande d’expulsion devant le juge judiciaire prévue par l’article L.480-9, alinéa 2, du code de l’urbanisme suppose la réunion de conditions strictes.

Elle énonce que cette procédure « nécessite que soit établie la présence de personnes ayant la qualité de tiers et qui disposent de droits acquis sur les lieux visés ». La finalité de ce mécanisme est de rendre opposable à ces occupants la mesure de démolition ou de remise en état, dans des conditions leur permettant de faire valoir leurs droits.

Ainsi, pour que l’autorité administrative puisse solliciter du tribunal judiciaire l’expulsion de tous occupants, il doit être démontré que les travaux d’exécution d’office porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages concernés. À défaut de tels tiers, l’administration peut se prévaloir du seul alinéa 1er pour procéder directement aux travaux, sans passer par une demande d’expulsion.

En l’espèce, la cour constate que l’autorité administrative a dirigé sa demande d’expulsion contre l’ancien propriétaire, auteur des travaux illicites, et contre les nouveaux propriétaires indivis issus d’une donation. Elle juge que ni le débiteur initial des travaux ni les donataires n’ont la qualité de tiers au sens de l’alinéa 2, de sorte que les conditions de mise en œuvre de cette procédure spéciale d’expulsion ne sont pas remplies.

Quelle est la qualification juridique de la mesure de démolition ou de remise en état ordonnée par le juge pénal et son opposabilité aux acquéreurs ultérieurs ?

La cour qualifie la mesure de démolition ou de remise en état ordonnée par le juge pénal de mesure à caractère réel, qui ne sanctionne pas une culpabilité personnelle.

Elle en déduit que cette mesure est opposable aux acquéreurs des constructions irrégulières « sans que cette mesure ne doive être prononcée de nouveau à leur égard, et alors même qu’ils n’ont pas été mis en cause dans la procédure conduisant à ces mesures ». La cour souligne que l’exécution d’office des travaux par l’administration peut être poursuivie non seulement contre le bénéficiaire initial des travaux, mais aussi « entre les mains du nouveau propriétaire qui refuserait d’y procéder ».

La juridiction retient que, dans cette hypothèse, le préfet n’a pas à engager d’action en vue d’obtenir l’expulsion du nouveau propriétaire avant le début des travaux. Elle relève que la jurisprudence de la Cour de cassation considère ce dernier non comme un tiers ayant acquis des droits sur les lieux ou l’ouvrage, mais comme l’ayant cause à titre particulier du bénéficiaire des travaux irréguliers.

Quels éléments déterminants conduisent la cour à écarter la demande d’expulsion fondée sur l’article L.480-9 du code de l’urbanisme ?

La cour retient plusieurs éléments déterminants pour rejeter la demande d’expulsion.

Elle constate d’abord l’existence d’un jugement pénal définitif ayant ordonné la mise en conformité des lieux dans un délai déterminé, et l’inexécution de cette mesure, caractérisée par un rapport de constatation de la police municipale faisant état du maintien des constructions litigieuses. Elle en déduit que l’inexécution de la décision pénale constitue un trouble manifestement illicite.

Cependant, la cour relève que la demande d’expulsion présentée par le préfet s’inscrit dans le cadre de l’article L.480-9 du code de l’urbanisme et doit donc respecter les conditions propres à ce texte. Elle souligne que la procédure d’expulsion de l’alinéa 2 est réservée au cas où les travaux d’exécution d’office porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers.

Or, la cour constate que la demande est dirigée contre l’ancien propriétaire, auteur des travaux illicites, et contre les nouveaux propriétaires indivis issus d’une donation. Elle juge que ni l’un ni les autres n’ont la qualité de tiers, mais celle de bénéficiaire des travaux ou d’ayant cause à titre particulier. Dès lors, l’administration peut mettre en œuvre l’alinéa 1er de l’article L.480-9 pour procéder d’office aux travaux, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir préalablement leur expulsion.

Sur ce fondement, la cour conclut que « les conditions requises pour la mise en œuvre de l’alinéa 2 de l’article L.480-9 du code de l’urbanisme n’étant pas remplies, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion », et infirme la décision de première instance sur ce point.

Quelle est l’incidence du rejet de la demande d’expulsion sur la demande d’interdiction de se réinstaller sur la parcelle ?

La cour examine la demande d’interdiction de se réinstaller sur la parcelle au regard de la solution retenue sur l’expulsion.

Elle relève que les appelants soutenaient que cette interdiction portait une atteinte grave et illégale à leur droit de propriété en leur refusant l’accès à leur terrain. La cour constate qu’en raison du rejet de la demande d’expulsion, la demande d’interdiction de se réinstaller « est devenue sans objet ».

La juridiction rappelle néanmoins que les consorts propriétaires ont la qualité de propriétaires de la parcelle supportant les constructions. Elle en déduit que, la mesure principale d’expulsion n’étant pas retenue, il n’y a plus lieu de statuer sur l’interdiction de réinstallation, et elle infirme la décision de première instance qui l’avait prononcée.

Quels critères la cour retient-elle pour statuer sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour infirme la décision de première instance en ce qu’elle avait condamné le débiteur initial aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et statue à nouveau sur ces points.

Elle condamne l’autorité administrative aux dépens de première instance et d’appel, en sa qualité de partie succombante sur les principales mesures sollicitées (expulsion et interdiction de réinstallation). Elle déboute cette autorité de ses demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour rejette également les demandes des propriétaires fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel. Elle motive ce rejet en indiquant « qu’il n’est pas inéquitable de laisser » à ces derniers la charge de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Ainsi, la solution retenue repose sur la répartition de la succombance et sur l’appréciation de l’équité, conformément aux critères de l’article 700 du code de procédure civile, sans accorder de frais irrépétibles à aucune des parties.

Articles 834 et 835 du code de procédure civile, Article L.480-9 du code de l’urbanisme, Articles 544 et 545 du code civil, Article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article 8, Article 700 du Code de procédure civile en appel, Article L211-3 du code de l’organisation judiciaire, Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prendre les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent afin de faire cesser un trouble manifestement illicite et ce même en présence d’une contestation sérieuse, Article L 480-9 du code de l’urbanisme et ce n’est que parce que le jugement n’a pas été exécuté qu’il est nécessaire de procéder à cette expulsion pour effectuer les travaux de remise en état des lieux, Article L 480-9 du code de l’urbanisme, Article L 480-9 du code de l’urbanisme dispose que ’ si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol, Article L 480-9, Article L 480-9 du code de l’urbanisme n’étant pas remplies, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion, Article 700 du code de procédure est infirmée, Article 700 du code de procédure civile, L.480-9 du code de l’urbanisme, L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, L211-3 du code de l’organisation judiciaire, L 480-9 du code de l’urbanisme et ce n’est que parce que le jugement n’a pas été exécuté qu’il est nécessaire de procéder à cette expulsion pour effectuer les travaux de remise en état des lieux, L 480-9 du code de l’urbanisme, L 480-9 du code de l’urbanisme dispose que ’ si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol, L 480-9, L 480-9 du code de l’urbanisme n’étant pas remplies, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion

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