Responsabilité du constructeur et du syndicat pour des infiltrations causées par l’abandon d’un chantier

Le constructeur engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires en cas de malfaçons, d’inachèvement et d’abandon du chantier. Les articles 1103 et 1104 du Code civil imposent l’exécution de bonne foi du contrat, tandis que les articles 1217 et 1231-1 permettent d’obtenir la résolution et la réparation des conséquences de l’inexécution ou du retard. L’article 1229 fonde la restitution de l’acompte lorsque les prestations exécutées n’ont procuré aucune contrepartie utile.

À l’égard de la copropriétaire, tierce au contrat, la responsabilité délictuelle du constructeur repose sur les articles 1240 et 1241 du Code civil. Les malfaçons, l’abandon du chantier et l’absence de protection de la toiture ont été retenus comme fautes directement à l’origine des infiltrations et des préjudices locatifs et matériels.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans exigence d’une faute. L’article L124-3 du Code des assurances permet l’action directe contre l’assureur. La garantie de responsabilité civile générale a été mobilisée, les exclusions invoquées n’étant pas démontrées comme applicables faute de production des conditions générales correspondant à la police souscrite.

La juridiction a retenu les préjudices établis par les devis, constats et rapports, écarté les postes insuffisamment reliés aux travaux litigieux et exclu l’indemnisation d’un préjudice futur hypothétique.

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Les malfaçons, l’inachèvement et l’abandon du chantier ont engagé la responsabilité contractuelle du constructeur envers le syndicat et sa responsabilité délictuelle envers la copropriétaire. Le syndicat répondait de plein droit des dommages provenant des parties communes. La garantie de l’assureur a été mobilisée, les exclusions n’étant pas établies. Seuls les préjudices certains et justifiés ont été indemnisés.

Le syndicat des copropriétaires a confié à un entrepreneur des travaux urgents portant notamment sur la toiture, la façade et la cage d’escalier. Après le versement d’un acompte, le chantier a été interrompu alors que la toiture demeurait partiellement ouverte et insuffisamment protégée. Des infiltrations ont endommagé les parties communes ainsi que l’appartement appartenant à la SCI SAGH.

La locataire de cet appartement a donné congé, puis le logement est devenu inhabitable et impossible à relouer. Après plusieurs constats, expertises et relances restées vaines, le syndicat a résilié le contrat et fait achever les travaux par une autre entreprise.

Le syndicat a demandé le remboursement de l’acompte et l’indemnisation des coûts de remise en état. La SCI SAGH est intervenue pour obtenir réparation de ses préjudices matériels et locatifs. L’entrepreneur n’a pas comparu. Le tribunal a retenu les responsabilités de l’entrepreneur, de son assureur et du syndicat, avec garantie due à ce dernier.

• Origine des désordres située dans les parties communes.
• Malfaçons et inachèvements imputables à l’entrepreneur.
• Faute ayant causé un préjudice direct et personnel au tiers.
• Préjudices matériel et locatif établis par des pièces concordantes.
• Garantie responsabilité civile générale prévue par la police applicable.
• Exclusions invoquées non prouvées dans leur version contractuelle applicable.

• Rapport d’expertise amiable POLYEXPERT du 1er mars 2023.
• Procès-verbaux de constat des commissaires de justice.
• Diagnostic technique et visuel établi par l’architecte.
• Photographies montrant moisissures, infiltrations et déformations des plafonds.
• Devis et factures des travaux de reprise réalisés.
• Bail et congé locatif motivé par les travaux prolongés.

L’entrepreneur et son assureur doivent indemniser la copropriété et la SCI SAGH, sous réserve des franchises et plafonds contractuels. Le syndicat, responsable de plein droit envers la copropriétaire, bénéficie d’une garantie contre l’entrepreneur et son assureur.

• Restitution de l’acompte versé à l’entrepreneur.
• Indemnisation des reprises des parties communes endommagées.
• Prise en charge du surcoût lié aux malfaçons.
• Réparation du préjudice matériel et locatif de la copropriétaire.
• Support des dépens et frais irrépétibles par l’entrepreneur et l’assureur.

À faire

• Faire constater rapidement l’état du chantier.
• Conserver rapports, photographies, devis et factures.
• Relancer formellement l’entrepreneur par écrit.
• Vérifier les conditions particulières et garanties souscrites.
• Documenter précisément les pertes locatives et leur durée.

À éviter

• Laisser une toiture ouverte sans protection adaptée.
• Engager des travaux sans établir leur nécessité.
• Réclamer des préjudices futurs et hypothétiques.
• Invoquer une exclusion sans produire la bonne police.
• Inclure des frais non justifiés par des pièces.

La responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de réparer les dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans qu’une faute soit nécessaire. Le copropriétaire doit établir le lien entre les désordres privatifs et les parties communes. L’origine des infiltrations dans la toiture commune étant établie, la responsabilité du syndicat est retenue, sans partage avec la victime.

La responsabilité délictuelle du constructeur envers les tiers

Selon les articles 1240 et 1241 du Code civil, le tiers au contrat doit démontrer une faute, un préjudice direct et personnel, ainsi qu’un lien causal. L’abandon du chantier, les malfaçons et l’absence de protection de la toiture constituent une faute ayant directement causé les infiltrations, l’inhabitabilité du logement et la perte locative.

La mobilisation de la garantie responsabilité civile générale

L’article L124-3 du Code des assurances autorise l’action directe du tiers lésé. La garantie responsabilité civile générale couvre les dommages causés pendant l’exécution des travaux par les fautes professionnelles. Les exclusions invoquées sont écartées, l’assureur ne produisant pas les conditions générales correspondant à la police applicable.

Articles 4, 5, 31, 455, 472, 659, 696, 700, 768, 954 et 514 du Code de procédure civile, Articles 1103, 1104, 1217, 1229, 1231-1, 1240 et 1241 du Code civil, Article L124-3 du Code des assurances, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965

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