Action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 : un préjudice personnel suffit, quelle que soit sa gravité

L’article L. 480-13, 1°, du code de l’urbanisme subordonne la démolition judiciaire d’une construction autorisée par permis à l’annulation préalable de ce permis pour excès de pouvoir et, sauf saisine du représentant de l’État sur le fondement de l’article L. 600-6, à la localisation de la construction dans une zone limitativement énumérée. Le demandeur doit établir un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d’urbanisme ou de la servitude méconnue, et non avec la seule présence de la construction.

La Cour de cassation rappelle que l’action tend à réparer ce préjudice par la cessation de la situation illicite. Dès lors que le juge constate, au jour où il statue, un tel préjudice, il doit ordonner la démolition, sauf impossibilité, dans la mesure nécessaire à la mise en conformité. Aucun seuil de gravité ou de significativité ne peut être ajouté à la loi.

L’aggravation des vues et la perte d’ensoleillement ou de luminosité, dès lors qu’elles résultent de la méconnaissance de la servitude d’urbanisme ayant justifié l’annulation du permis, caractérisent le préjudice requis. La circonstance que l’atteinte soit limitée dans son étendue, sa durée ou ses effets est inopérante. La cassation du rejet de la démolition n’affecte pas le chef distinct relatif à la demande indemnitaire subsidiaire fondée sur le trouble anormal de voisinage.

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Après l’annulation d’un permis de construire, des voisins ont demandé la démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. La Cour de cassation casse le rejet de cette demande : les atteintes aux vues, à l’ensoleillement et à la luminosité caractérisaient un préjudice personnel directement lié à la violation des règles d’urbanisme.

Des propriétaires ont obtenu un permis de construire pour édifier un bâtiment comprenant notamment une pergola, un parking en toiture et des panneaux solaires. Le permis a ensuite été annulé par la juridiction administrative pour excès de pouvoir, en raison de la méconnaissance de règles d’urbanisme relatives à la hauteur des annexes et de la servitude non altius tollendi prévue par le plan d’occupation des sols.

Des propriétaires voisins ont assigné les constructeurs en démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. Ils invoquaient une aggravation des vues ainsi qu’une perte d’ensoleillement et de luminosité affectant une construction annexe. La cour d’appel a rejeté la démolition, estimant les préjudices insuffisamment caractérisés ou significatifs.

La Cour de cassation casse ce chef de décision : les atteintes constatées établissaient un préjudice personnel directement lié à la violation de la règle d’urbanisme, sans qu’un degré minimal de gravité puisse être exigé.

• Permis de construire préalablement annulé pour excès de pouvoir.
• Construction située dans une zone ouvrant l’action prévue par l’article L. 480-13.
• Préjudice personnel subi par le demandeur.
• Lien de causalité directe entre le préjudice et la règle urbanistique violée.
• Préjudice constaté au jour où le juge statue.
• Démolition matériellement possible et limitée à la mise en conformité nécessaire.

• Décision administrative annulant le permis de construire.
• Plan d’occupation des sols prévoyant la servitude non altius tollendi.
• Constat d’une aggravation des vues depuis le fonds voisin.
• Constat d’une perte d’ensoleillement et de luminosité.
• Évaluation de la durée d’impact entre mars et novembre.

Le demandeur peut obtenir la démolition nécessaire à la cessation de l’atteinte dès lors qu’il établit un préjudice personnel directement causé par la violation urbanistique, sans devoir démontrer une gravité particulière. Le propriétaire de la construction ne peut écarter cette mesure en invoquant seulement le caractère limité des vues ou de la perte d’ensoleillement.

• Établir l’annulation préalable du permis de construire.
• Démontrer la règle ou servitude d’urbanisme méconnue.
• Documenter l’aggravation des vues et la perte de luminosité.
• Relier chaque atteinte à la violation urbanistique constatée.
• Limiter la demande de démolition à la mise en conformité nécessaire.

À faire

• Produire la décision administrative annulant le permis.
• Identifier précisément la règle d’urbanisme violée.
• Établir le lien direct entre construction et préjudice.
• Documenter les vues et pertes de luminosité constatées.
• Chiffrer ou décrire la partie à mettre en conformité.

À éviter

• Fonder l’action sur la seule présence de la construction.
• Exiger ou invoquer un seuil minimal de gravité.
• Confondre préjudice personnel et trouble général du voisinage.
• Négliger les conditions de l’article L. 480-13.
• Demander une démolition excédant la mise en conformité nécessaire.

Les conditions de l’action en démolition urbanistique

L’article L. 480-13, 1°, du code de l’urbanisme exige l’annulation préalable du permis pour excès de pouvoir et, sauf exception prévue par l’article L. 600-6, la localisation de la construction dans une zone limitativement énumérée. Le demandeur doit également démontrer un préjudice personnel directement causé par la violation de la règle d’urbanisme ou de la servitude méconnue.

Le préjudice personnel directement lié à la violation

La seule présence d’une construction irrégulière ne suffit pas. En revanche, l’aggravation des vues et la perte d’ensoleillement ou de luminosité résultant de la méconnaissance de la servitude non altius tollendi caractérisent le lien causal exigé. La juridiction avait constaté ces atteintes ; elle ne pouvait donc retenir l’absence de préjudice direct et personnel.

La démolition indépendamment de la gravité du préjudice

Lorsque le préjudice personnel existe au jour où le juge statue, sa gravité ou son caractère limité est indifférent. La démolition doit être ordonnée, sauf impossibilité, dans la mesure suffisante pour mettre la construction en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue. L’appréciation de la faible étendue des vues ou de la durée de l’ensoleillement ne permet pas d’écarter cette mesure.

Article L. 480-13 du code de l’urbanisme, Article L. 600-6 du code de l’urbanisme, Article 1382 du code civil, Article 1240 du code civil, Article 1014 du code de procédure civile, Article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile