TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/03083 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOMB

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.A. [Localité 2], [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Karim-Alexandre BOUANANE , avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], vestiaire # E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me AUBRY Cécile, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], vestiaire # C 1731, aide juridictionnelle n° N 75056 2026 075906 du 19 juin 2026

Madame [T] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 5], représentée par le cabinet de Me AUBRY Cécile, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], vestiaire # C 1731

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 24 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 septembre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/03083 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOMB

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D], par contrat en date du 26 novembre 2021, un appartement sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a assigné Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
-Juger que Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] ont commis des nuisances locatives ;
-Juger qu’ils ont enfreint les dispositions de leur contrat de bail, du règlement intérieur de l’immeuble de [Localité 2] et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 26 novembre 2021 aux torts exclusifs des preneurs ;

En tout état de cause et en conséquence
-Ordonner leur expulsion immédiate et de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,
-Supprimer le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
-Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
-Les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 1728 et 1735 du code civil, de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, la SA d'[Adresse 7] [Localité 2] fait valoir que Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] ont commis des manquements graves et répétés à leurs obligations de locataires, justifiant la résiliation judiciaire du bail et leur expulsion.

Elle fait valoir de nombreuses réclamations émanant des voisins, font état de nuisances sonores répétées telles que des portes qui claquent, des cris, des hurlements des enfants et du père, des déplacements de meubles, des objets tombant au sol, ainsi que des nuisances olfactives et d’hygiène, les poubelles étant laissées dans les parties communes générant des écoulements poisseux.

Il est également fait état d’urine de chien dans les escaliers et l’ascenseur ainsi que du comportement agressif et menaçant de Monsieur [D] à l’encontre de plusieurs voisins, allant jusqu’à des jets de projectiles par la fenêtre, dont des objets contondants et des bouteilles en verre dans la cour intérieure.

Elle indique avoir, par courriers en date des 16 janvier 2024 et 29 février 2024, rappelé aux locataires leurs obligations et demandé la cessation des troubles, sans effet.

Elle produit à l’appui de ses dires des fiches de signalement, un constat de commissaire de justice du 3 avril 2025 relatant des nuisances sonores importantes en provenance du logement et des témoignages de voisins décrivant une situation angoissante et insupportable depuis 2022 ou 2023.

Elle soutient que ces agissements constituent un abus de jouissance caractérisé et un trouble anormal de voisinage, au sens de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, et que les locataires sont responsables des troubles causés par leurs enfants et par les personnes vivant sous leur toit.

Elle fait également valoir le comportement violent et injurieux de Monsieur [D], les menaces proférées à l’encontre de voisins et l’atmosphère de crainte et d’insécurité qui en résulte pour les autres habitants de l’immeuble, ce qui, selon une jurisprudence constante, justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, même en l’absence de condamnation pénale.

En conséquence, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] et de tous occupants de leur chef eu égard à la gravité des faits et à l’urgence de la remise du logement à disposition du bailleur social.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2026. En l’absence des parties à cette audience, la caducité de l’assignation a été prononcée par ordonnance du même jour.

Justifiant d’un motif légitime, par ordonnance du 25 mars 2026, le juge a fait droit au relevé de caducité et les parties ont été convoquées à l’audience du 24 juin 2026.

A cette audience, la SA d’HLM [Localité 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des demandes de son assignation.

Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l’audience aux termes desquelles, ils demandent au juge de :

A titre principal ;
-Dire qu’ils n’ont pas commis de manquement ou de manquement suffisamment grave aux dispositions de leur contrat de bail, du règlement intérieur de l’immeuble ou de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 ;

Et en conséquence :
-Dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail et débouter la Société [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires ;
-Condamner la Société [Localité 2] à payer à Monsieur [X] [D] et à Madame [T] [G] épouse [D] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive ;

A titre subsidiaire,
-Fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, sans majoration ni augmentation ;
-Dire n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu à
l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
-Dire que les procès-verbaux de constat du Commissaire de Justice mandaté par la Société [Localité 2] ne sont pas des dépens;
-Débouter la Société [Localité 2] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens conformément au principe d’équité;

En tout état de cause :
-Condamner la Société [Localité 2] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, et au visa des articles 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1224, 1227, 1228 et 1240 du code civil, ainsi que des articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et 699 et 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] soutiennent qu’aucun manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire de leur bail ne peut leur être reproché.

