Retrait d’une non-opposition à déclaration préalable et qualification d’un secteur déjà urbanisé

L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme subordonne le retrait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable à sa double illégalité et à la notification du retrait au bénéficiaire dans les trois mois suivant la décision initiale. En l’absence de preuve de cette notification dans le délai, le retrait est illégal, sauf demande expresse du bénéficiaire.

Au regard des articles L. 121-3 et L. 121-8 du code de l’urbanisme, une construction hors agglomération ou village peut être admise dans un secteur déjà urbanisé identifié par le SCOT et délimité par le PLU. La qualification dépend notamment de la densité et de la continuité de l’urbanisation, de la desserte par les réseaux et de la présence d’équipements collectifs. Le projet doit en outre contribuer à l’amélioration de l’offre de logement sans étendre le périmètre bâti.

La juridiction retient que le secteur, composé de plusieurs dizaines de maisons, desservi par les réseaux publics, les transports et des équipements collectifs, constitue un secteur déjà urbanisé. La division destinée à combler une dent creuse et à créer des logements respectait donc l’article L. 121-8. Le retrait est annulé pour défaut de notification dans le délai et erreur d’appréciation.

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Le retrait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable doit être notifié au bénéficiaire dans les trois mois suivant la décision initiale, sauf demande expresse de celui-ci. Le secteur concerné, composé de nombreuses maisons et desservi par les réseaux, les transports et les équipements collectifs, constitue un secteur déjà urbanisé. Le projet comblant une dent creuse respectait les conditions applicables, le retrait est annulé.

Deux propriétaires ont déposé une déclaration préalable afin de diviser une parcelle en deux lots à bâtir. Le maire d’Urrugne ne s’y est pas opposé par un arrêté du 6 juillet 2020.

À la demande du préfet, le maire a retiré cette décision par un arrêté du 1er octobre 2020, en estimant que le terrain se trouvait dans un secteur d’habitat diffus, hors continuité d’une agglomération ou d’un village au sens de la loi Littoral.

Les bénéficiaires ont demandé l’annulation de ce retrait. Ils soutenaient notamment qu’il ne leur avait pas été notifié dans le délai légal et que le terrain appartenait à un secteur déjà urbanisé. La juridiction relève l’absence de preuve de la notification dans les trois mois et constate que le secteur comporte plusieurs dizaines de maisons, des réseaux publics, des transports et des équipements collectifs. Le retrait est annulé.

• Décision de non-opposition initiale susceptible de retrait uniquement si elle est illégale
• Notification du retrait au bénéficiaire dans les trois mois
• Identification du secteur déjà urbanisé par le SCOT
• Délimitation du secteur par le PLU
• Densité et continuité significatives des constructions
• Desserte par les réseaux, transports ou équipements collectifs
• Absence d’extension du périmètre bâti et amélioration de l’offre de logement

• Absence de tout élément communal prouvant la notification du retrait
• Documents du SCOT intégrant le secteur aux développements urbains
• Projet communal identifiant les espaces déjà urbanisés
• Classement PLU en secteur caractérisé par une densité significative
• Présence de plusieurs dizaines de maisons individuelles
• Desserte par l’eau, l’électricité, les transports et des équipements collectifs

Les bénéficiaires obtiennent l’annulation du retrait et le maintien de la décision de non-opposition, tandis que la commune supporte les frais fixés par la juridiction. La qualification du secteur et la preuve de la notification constituent les deux axes déterminants du contrôle de légalité.

• Maintien de la décision initiale de non-opposition
• Annulation de l’arrêté de retrait communal
• Reconnaissance du secteur comme déjà urbanisé
• Versement de 400 euros à chacun des bénéficiaires
• Rejet des conclusions de la commune au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier la date exacte de la décision de non-opposition
• Conserver la preuve de notification du retrait
• Contrôler l’identification du secteur par le SCOT
• Vérifier la délimitation du secteur dans le PLU
• Documenter densité, réseaux et équipements collectifs

À éviter

• Retirer une autorisation sans établir sa notification dans les trois mois
• Qualifier automatiquement un secteur d’habitat diffus
• Négliger les documents d’urbanisme applicables
• Ignorer l’absence d’extension du périmètre bâti
• Fonder le retrait sur une motivation non vérifiée

Le délai de notification du retrait d’une non-opposition

L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme impose que le retrait soit notifié au bénéficiaire avant l’expiration des trois mois suivant la décision de non-opposition. La commune n’ayant produit aucun élément établissant une notification avant le 6 octobre 2020, le retrait est illégal, aucune demande expresse des bénéficiaires n’étant intervenue.

La qualification d’un secteur déjà urbanisé

Les articles L. 121-3 et L. 121-8 du code de l’urbanisme exigent l’identification du secteur par le SCOT et sa délimitation par le PLU. La densité des constructions, leur implantation, la desserte par les réseaux, les transports et les équipements collectifs caractérisent ici un secteur déjà urbanisé, malgré l’absence de continuité avec un village ou une agglomération.

Les conditions de comblement d’une dent creuse

L’article L. 121-8 autorise, dans un secteur déjà urbanisé, les constructions destinées notamment à améliorer l’offre de logement, sans extension du périmètre bâti ni modification significative de ses caractéristiques. La division d’un terrain bordé de parcelles construites répondait à ces conditions.

Article L. 424-5 du code de l’urbanisme, Article L. 121-8 du code de l’urbanisme, Article L. 121-3 du code de l’urbanisme, Article L. 121-13 du code de l’urbanisme, Article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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