N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NI3C

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NI3C

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Monsieur [Y] [Z] [K] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
18 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z] [K] [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière
en présence d’[H] [A], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er juin 2017 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [Y] [P] un logement situé porte 23, étage 7, au [Adresse 3] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 458,60 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 janvier 2023, revenu non réclamé, OPHEA a notifié à Monsieur [Y] [P] un congé pour le 30 avril 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 041,20 euros jusqu’au 20 janvier 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [Y] [P] par acte de commissaire de justice le 13 mars 2023.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 1er février 2023.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [Y] [P], par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 904,65 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 592,55 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 27 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 1 893,53 euros au 19 mai 2025 ; il est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Concernant la contestation du locataire au sujet de l’indexation du loyer, l’OPHEA indique ne pas être en possession de courriers informant le locataire de l’augmentation du loyer mais soutient que ce dernier a accès depuis son compte internet au montant de son arriéré locatif.

Monsieur [Y] [P], cité à étude, comparait en personne. Il conteste l’indexation du loyer opérée par OPHEA et indique que les augmentations n’étaient pas justifiées, il précise régler son loyer sur internet en versant toujours la même somme mais que selon son assistante sociale, en cas d’arriérés, les accès internet ne seraient plus identiques et les quittances ne seraient plus disponibles. Exceptée l’indexation, il ne conteste pas la dette locative. Il sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter de la dette pas versements de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Il précise être ouvrier monteur en CDI.

Il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 21 mai 2025, selon lequel Monsieur [Y] [P] est resté flou sur sa situation notamment financière et l’origine de la dette locative, il ne produit aucun justificatif concernant l’emploi qu’il occuperait. Il a indiqué être père d’un enfant de 15 ans qu’il aurait en garde alternée. Il est fait état de ce qu’il ne verse jamais la totalité du montant du loyer, augmentant ainsi la dette locative, il lui est préconisé de régulariser la situation et de proposer un plan d’apurement ; toutefois le rapport précise que le locataire ne semble pas vouloir entendre les préconisations du service ni y adhérer.

Par jugement avant dire-droit du 22 août 2025, la juridiction de céans a rouvert les débats et invité l’OPHEA à fournir :

• des explications sur les augmentations du loyer initial opérées,
• des décomptes détaillés avec le montant exact de l’augmentation,
• un décompte expurgé de l’indexation des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 puis renvoyée à deux reprises à la demande du bailleur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mai 2026.

A cette audience, l’OPHEA représenté par son conseil se réfère à son acte introductif d’instance du 26 novembre 2024 ainsi qu’à ses écritures du 31 mars 2026 aux termes desquels elle maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais selon lui à la somme de 1 414,52 euros.

Il précise que les indexations étaient justifiées à la suite des différentes délibérations du conseil d’administration de l’organisme et conforment à ce que prévoit le contrat de bail en son article 4 et aux articles L.442-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation régissant le montant du loyer et sa révision pour les logements HLM.

Il indique produire lesdites délibérations ainsi que l’accord collectif signé le 5 juillet 2018 dans le cadre de la politique d’amélioration du patrimoine et qui prévoyait une augmentation des loyers. Il précise que depuis 2017 soit les loyers ont baissés, soit ils ont été gelés soit ont fait l’objet d’augmentations, qu’en raison des travaux de réhabilitation dans l’immeuble, les loyers ont augmenté à deux reprises dans ce cadre en 2021 et en 2022. Il soutient que Monsieur [P] était au courant de ces révisions à travers les différents avis d’échéances produit, et que par ailleurs ce dernier apure la dette par des versements d’une cinquantaine d’euros tous les mois. Il indique ne pas être opposé à la mise en place d’un plan d’apurement sous réserve d’une clause cassatoire.

Monsieur [Y] [P] comparait en personne. S’agissant des arguments de l’OPHEA, il indique n’avoir pas de position particulière sur les précisions apportées par ce dernier sur les modalités de révision du loyer et les justificatifs produits mais indique qu’il subit ce qui est décidé dans le cadre des délibérations du conseil d’administration et met en avant que les loyers devraient augmenter en fonction du salaire des occupants. Il fait état de ce que la dette locative est afférente au logement qu’il occupe et dont l’immeuble a été réhabilité, que pendant la durée des travaux il a été relogé gratuitement mais devait quand même payer les charges afférentes au logement réhabilité, que cette période correspond aux débuts de ses problèmes avec l’OPHEA dont il déplore le manque de communication et l’absence d’interlocuteur. S’agissant de sa situation personnelle, il indique vivre seul au domicile avec sa fille. Il confirme verser un complément en sus du loyer courant pour apurer la dette et verser au total une somme de 680 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour. L’OPHEA est autorisé à produire un décompte actualisé pour justifier de la dette locative dont il fait état au jour de l’audience.

