COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 23/02656 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OI6R
Pôle Civil section 2

Date : 22 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [E]
né le 01 Mai 1965 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [Q] épouse [E]
née le 05 Octobre 1964 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Céline LUGAGNE DELPON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [N] [I]
né le 17 Janvier 1959 à [Localité 3] (IRLANDE),
demeurant [Adresse 2] (ROYAUME-UNI)

représenté par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 26 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 22 Septembre 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte notarié du 14 mars 2022, M. [N] [I] en qualité de promettant et M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] en qualité de bénéficiaires ont conclu une promesse de vente avec condition suspensive particulière d’obtention d’un permis de construire pour changement de destination et travaux portant sur une maison d’habitation et des dépendances agricoles avec terrain attenant situés [Adresse 3] à [Localité 4] (12).

Le permis de construire n’a pas été obtenu et la vente n’a pas eu lieu.

Selon acte de commissaire de justice délivré en date du 6 juin 2023, M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] ont fait assigner M. [N] [I] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins :
de se voir verser par le notaire de la somme de 16 200 euros subsidiairement de voir annuler la promesse de vente du 14 mars 2022 et se voir verser la somme de 16 200 euros par le notaire outre la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 5000 euros pour les frais et les dépens.
Prétentions et moyens des parties :

Selon dernières conclusions notifiées électroniquement le 19 décembre 2025, M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E], demandent au tribunal de :

CONSTATER que la condition suspensive relative au permis de construire n’a pas été remplie ;

En conséquence
DIRE ET JUGER que la condition suspensive est défaillie ;
JUGER que sur présentation du jugement à intervenir, Maître [Y] [M], ès-qualités de séquestre, se libèrera de la somme de 16.200 € (seize mille deux cent euros) et ce au profil de M. el Mme [E];

SUBSIDIAIREMENT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE.

CONSTATER qu’il a été coché l’existence d’un droit d’exploitation et d’un droit sur le hangar au profit d’un agriculteur ;

EN CONSEQUENCE,
ANNULER en toutes ses dispositions lo promesse unilatérale de vente en date du 14 mars 2022 ;

JUGER que sur présentation du jugement à intervenir, Maître [Y] [M], ès- qualités de séquestre, se libèrera de la somme de 16.200 € (seize mille deux cent euros) el ce au profit de M. et Mme [E] ;

CONDAMNER M. [N] [D] [I] au paiement de la somme 10.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du trouble subi du fait du non-respect de ses obligations ;

CONDAMNER M. [N] [D] [I] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC
LE CONDAMNER aux entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que la condition suspensive relative au permis de construire n’a pas été remplie, et que le vendeur n’a pas souhaité se délier de la promesse de vente malgré le non-respect de la date de dépôt du permis de construire.
Subsidiairement au visa des articles 1132 et suivants et 1137 et suivants du code civil, ils considèrent que l’exploitation agricole de parcelles leur a été cachée et n’est pas mentionnée à la promesse de vente.
*

Selon dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 juin 2025, M. [N] [I] demande au tribunal de :

DEBOUTER les consorts [E] de l’ensemble de leurs prétentions, les juger mal fondées ;
CONDAMNER les consorts [E] in solidum à lui payer la somme de 15.750 euros ;
JUGER que Maître [Y] [M], ès qualité de séquestre, libèrera la somme de 15.750 euros à son profit ;
En tout état de cause,
CONDAMNER les consorts [E] in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens ;
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir si celle-ci devait être défavorables aux intérêts de M. [I].

Au soutien de ses demandes,
Au visa de l’article 1124 du code civil, il relève que l’acte de vente n’a pas été signé dans le délai de réalisation, que les bénéficiaires ont fait preuve de carence.
Au visa de l’article 1304-3 du code civil, il indique que le permis n’a pas été déposé dans le délai, que la condition suspensive relative à l’obtention de ce permis est réputée accomplie, que l’indemnité d’immobilisation doit lui être versée à titre d’indemnisation de son préjudice.
*

La clôture différée est intervenue le 19 mai 2026 par ordonnance du 3 février 2026, et l’audience de plaidoirie fixée au 26 mai 2026.
A cette date les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. […]

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Il est constant qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.
Il est constant qu’en cas de condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et/ou de construire, le débiteur qui ne dépose pas de demande de permis est considéré comme ayant fait défaillir la condition de son fait.

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code rappelle que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.[..]
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce,

Sur la demande de restitution

La promesse unilatérale de vente conclue entre les parties mentionne en page 5 qu’elle a été consentie pour une durée expirant le 16 décembre 2022 à dix-huit heures et en page 6 que « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ».

Il ressort de la page 12 de ce même acte qu’il précise au paragraphe « conditions suspensives particulières » « obtention du permis de construire pour changement de destination et travaux » que la réalisation des présentes est soumise « à l’obtention d’un permis de construire exprès purgé de toute recours et retrait au plus tard le 15/12/2022 […] il est précisé que le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai expirant le 15 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. A défaut de cette justification dans ce délai pour le bénéficiaire […], ledit promettant aura la faculté unilatérale de constater que la condition est réputée non-réalisée […] et qu’il est délié de tout engagement […]
Mise en œuvre :
Dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes, savoir :
I – si la demande de permis ne reçoit aucune réponse de l’administration avant le 15/09/2022, la condition suspensive sera considérée comme n’a pas été réalisée et les présentes comme nulle et non avenues »

Pour s’opposer à la demande en restitution, M. [N] [I] fait valoir que la demande de permis de construire n’a pas été sollicitée dans le délai prévu.

