Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 211 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17990 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKICJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/04796

APPELANT

Monsieur [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Eléni LIPSOS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0313

INTIMÉES

Madame [O] [N] [P] veuce [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-richard NORZIELUS de la SELEURL RICHARD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1702

S.A.S. EV MMC FRANCE, exerçant sous l’enseigne Engels & Volkers, prise en la personne de Monsiueur [S] [Y] son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargeé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET,conseillère

M. CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er février 2021, M. [D] [W] a donné mandat, à la société par actions simplifiée (SAS) EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers (la société EV MMC), de vendre son appartement sis à [Localité 4].

Par acte notarié du 26 mars 2021, conclu par l’entremise de la société EV MMC, M. [D] [W] a unilatéralement promis de vendre, au prix de 161.000 €, son appartement sis à [Localité 4], à Mme [O] [C] [P] veuve [R], sous condition suspensive de prêt.

Le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt était fixé au 26 mai 2021, l’indemnité d’immobilisation à 16.100 € et l’expiration du délai d’option au 28 juin 2021.

Mme [O] [C] [P] a versé en séquestre une somme de 8.050 € au comptable de l’office notarial du notaire rédacteur, Me [E] [H].

Par acte sous seing privé du 7 juin 2021, les parties ont convenu de « proroger » le délai de réalisation de la condition suspensive de financement au 26 juin 2021 et le délai d’option au 12 juillet 2021.

Par courrier recommandé du 24 novembre 2021, présenté à Mme [C] [P] le 25 novembre 2021, M. [W] l’a mise en demeure de lui régler la somme de 21.100 € dont 16.100 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par actes d’huissier des 7 et 12 avril 2022, M. [D] [W] a assigné Mme [O] [C] [P] et la société EV MMC, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de versement d’indemnités.

Par jugement du 25 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

– Déboute M. [D] [W] de ses demandes tendant à :
condamner Mme [O] [C] [P] à lui verser une indemnité de 16.100 € outre les intérêts légaux à compter du 24 novembre 2021,
la condamner à lui verser une indemnité de 5.000 €,
condamner la société EV MMC à lui verser une indemnité de 8.000 € pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec Mme [O] [C] [P],
ordonner l’exécution provisoire,
condamner solidairement la société EV MMC et Mme [O] [C] [P] à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne M. [D] [W] à verser à Mme [O] [C] [P] une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Le condamne aux dépens.

M. [D] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 octobre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 15 avril 2026, par lesquelles M. [D] [W], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil,

Vu les articles 1103 et 1104, et l’article 1304-3 du Code civil,

Vu les articles 565 et 566 du CPC,

Vu la promesse de vente en date du 26 mars 2021,

Vu les demandes de prêt non conformes de Mme [R],

– Dire et juger M. [W] recevable et bien fondé en son appel,

– Dire et juger Mme [R] et la société EV MMC FRANCE irrecevables et non fondées en leur appel incident,

– Débouter Mme [R] et la société EV MMC FRANCE de leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

– Débouté M. [W] de ses demandes tendant à :

Condamner Mme [O] [R] née [C] [P] à lui verser une indemnité de 16.100 € à titre d’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2021,

La condamner à lui verser une indemnité de 5.000 € en réparation de son entier préjudice,

Condamner la société EV MMC FRANCE à lui verser une indemnité de 8.000 € pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] née [C] [P],

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner solidairement la société EV MMC FRANCE et Mme [R] née [C] [P] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

– Condamné M. [W] à verser à Mme [R] née [C] [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

– Condamné M. [W] aux dépens.

Et statuant à nouveau,

– Condamner Mme [O] [R] à payer à M. [D] [W] la somme de 16.100 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 24 novembre 2021,

– Juger que M. [W] a subi des préjudices distincts dont il est fondé à demander réparation,

En conséquence,

– Condamner Mme [O] [R] à payer à M. [W] la somme de 5.000 € en réparation de son entier préjudice,

– Condamner la société EV MMC FRANCE à payer à M. [W] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] et en réparation de son entier préjudice,

– Condamner in solidum Mme [O] [R] et la société EV MMC FRANCE à payer à M. [W] la somme de 9.330 € en réparation de son préjudice financier,