Par note en délibéré du 26 mai 2026 et postérieurement à la tenue de l’audience, le conseil de l’OPHEA a fait parvenir un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 1 414,52 euros au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la dette locative

Aux termes de l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation « L’autorité administrative détermine les prix de base au mètre carré afférents aux différentes catégories de construction réalisées par les organismes d’habitations à loyer modéré.

En vue d’assurer l’équilibre de la situation financière de ces organismes, elle fixe, pour les loyers, un montant minimum et un montant maximum établis en tenant compte notamment des prix de revient de la construction à la charge desdits organismes et des frais de gestion, de contrôle et d’entretien.

Dans le cas où la situation financière d’un organisme d’habitations à loyer modéré fait craindre qu’il ne puisse plus faire face à ses obligations, l’autorité administrative peut imposer à l’organisme préalablement saisi l’application aux logements construits postérieurement au 3 septembre 1947 d’un loyer susceptible de rétablir l’équilibre d’exploitation.

Les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitations à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

L’autorité administrative peut autoriser, pour une durée qu’elle détermine, un organisme à déroger à l’avant-dernier alinéa du présent article soit dans le cadre d’un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l’organisme ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Toutefois, d’une année par rapport à l’année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au même avant-dernier alinéa. Sous réserve de l’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, cette hausse peut être supérieure à ce plafond ».

En l’espèce, l’article 4 du contrat de bail conclu entre les parties stipule notamment que le loyer mensuel est fixé à 316,51 euros hors charges, qu’il est déterminé par le conseil d’administration du bailleur dans le cadre d’une fourchette fixée par l’État conformément à la réglementation sur les logements HLM aux articles L.442-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; que le loyer est révisable conformément aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l’État c’est-à-dire au 1er juillet de chaque année dans la limite du loyer maxi convention auquel s’applique l’IRL, que la révision du loyer fait l’objet d’une délibération du conseil d’administration du bailleur.

L’OPHEA verse aux débats les délibérations de son conseil d’administration des 19 octobre 2017, 16 octobre 2018, 17 octobre 2019, 15 octobre 2020, 26 octobre 2021, 18 octobre 2022, 17 octobre 2023, 17 octobre 2024 et 16 octobre 2025 approuvant les augmentations des loyers pour les différents exercices concernés ainsi que l’accord collectif du 5 juillet 2018 concernant certains bâtiements dont celui où se trouve le logement de Monsieur [P] et prévoyant une augmentation des loyers portant de 3,71 euros le m² par mois à 3,92 euros ainsi qu’une contribution au partage des économies d’énergie en contrepartie des travaux de réhabilitation. L’accord prévoit une date d’effet notamment concernant l’augmentation des loyers à l’issue des travaux de chaque bâtiment dont la fin est prévue en juin 2021.

L’OPHEA verse également les avis d’échéances des loyers de Monsieur [P].

Monsieur [P] ne conteste plus avoir été informé des différentes révisions du loyer mais indique en subir les conséquences alors que les locataires n’ont pas leur mot à dire et leurs revenus ne sont pas pris en compte dans le cadre de ces révisions.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’OPHEA justifie des révisions des loyers conformément à ce que prévoient les dispositions du code de la construction et de l’habitation reprises dans le contrat de bail liant les parties, que ces dispositions prévoient bien une révision des loyers par délibérations de l’administration de l’organisme et plafonnée, qu’il n’est pas prévu que ces révisions se fassent selon les ressources des occupants.

Dès lors et au vu du dernier décompte actualisé fourni par l’OPHEA, Monsieur [Y] [P] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1 414,52 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 26 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Sur le congé

En application de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [Y] [P] pour le 30 avril 2023 au vu des impayés de loyers au 20 janvier 2023 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 avril 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 26 novembre 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 904,65 euros (échéance du mois de novembre 2024 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative qui remonte à plusieurs années, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [Y] [P].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Monsieur [Y] [P] doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter de l’échéance du mois de mai 2026, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, compte tenu du paiement du loyer et charges courants par Monsieur [Y] [P] et des versements en sus de ces derniers pour apurer la dette locative ainsi que de l’accord d’OPHEA, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Y] [P] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l’intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [P], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [Y] [P] d’autre part, portant sur un logement 23, étage 7, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [Y] [P] de son droit au maintien dans les
lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [P] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à verser à OPHEA la somme de 1 414,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 26 mai 2026 (jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [P] un délai de 29 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 28 mensualités de 50 euros chacune et une 29ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS