Autorisation de changement d’usage des meublés touristiques : proportionnalité, compensation et égalité

Le Conseil d’État rappelle que les collectivités peuvent soumettre la location de meublés de tourisme à une autorisation préalable et, le cas échéant, à une obligation de compensation, sur le fondement des articles L. 631-7, L. 631-7-1, L. 631-7-1 A et L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation. Conformément aux articles 9 et 10 de la directive 2006/123/CE, le dispositif doit être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général, proportionné, non discriminatoire, clair, transparent et accessible.

La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une telle raison. La juridiction valide l’appréciation fondée sur la faible vacance, le niveau des loyers, la baisse des constructions, les demandes de logement social, le volume des locations touristiques et leur rentabilité. La réglementation n’a pas à démontrer que la location de courte durée constitue la cause exclusive de la pénurie.

La limitation territoriale à vingt-quatre communes, le maintien d’une possibilité de louer la résidence principale dans la limite de 120 jours, les exemptions prévues et les modalités alternatives de compensation suffisent à établir la proportionnalité du dispositif. L’existence de locaux susceptibles d’être mobilisés exclut que le mécanisme soit regardé comme impossible à mettre en œuvre.

En revanche, dans sa version applicable aux délibérations, l’article L. 631-7-1 A réservait expressément aux personnes physiques l’autorisation temporaire de changement d’usage. La cour administrative d’appel ne pouvait donc censurer cette limitation au nom du principe d’égalité. Le Conseil d’État annule cette partie de l’arrêt pour erreur de droit et renvoie l’affaire dans cette mesure.

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Les collectivités peuvent soumettre la location de meublés de tourisme à une autorisation préalable et à une obligation de compensation, si le dispositif est justifié, proportionné, non discriminatoire, clair et accessible. La lutte contre la pénurie de logements locatifs constitue une raison impérieuse d’intérêt général. Les critères territoriaux et les modalités de compensation retenus sont proportionnés. En revanche, l’autorisation temporaire de changement d’usage était réservée aux personnes physiques, limitation que la cour ne pouvait écarter au nom de l’égalité.

Une communauté d’agglomération a adopté un règlement encadrant les autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation destinés à la location meublée de courte durée. Le dispositif prévoyait une obligation de compensation dans vingt-quatre communes et un régime temporaire, sans compensation, pour certaines locations mixtes destinées aux étudiants et aux touristes.

Des organisations professionnelles, une association de loueurs, des sociétés et un propriétaire ont demandé l’annulation des délibérations. Après le rejet de leurs recours, la cour administrative d’appel a validé l’essentiel du règlement mais a annulé la limitation du régime temporaire aux seules personnes physiques.

Le Conseil d’État rejette les pourvois contestant la réglementation, jugeant justifiées la pénurie de logements et la proportionnalité du dispositif. Il annule en revanche la partie des arrêts ayant censuré la limitation aux personnes physiques, imposée par le texte applicable.

• Établir une pénurie de logements destinés à la location longue durée.
• Justifier l’autorisation par une raison impérieuse d’intérêt général.
• Démontrer l’absence de mesure moins contraignante réellement efficace.
• Proportionner les restrictions à l’objectif poursuivi et aux intérêts des propriétaires.
• Définir des critères clairs, objectifs, transparents et publiés à l’avance.
• Garantir une compensation accessible et réalisable dans des conditions effectives.
• Fonder les différences de traitement sur la loi ou une différence objective.

• Faible taux de vacance des logements et niveau élevé du loyer médian.
• Baisse des constructions neuves et hausse des demandes de logement social.
• Nombre élevé d’annonces de meublés touristiques et forte rentabilité locative.
• Données chiffrées de l’Observatoire des loyers privés.
• Données cadastrales identifiant des locaux mobilisables pour la compensation.
• Étude produite par les requérants sur les locaux susceptibles d’être compensés.

La réglementation locale demeure applicable pour lutter contre la pénurie de logements, avec autorisation préalable et compensation dans les communes concernées. Les loueurs et professionnels doivent intégrer ces contraintes, tandis que la collectivité bénéficie du maintien de son dispositif mais doit respecter le cadre légal applicable aux personnes physiques.

• Maintien des autorisations et compensations prévues par le règlement.
• Limitation à 120 jours des locations de résidence principale.
• Possibilité de compensation par transformation ou achat de droits de commercialité.
• Réexamen par la cour administrative d’appel après cassation partielle.
• Versement de 3 000 euros par groupe de requérants à la collectivité.

À faire

• Documenter la vacance et les loyers du marché local.
• Établir l’impact des meublés touristiques sur la location longue durée.
• Vérifier la proportionnalité géographique des communes réglementées.
• Garantir des titres de commercialité accessibles et disponibles.
• Publier clairement les critères et conditions d’autorisation.

À éviter

• Fonder la pénurie sur les seules annonces touristiques.
• Ignorer les données cadastrales sur la compensation.
• Appliquer une différence de traitement contraire au texte légal.
• Négliger la mise en balance des intérêts concernés.
• Omettre les règles applicables devant la juridiction de renvoi.

Les conditions du régime d’autorisation préalable

nLes articles 9 et 10 de la directive 2006/123/CE permettent une autorisation préalable si elle est non discriminatoire, justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général et proportionnée. Les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation autorisent ce dispositif pour lutter contre la pénurie de logements destinés à la location longue durée, à condition qu’une mesure moins contraignante ne soit pas suffisamment efficace.nn

La proportionnalité de l’obligation de compensation

nL’obligation de compensation doit être justifiée, proportionnée, non discriminatoire, claire, transparente et accessible. La limitation à vingt-quatre communes, les exemptions prévues, la limite de 120 jours pour la résidence principale et les deux modalités de compensation ont permis de retenir la proportionnalité. L’existence de locaux mobilisables excluait l’impossibilité pratique du mécanisme.nn

Le régime temporaire réservé aux personnes physiques

nDans sa version applicable aux délibérations, l’article L. 631-7-1 A réservait aux personnes physiques l’autorisation temporaire de louer des locaux d’habitation à une clientèle de passage. La cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en annulant cette limitation au regard du principe d’égalité, sans qu’une question prioritaire de constitutionnalité ait été soulevée.

Article 9 de la directive 2006/123/CE, Article 10 de la directive 2006/123/CE, Article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024

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