Ils font valoir que la bailleresse, la SA d’HLM [Localité 2], ne rapporte pas la preuve de manquements graves et répétés à leur obligation de jouissance paisible, ses demandes étant exclusivement fondées sur les déclarations partiales et non vérifiées d’un petit groupe de voisins hostiles, surnommé le  » club du cinq « , qui ne supporteraient pas la présence d’une famille nombreuse dans l’immeuble.

Ils exposent que les signalements produits par le bailleur sont imprécis, contradictoires et dépourvus de tout élément objectif, qu’aucune plainte pénale n’a été déposée à leur encontre, et que le gardien de l’immeuble, témoin privilégié de la vie de la copropriété, n’a produit aucune attestation les mettant en cause. Ils soulignent que certaines accusations, notamment celles de violences sur les enfants, de jets de projectiles ou de nuisances olfactives liées à un chien, sont mensongères, comme l’établit notamment l’absence de chien dans leur foyer depuis mars 2024.

Ils soutiennent que les troubles allégués, quand bien même ils seraient établis, sont anciens, ponctuels et de faible gravité, et qu’en tout état de cause, la cessation de tout trouble à la date où le juge statue fait obstacle à la prononciation de la résiliation judiciaire du bail, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Ils sollicitent en conséquence le débouté intégral de la SA d'[Adresse 7] [Localité 2] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de toutes ses demandes accessoires, ainsi que la condamnation de celle-ci à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait d’une procédure qu’ils qualifient d’abusive, la bailleresse ayant engagé l’instance sans les entendre et sur le fondement de déclarations fallacieuses.

À titre subsidiaire, pour le cas où la résiliation judiciaire du bail serait prononcée, ils demandent que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et des charges actuels, sans majoration, compte tenu de leurs faibles revenus et de leur situation de précarité, et que le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions déposées à l’audience des locataires pour l’exposé des différents moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 7 b) de la loi du 7 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article R. 1336-5 du code de la santé publique dispose qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou par l’intermédiaire d’une personne ou d’une chose dont elle a la garde.

Le locataire répond, en application de l’article 1735 du code civil, des personnes de sa maison et de celles qu’il héberge, y compris de ses enfants mineurs, même lorsque leur comportement échappe en fait à son autorité.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve du manquement invoqué et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage suppose la réunion de deux conditions : d’une part son caractère persistant ou récurrent, d’autre part sa gravité au regard des circonstances de temps et de lieu, l’appréciation du caractère anormal du trouble ainsi que des mesures propres à le faire cesser relevant du pouvoir souverain des juges du fond.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SA d’HLM [Localité 2] a, par deux courriers des 16 janvier et 29 février 2024, rappelé à Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] les termes du règlement intérieur de l’immeuble et les a mis en demeure de cesser tout trouble, à la suite d’un premier signalement du 4 janvier 2024 puis d’un second du 21 janvier 2024.

De façon concordante, six occupants de l’immeuble, situés à des étages différents (rez-de-chaussée, 5e étage, 6e étage même palier, 7e étage), ont dénoncé, entre 2024 et juin 2025, des nuisances sonores répétées provenant du logement de Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D]. Ils dénoncent des cris et hurlements des enfants et du père, des claquements de portes, des déplacements et chutes d’objets et de meubles, y compris en soirée et la nuit. Ces témoignages, émanant de personnes dont rien n’établit qu’elles se seraient concertées, portent sur une période continue s’étendant, selon plusieurs d’entre eux, de 2022/2023 à juin 2025. Ces éléments sont corroborés par un constat de commissaire de justice du 3 avril 2025, qui a personnellement relevé, depuis les parties communes de l’immeuble et pendant une durée de trente minutes, des portes qui claquent, des cris divers, des objets tombant au sol, ainsi qu’un enfant courant et sautant dans l’escalier, en provenance de l’appartement du 6e étage.

Le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage suppose, ainsi qu’il a été rappelé, la réunion d’un caractère persistant ou récurrent et d’une gravité suffisante appréciée au regard des circonstances de temps et de lieu. Si le caractère récurrent du trouble dénoncé n’est pas sérieusement discutable au vu de la constance des témoignages précités sur la période 2022/2023-juin 2025, sa gravité doit s’apprécier concrètement, au regard notamment de la configuration des lieux. Or, il apparaît que plusieurs témoignages versés aux débats font état, sans être contredits sur ce point, du défaut d’isolation phonique d’un immeuble construit dans les années 1950, circonstance de nature à amplifier la perception des bruits inhérents à la vie quotidienne d’un foyer de sept enfants mineurs et d’un enfant majeur occupant un logement de type F5, qui leur a été attribué par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, en pleine connaissance de la composition de ce foyer, à la suite de la démolition de leur logement précédent.

Le constat de commissaire de justice du 3 avril 2025, pour révélateur qu’il soit de la réalité de nuisances sonores à la date à laquelle il a été dressé, ne procède que d’une observation ponctuelle de trente minutes et ne permet pas d’établir, à lui seul, le caractère quotidien et disproportionné du trouble sur l’ensemble de la période invoquée. Les allégations les plus graves, telles que les menaces ou les jets de projectiles, reposent essentiellement sur les déclarations d’un seul témoin, non suivies de dépôt de plainte. S’agissant des nuisances olfactives alléguées au titre d’une présence d’urine de chien, Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] versent une attestation de cession de l’animal depuis le mois de mars 2024. L’allégation selon laquelle les défendeurs auraient été pris en grippe par le voisinage dès leur installation n’est, à l’inverse, étayée par aucune pièce versée aux débats et ne sera pas retenue.

Surtout, aucune pièce versée aux débats ne fait état d’un fait précis postérieur au 24 juin 2025, soit plus d’un an avant la présente décision.

Le manquement allégué s’apprécie cependant à la date à laquelle le juge statue (Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-21.874 ; Cass. 3e civ., 27 octobre 2010, n° 09-11.160), et il incombe au bailleur, qui supporte la charge de la preuve du manquement dont il se prévaut de justifier de l’actualité du trouble qu’il dénonce. En s’abstenant de faire procéder à toute nouvelle constatation ou de recueillir tout nouveau témoignage depuis juin 2025 cela ne permet pas de constater la persistance, à la date de la présente décision, d’un trouble d’une gravité suffisante pour justifier une mesure aussi grave que la résiliation du bail assortie de l’expulsion d’une famille de sept enfants mineurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA d’HLM [Localité 2] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un manquement actuel d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef, ainsi que de ses demandes accessoires en expulsion, suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il est démontré une faute, telle qu’une intention de nuire ou une légèreté blâmable ; le seul rejet d’une demande ne suffit pas à la caractériser.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2] disposait, à la date de l’assignation, de signalements de plusieurs voisins et d’un constat de commissaire de justice, de sorte que l’introduction de la présente instance ne procède pas d’une légèreté blâmable, quand bien même l’action est rejetée pour insuffisance de preuve de l’actualité du trouble.

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SA d’HLM [Localité 2], partie perdante, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 26 novembre 2021 avec Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D];

DÉBOUTE en conséquence la SA d’HLM [Localité 2] de ses demandes d’expulsion, de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [T] [G] épouse [D] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SA d’HLM [Localité 2] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection