Permis de construire : obligation de régulariser les travaux antérieurs non conformes

L’autorité administrative ne peut délivrer un permis portant sur de nouveaux travaux lorsque la construction existante a été édifiée sans autorisation ou en méconnaissance d’une autorisation antérieure. La demande doit alors porter sur l’ensemble des éléments de la construction ayant modifié ou devant modifier le bâtiment initialement approuvé. Cette exigence s’applique également lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur la partie irrégulière.

En l’espèce, le permis antérieur imposait des aménagements paysagers qui n’avaient pas été réalisés, un terrassement gravillonné ayant été constaté à leur place. Le permis litigieux, qui ne constituait pas un permis modificatif du précédent, ne comportait aucune demande de régularisation de ces aménagements. Le maire était donc tenu de refuser l’autorisation.

La cour exclut une régularisation par permis modificatif ou annulation partielle sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : l’illégalité résultait de l’absence même d’une demande portant sur l’ensemble des éléments soumis à autorisation. La requête des voisins immédiats était recevable au regard de l’article L. 600-1-2 du même code. Le titre d’occupation de l’une des requérantes était par ailleurs suffisamment établi au sens de l’article R. 600-4. Les permis initial et modificatifs ont été annulés, avec application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Lorsqu’une construction existante a été édifiée sans autorisation ou en méconnaissance d’une autorisation, la demande de permis doit porter sur l’ensemble des éléments irréguliers. Les aménagements paysagers imposés par le permis antérieur n’ayant pas été réalisés, le nouveau permis, qui ne sollicitait pas leur régularisation, devait être refusé. Les permis initial et modificatifs sont annulés, sans régularisation par permis modificatif ni annulation partielle.

Des propriétaires voisins et une locataire commerciale ont demandé l’annulation d’un permis de construire accordé par le maire d’Arbois à E… Tania Immo pour un bâtiment commercial et des bureaux, ainsi que des permis modificatifs ultérieurs.

Leurs parcelles étaient contiguës au terrain d’assiette du projet. Les accès piétons et véhicules de la construction donnaient directement sur l’habitation des propriétaires, tandis que le projet était susceptible de remettre en cause l’accès utilisé par les fournisseurs de la locataire commerciale.

Sur le même tènement, un permis délivré en 2016 imposait des aménagements paysagers qui n’avaient pas été réalisés. Un constat de commissaire de justice relevait à leur place un terrassement gravillonné. Le nouveau dossier ne comportait aucune demande de régularisation de ces travaux antérieurs. La cour a annulé le jugement de première instance ainsi que le permis initial et les deux permis modificatifs.

• Existence d’une construction ou de travaux antérieurs irréguliers
• Méconnaissance des prescriptions du permis précédemment délivré
• Absence de déclaration d’achèvement ayant fait expirer le délai de contestation
• Nouveaux travaux modifiant le bâtiment ou son emprise autorisée
• Demande d’autorisation portant sur l’ensemble des éléments concernés
• Régularisation explicitement mentionnée dans le dossier de demande

• Permis de construire délivré le 2 décembre 2016
• Absence de déclaration d’achèvement des travaux
• Prescriptions d’aménagements paysagers figurant dans le permis antérieur
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 12 octobre 2023
• Constat d’un terrassement gravillonné en lieu et place des aménagements paysagers

Les propriétaires voisins et la locataire commerciale obtiennent l’annulation du jugement et des autorisations de construire. La commune et la société bénéficiaire supportent également une partie des frais irrépétibles, tandis que la société bénéficiaire ne peut obtenir une régularisation limitée du vice relevé.

• Annulation du permis initial et des permis modificatifs
• Reprise de l’instruction sur une demande globale
• Régularisation des aménagements paysagers antérieurs
• Conservation des constats matériels établissant la non-conformité
• Prise en compte des accès affectant les voisins immédiats

À faire

• Vérifier tous les permis délivrés sur le même tènement
• Contrôler la conformité des travaux antérieurs autorisés
• Rechercher une déclaration d’achèvement et son effet juridique
• Documenter les aménagements non réalisés par constat
• Exiger une demande portant sur l’ensemble des éléments modifiés

À éviter

• Déposer un permis limité aux seuls travaux nouveaux
• Omettre les travaux antérieurs non conformes du dossier
• Présenter un permis global comme simple permis modificatif
• Compter sur une régularisation par annulation partielle
• Négliger l’atteinte concrète aux conditions d’occupation des voisins

L’intérêt à agir des voisins immédiats

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme impose au requérant de faire état d’éléments précis établissant une atteinte susceptible d’affecter directement l’occupation, l’utilisation ou la jouissance de son bien. Les propriétaires voisins, dont les accès donnaient directement sur leur habitation, et la locataire commerciale, dont l’accès des fournisseurs pouvait être remis en cause, justifiaient d’un intérêt à agir. La qualité de voisin immédiat, appréciée avec la nature, l’importance et la localisation du projet, suffisait ici.

L’autorisation globale des constructions irrégulières

Lorsqu’une construction ou des travaux antérieurs méconnaissent une autorisation, la nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou devant modifier le bâtiment initialement approuvé. Le permis de 2016 imposait des aménagements paysagers non réalisés, remplacés par un terrassement gravillonné. Le permis litigieux ne demandait pas la régularisation de cette partie du terrain. Le maire devait donc refuser l’autorisation.

L’exclusion de la régularisation du permis illégal

L’illégalité résultant d’une demande qui ne porte pas sur l’ensemble des éléments soumis à autorisation ne constitue pas un vice régularisable au titre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. La cour a refusé l’annulation partielle et la mesure de régularisation, puis annulé le permis initial et les permis modificatifs.

Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 600-4 du code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 751-3 du code de justice administrative

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