– Condamner Mme [R] à rembourser à M. [W] la somme de 3.000 € qu’il lui a réglée au titre de la condamnation à l’article 700 du CPC prononcée par le jugement,

– Condamner in solidum Mme [R] et la société EV MMC FRANCE à payer à M. [W] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens, au titre des frais qu »il a engagés en 1ère instance,

– Les condamner in solidum à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre des frais engagés en appel, ainsi que les entiers dépens d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 février 2025, par lesquelles Mme [O] [C] [P], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-3, 1240 et 1241 du Code civil,

Vu les pièces justificatives produites par Madame [R],

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

– Débouté [D] [W] de ses demandes tendant :

o À condamner [O] [C] [P] à lui verser une indemnité de 16.100 euros outre les intérêts légaux à compter du 24 novembre 2021 ;

o À condamner à lui verser une indemnité de 5.000 euros ;

o À condamner la société EV MMC à lui verser une indemnité de 8.000 euros pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec [O] [C] [P] ;

o À Condamner solidairement la société EV MMC et [O] [C] [P] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné [D] [W] à verser à [O] [C] [P] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné [D] [W] aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

– Condamner Monsieur [D] [W] à payer à Madame [R] la somme de 15.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamner Monsieur [D] [W] à payer à Madame [R] la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner Monsieur [D] [W] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 janvier 2026, par lesquelles la SAS EV MMC France, intimée, invite la cour à :

Vu les pièces produites aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil

Vu les dispositions de l’article 700 du CPC

Vu les articles 565 et 566 du CPC

– Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 25 septembre 2024 en toutes ses dispositions et principalement en ce qu’il a débouté [D] [W] de ses entières demandes

– Déclarer irrecevable la demande nouvelle de Monsieur [W] tendant à la condamnation in solidum de Mme [O] [R] et de la société EV MMC France au paiement de la somme de 9.330 € au titre d’un préjudice financier

– Subsidiairement, débouter Monsieur [W] de cette demande comme mal fondée

Et y ajoutant,

– Condamner Monsieur [W] au paiement à la société EV MMC France de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts

Subsidiairement,

– Condamner Mme [M] [R] et/ou Mme [O] [R] à garantir la société EV MMC France de toute somme mise à sa charge

En tout état de cause,

– Condamner Monsieur [W] au paiement à l’agence ENGEL&VOLKERS de la somme de 6000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la fin de non-recevoir

La société EV MMC soulève l’irrecevabilité de la demande nouvelle en appel de M. [W] de condamner in solidum Mme [R] et la société EV MMC au paiement de la somme de 9.330 € au titre d’un préjudice financier ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, ’A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, ’Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, ’Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

En l’espèce, il y a lieu au préalable de préciser que la société EV MMC est recevable à soulever l’irrecevabilité d’une demande nouvelle en appel formée à son encontre mais pas à l’encontre d’une autre partie et qu’il n’y a donc pas lieu d’étudier la recevabilité de la demande concernant Mme [R] ;

M. [W] agit en responsabilité contre la société EV MMC, en lui reprochant des manquements dans le cadre de son mandat ; en première instance, M. [W] a sollicité de la condamner à lui verser une indemnité de 8.000 € pour son préjudice de perte de chance de ne pas contacter avec Mme [R] et en appel, il sollicite de la condamner à lui verser 8.000 € pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] et 9.330 € pour un préjudice financier ;

Il convient de considérer que la demande en appel de M. [W] de condamner la société EV MMC à lui verser la somme de 9.330 € tend aux mêmes fins, au sens de l’article 565, que la prétention soumise au premier juge, à savoir l’indemnisation de son préjudice, et est recevable ;

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société EV MMC concernant la recevabilité de la demande nouvelle en appel de M. [W] de condamner la société EV MMC au paiement de la somme de 9.330 € au titre d’un préjudice financier ;

2.Sur la condition suspensive de prêt

M. [W] estime que Mme [R] n’a pas respecté les stipulations contractuelles et conteste les courriers non signés qu’elle produit ;

Mme [R] oppose que l’absence de crédit n’est pas dûe à sa négligence et que pour en justifier, elle produit un accord de principe du Crédit Foncier et Communal d’Alsace, dont M. [W] n’a pas contesté l’absence de signature en première instance, et un courrier de K Crédit, attestant avec retard, de la réception de sa demande, du fait du manque de personnel ;

Aux termes de l’article 1304’3 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 26 mars 2021 (pièce 3 [W]) stipule en page 10 la clause suivante :

« Conditions suspensives particulières

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir ’ à un ou plusieurs prêts ’ répondant aux caractéristiques suivantes :

– montant maximal de la somme empruntée 177.000 €.

-durée maximale de remboursement 15 ans.

-taux nominal d’intérêt maximal 1,55 % l’an (hors assurances).

-garantie ’

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil,

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 26 mai 2021.

’

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.

’

Refus de prêt ’ justification

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » ;

En l’espèce, les dispositions contractuelles obligent le bénéficiaire « à déposer simultanément deux demandes de prêt » et « en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus », et non un seul refus de prêt tel que l’a analysé le tribunal ;

Mme [R], qui indique ne pas avoir obtenu de prêt, ne démontre pas avoir respecté les stipulations contractuelles de la promesse de vente puisqu’elle ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêts, répondant aux caractéristiques de la promesse, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, et avoir reçu en réponse deux refus de ces demandes de prêts ;

Mme [R] produit un courrier du 28 mai 2021 du Crédit du Nord l’informant que sa demande de prêt d’un montant de 173.898 €, remboursable en 15 ans, au taux annuel de 0,85% est rejetée (pièce 8 [W]) ; ce premier refus de prêt correspond aux caractéristiques de la promesse ;

Toutefois elle ne produit pas un second refus d’une demande de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse :

– le courriel de la Caisse d’Epargne du 4 juin 2021 (pièce 7 [W]) ne mentionne pas le taux du prêt et ne justifie donc pas du dépôt d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse,

-le courrier du Crédit Foncier et Communal du 9 juillet 2021 (pièce 2 [R]) n’est pas signé et n’a donc pas de valeur probante, et au surplus mentionne un accord de principe, qui ne vaut pas acceptation ni refus du prêt, et ne mentionne pas le taux sollicité,

-le courrier de Empruntis du 26 juin 2021 (pièce 9 [W]) n’est pas signé et n’a donc pas de valeur probante,

-le courrier de KG Crédit du 9 juillet 2021 (pièce 3 [R]) n’est pas signé et n’a donc pas de valeur probante, et au surplus atteste la réception d’une demande de prêt, qui ne vaut pas refus de prêt et ne mentionne pas la durée ni le taux, sollicités ;

Le paragraphe de la clause visé ci-dessus, relatif à la mise en demeure par lettre recommandée, de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, n’est pas applicable en l’espèce, puisque le promettant n’a pas souhaité exercer la « faculté », qui lui était donné par la promesse, d’adresser cette mise en demeure ;

En conséquence, en application de l’article 1304-3 du code civil, visé dans la clause de la promesse susvisée, Mme [R] ne démontrant pas avoir respecté les stipulations contractuelles de la promesse de vente, la condition suspensive de prêt est réputée accomplie aux torts de Mme [R] ;

3.Sur l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 26 mars 2021 (pièce 3 [W]) stipule en page 8 la clause suivante :

« Indemnité d’immobilisation-séquestre

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 16.100 €.

Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au promettant’ celle de 8.050 €, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

’

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

-elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

-elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

-elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non déductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dan les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme, pour la remettre, soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 8.050 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

’ » ;

Selon l’analyse ci-avant, la condition suspensive de prêt est réputée réalisée aux torts de Mme [R] et il est constant que les autres conditions suspensives usuelles étaient réalisées ;

C’est donc la troisième hypothèse de la clause ci-dessus qui doit recevoir application ;

Ainsi, en application de celle-ci, l’indemnité d’immobilisation de 16.100 € doit être versée à M. [W], soit la somme de 8.050 €, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation et versée par Mme [R] au séquestre, et la somme de 8.050 €, représentant le surplus de l’indemnité d’immobilisation ;

M. [W] justifie que, malgré la demande de son conseil de maintenir le séquestre jusqu’à la décision d’appel, le notaire séquestre a adressé le 10 décembre 2024 la somme séquestrée de 8.050 € au notaire de Mme [R] ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a débouté M. [D] [W] de sa demande tendant à condamner Mme [O] [C] [P] veuve [R] à lui verser une indemnité de 16.100 € outre les intérêts légaux à compter du 24 novembre 2021 ;

Et il y a lieu de condamner Mme [R] à payer à M. [D] [W] la somme de 16.100 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts légaux à compter du 25 novembre 2021, date de la présentation à Mme [R] de la lettre recommandée de mise en demeure ;

4. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [W] à l’encontre de Mme [R]

M. [W] sollicite de condamner Mme [R] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, et la somme de 9.330 € en réparation de son préjudice financier, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, au motif de l’exécution fautive et déloyale de la promesse de vente ; il précise qu’il avait informé Mme [R] qu’il souhaitait vendre rapidement, que celle-ci a prétendu qu’une offre de prêt allait être éditée pour le tromper et le convaincre d’accepter la prorogation de la promesse et qu’elle a dissimulé le prêt du Crédit Nord puis le refus de la Caisse d’Epargne lors de la signature de l’avenant ; il a subi un préjudice en ce qu’il a dû suspendre ses projets de déménagement et refuser d’autres opportunités de vente, alors que le marché de l’immobilier s’est ensuite trouvé en difficulté ;

Mme [R] oppose que M. [W] produit des attestations de complaisance, a pu vendre son bien le 5 mars 2024, avant le jugement, et que le prix moindre est la résultante de la conjoncture économique, sur laquelle elle n’a aucune prise ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public » ;

En l’espèce, selon l’avenant de prorogation du 7 juin 2021 (pièce 5 [W]), les délais de la promesse ont été prorogés, soit le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 26 juin 2021 et la date de signature de l’acte authentique de vente au 12 juillet 2021, à la demande de Mme [R], au motif qu’elle était toujours dans l’attente de ses offres de prêts ;

Il ressort de l’analyse ci-avant qu’à la date du 7 juin 2021, Mme [R] disposait d’un seul refus de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse, le courrier du 28 mai 2021 du Crédit du Nord (pièce 8 [W]) ; en effet, le courriel de la Caisse d’Epargne du 4 juin 2021 (pièce 7 [W]) ne correspondait pas à un refus correspondant à ces caractéristiques ; la demande de prorogation était donc justifiée ;

Au surplus, le fait que Mme [R] a transmis ce courriel du 4 juin 2021 au notaire Me [Z] [J] dès le 11 juin 2021 (pièce 7 [W]) confirme l’absence de dissimulation de ce courriel aux fins de tromper M. [W] ;

Ainsi M. [W] ne démontre pas de mauvaise foi de Mme [R] aux fins d’obtenir la prorogation des délais de la promesse ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [D] [W] de sa demande de condamner Mme [O] [C] [P] à lui verser une indemnité de 5.000 € ;

Et il y a lieu de débouter M. [W] de sa demande en appel de condamner Mme [O] [C] [P] veuve [R] à lui payer la somme de 9.330 € en réparation de son préjudice financier ;

5.Sur l’action de M. [W] en responsabilité de l’agence immobilière

M. [W] précise que l’agent commercial de la société EV MMC, signataire du mandat, a proposé comme acquéreur sa mère Mme [O] [R], et il reproche à la société EV MMC, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, d’avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat, soit l’absence de vérification de la solvabilité de Mme [R], l’absence d’alerte de M. [W] quand Mme [R] a produit les refus de prêts non conformes, et l’insistance de l’agence par courriel du 14 juillet 2021, une fois tous les délais contractuels écoulés, pour l’assurer du sérieux et de la solvabilité de Mme [R] alors qu’elle ne l’avait pas vérifiée ; en première instance, M. [W] a sollicité la somme de 8.000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] ; en appel, il sollicite d’une première part la somme de 8.000 €, au titre du préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec Mme [O] [R], du préjudice de perte de chance de refuser la prorogation et du préjudice moral par le fait que son mandataire était censé préserver ses intérêts ; il sollicite d’une seconde part la somme de 9.330 € au titre de « son préjudice financier » en ce qu’il avait engagé des démarches pour son projet de départ à [Localité 1] et a dû reporter son projet, il a vendu son appartement le 5 mars 2024 soit 3 ans après la promesse à un prix plus bas, la somme de 9.000 € correspondant au différentiel du prix net vendeur (promesse 161.000 (promesse) – 152.000(vente) et la somme de 330 € au coût des nouveaux diagnostics en remplacement de ceux périmés ;

L’agence oppose qu’elle a tout mis en ’uvre, puisqu’à peine 2 semaines après la signature du mandat, M. [W] était bénéficiaire d’une offre, et que le fait que cette offre émane de la mère d’un des agents commerciaux ne signifie pas une défaillance dans l’exercice du mandat ; elle précise concernant la solvabilité de l’acquéreur qu’elle n’a qu’une obligation de moyens et ajoute que le courriel du 14 juillet 2021 est postérieur à l’échéance de la promesse ;

Aux termes de l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure » ;

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire » ;

L’agent immobilier, tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur, doit, au besoin, conseiller à ce dernier de prendre des garanties ou le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur (1ère chambre civile, 11 décembre 2019, pourvoi n°18-24.381) ;

En l’espèce, aucune pièce relative à la situation financière de Mme [R] n’est produite ;

L’agence immobilière ne justifie d’aucune diligence en vue de vérifier la solvabilité de Mme [R], alors qu’elle est tenue de cette vérification et qu’il est justifié que Mme [R] n’a pas obtenu d’offre de prêt lui permettant de financer le bien objet de la promesse ;

Il est donc démontré que l’agence immobilière a commis une faute à l’égard de M. [W], en ne respectant pas son obligation de vérifier la solvabilité de Mme [R] ;

Il n’y a pas lieu de retenir de faute de l’agence, dans le cadre de la prorogation puisqu’il ressort de l’analyse ci-avant que cette prorogation était justifiée par l’absence de refus de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse ;

Il n’y a pas lieu de retenir de faute de l’agence pour avoir insisté sur le sérieux de Mme [R] par le courriel du 14 juillet 2021, puisqu’à cette date le délai d’échéance de la promesse était expiré depuis le 12 juillet 2021 ;

La faute de l’agence étant l’absence de vérification de la solvabilité de Mme [R], le préjudice de M. [W], en conséquence de cette faute, est la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] et de trouver un autre acquéreur, bénéficiant des capacités financières pour acquérir le bien au prix de la promesse ;

M. [W] justifie avoir annulé une visite du 15 février 2021 (pièce 21 [W]) et rejeté un appel du 22 février 2021 (pièce 24) ; il convient de considérer que M. [W] a renoncé à ces éventuels acquéreurs du fait de l’offre de Mme [R], présentée selon l’agence moins de 15 jours après le mandat du 1er février 2021, mais il n’y a toutefois pas d’élément certifiant que ces éventuels acquéreurs étaient réellement intéressés pour l’acquisition et disposaient de la capacité financière suffisante ;

Il est justifié que la vente n’a pas été réalisée avant le délai de 3 ans, le 5 mars 2024, et à un prix moindre ;

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que si l’agence avait vérifié la situation financière et annoncé des risques sérieux de refus de prêt, M. [W] aurait disposé de chances importantes de refuser de signer la promesse avec Mme [R], mais il n’aurait eu qu’une chance limitée de trouver un acquéreur, bénéficiant des capacités financières pour acquérir le bien au prix de la promesse ;

Il y a lieu d’évaluer cette perte de chance à 40 % et de condamner l’agence à lui verser 40% de la somme de 9.000 €, correspondant au différentiel entre le prix net vendeur de la promesse de vente de 161.000 € (pièce 3 [W]) et celui de la vente du 5 mars 2024 de 152.000 € (159.000 ’ 7.000 ; pièces 38 et 39 [W]), soit la somme de 3.600 € (40%x9.000) ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté M. [D] [W] de sa demande de

condamner la société EV MMC à lui verser une indemnité de 8.000 € pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec Mme [O] [C] [P] ;

Et il y a lieu de condamner la société EV MMC à payer à M. [D] [W] la somme de 3.600 €, au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] et de trouver un autre acquéreur, bénéficiant des capacités financières pour acquérir le bien au prix de la promesse ;

Aucune faute de l’agence n’étant retenue dans le cadre de la prorogation des délais de la promesse et du courriel du 14 juillet 2021, il y a lieu de débouter M. [W] de ses demandes au titre de la perte de chance de refuser la prorogation des délais et au titre du préjudice moral puisqu’il ne démontre pas avoir subi un tel préjudice ;

Il y a lieu aussi de le débouter de sa demande de la somme de 9.330 € au titre de « son préjudice financier », pour les démarches réalisées dans le cadre de son projet de départ à [Localité 1] qu’il n’était pas censé engager avant l’échéance initiale de la promesse, et pour les nouveaux diagnostics en remplacement de ceux périmés, dont l’agence n’est pas responsable ;

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [W] de ses demandes en appel de condamner la SAS EV MMC France au titre de la perte de chance de refuser la prorogation des délais et au titre de son préjudice moral et de sa demande en appel de condamner la SAS EV MMC France au paiement de la somme de 9.330 € au titre de « son préjudice financier »;

6.Sur l’appel en garantie de la société EV MMC à l’encontre de Mme [R]

La société EV MMC sollicite de condamner Mme [M] [R] et/ou Mme [O] [R] à la garantir de toute somme mise à sa charge ;

En l’espèce, il y a lieu au préalable de préciser que la société EV MMC est recevable à solliciter la condamnation d’une partie en cause dans l’instance mais pas celle d’une partie qui n’est pas en cause et qu’il n’y a donc pas lieu d’étudier sa demande contre Mme [M] [R] ;

Concernant Mme [O] [R], la société EV MMC ne développe aucun fondement juridique, ni aucun moyen à l’encontre de celle-ci dans le corps de ses conclusions ; elle vise l’article 1240 du code civil dans le dispositif de ses conclusions, mais ne formule aucun reproche, ni aucune faute de Mme [O] [R] à son égard dans le cadre du corps de ses conclusions ;

Il y a donc lieu de débouter la société EV MMC de sa demande en appel de condamner Mme [O] [R] à la garantir de toute somme mise à sa charge ;

7.Sur les demandes de Mme [R] et de la société EV MMC à l’encontre de M. [W] pour procédure abusive

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Mme [R] et la société EV MMC, succombant en l’instance, ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M. [W] aurait dégénéré en abus ;

Elles doivent être déboutées de leurs demandes respectives en appel, de condamner M. [W], au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

8.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [R] et la société EV MMC, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [W] la somme unique de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [R] et la société EV MMC ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société EV MMC concernant la recevabilité de la demande nouvelle en appel de M. [W] de condamner la société EV MMC au paiement de la somme de 9.330 € au titre de son préjudice financier ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. [D] [W] de sa demande tendant à condamner Mme [O] [C] [P] veuve [R] à lui verser une indemnité de 5.000 € ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [C] [P] veuve [R] à payer à M. [D] [W] la somme de 16.100 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts légaux à compter du 25 novembre 2021 ;

Déboute M. [D] [W] de sa demande en appel, de condamner Mme [O] [C] [P] veuve [R], au paiement de la somme de 9.330 € en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la SAS EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers, à payer à M. [D] [W] la somme de 3.600 €, au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [R] et de trouver un autre acquéreur, bénéficiant des capacités financières pour acquérir le bien au prix de la promesse ;

Déboute M. [D] [W] de ses demandes en appel de condamner la SAS EV MMC France, au titre de la perte de chance de refuser la prorogation des délais et au titre de son préjudice moral ;

Déboute M. [D] [W] de sa demande en appel, de condamner la SAS EV MMC France, au paiement de la somme de 9.330 € au titre de « son préjudice financier » ;

Déboute la SAS EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers, de sa demande en appel de condamner Mme [O] [C] [P] veuve [R] à la garantir de toute somme mise à sa charge ;

Déboute Mme [O] [C] [P] veuve [R] de sa demande en appel, de condamner M. [D] [W], au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive;

Déboute la SAS EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers, de sa demande en appel, de condamner M. [D] [W], au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [O] [C] [P] veuve [R] et la SAS EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers, aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [D] [W] la somme unique de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de Mme [O] [C] [P] veuve [R] et de la SAS EV MMC France, exerçant sous l’enseigne Engels&Volkers, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,