Les demandeurs produisent le courriel de réception de l’enregistrement d’une demande en date du 22 avril 2022 transmise par courrier recommandé international au défendeur en date du 27 avril 2022, qui a été rejetée par la commune par courrier officiel du 19 juillet 2022.

La demande de permis de construire a donc été formalisée postérieurement de sept jours à la date mentionnée à l’acte. Cependant, il convient de relever qu’à partir du 15 avril 2022, M. [N] [I] avait la faculté unilatérale de se délier de son engagement en l’absence de réception de demande de permis de construire de la part des bénéficiaires. Or il ne justifie d’aucun courrier qu’il leur aurait adressé en ce sens conformément à l’acte.

Il ne démontre pas non plus que ce délai de sept jours provient de la négligence des bénéficiaires ou de leur faute, de sorte que leur carence ne peut être retenue.

A défaut pour M. [N] [I], valablement informé du dépôt du permis de construire le 22 avril 2022, d’avoir manifesté sa volonté de se délier de son engagement, la promesse unilatérale de vente a continué à produire ses effets entre les parties, étant relevé que la date du 15 décembre 2022 est mentionnée comme la date butoir pour l’obtention du permis de construire.

M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] ont été informés du rejet de leur demande de permis de construire par courriel du 16 juin 2022 puis par courrier officiel de la commune du 19 juillet 2022.

Par courriel de leur notaire du 28 juin 2022, ils en ont donné connaissance au notaire du vendeur, ont manifesté leur souhait de ne pas lever l’option et ont sollicité la restitution de la somme de 16 200 euros.

S’il convient de retenir des courriels produits, que M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] ont déposé deux autres permis de construire le 2 juin 2022 pour satisfaire à la nécessité de dissocier la demande étant donné le partage de la propriété par une route, sans justifier du retour de la commune, par courriel du 16 juin 2022, postérieur à ce second dépôt, ils ont indiqué ne pas souhaiter lever l’option, du fait du rejet du premier permis de construire et de la découverte de l’exploitation agricole d’une partie de la propriété non mentionnée à la promesse.

Il n’est donc nullement démontré de manquement fautif ni de carence de M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] nécessitant de retenir l’indemnité d’immobilisation au profit du promettant.

Sur le montant de la restitution

Aucune des parties ne produit de pièce justifiant de la somme détenue par le notaire.

M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] sollicitent la restitution de 16 200 euros, alors que M. [N] [I] demande la libération de la somme de 15 750 euros à son profit.

Il convient de relever que la promesse unilatérale de vente mentionne en page 9 que les parties ont fixé à la somme de 31 500 euros le montant de l’indemnité d’immobilisation, que « le bénéficiaire versera, en la comptabilité du notaire […] celle de quinze mille sept cent cinquante euros (15 750,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation […] Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas ou la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ».

Et en page 32 qu’« à titre de provision sur frais, le bénéficiaire verse ce jour à la comptabilité du notaire soussigné, une somme de quatre cent cinquante euros (450,00) » […] en cas de non régularisation de l’acte authentique de vente, cette somme sera acquise au notaire sous signé, tant pour les débours occasionnés, que pour les émoluments de formalités préalables engagés lors de la demande de pièces. […] pour le cas ou le bénéficiaire viendrait à faire jouer sa faculté de rétractation dans le délai imparti, les frais de la promesse authentique susvisés seront alors à la charge du promettant ».

Ainsi, étant constaté que le permis de construire n’a pas été accepté, portant défaillance de la condition suspensive, la somme de 15 750 euros, partie de l’indemnité d’immobilisation, doit être restituée à M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E].

Par ailleurs, étant donné que M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] ont fait valoir leur faculté de rétractation du fait du refus du permis de construire, ils n’ont pas à supporter les frais notariés, de sorte que la somme de 450 euros à titre de provision sur frais doit leur être restituée.

Il convient donc d’ordonner la restitution de ces sommes détenues en la comptabilité de Maître [Y] [M], notaire, à leur profit et de rejeter la demande reconventionnelle de M. [N] [I] tenant à la restitution de 15 750 euros à son profit.

La demande principale ayant été accueillie, la demande subsidiaire d’annulation de la promesse de vente ne sera pas étudiée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce,

M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] sollicitent la somme de 10.000 euros du fait de la résistance de M. [N] [I] à donner son accord pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Il n’est cependant produit aucune pièce pour justifier d’un préjudice indépendant du retard pris dans la restitution de l’indemnité d’immobilisation, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [I] succombant, sera condamné aux entiers dépens

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [N] [I] à payer à M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E], la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, la somme étant actuellement séquestrée au sein d’un office notarial, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la restitution au profit de M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] des sommes de 15 750 euros, partie de l’indemnité d’immobilisation et de 450 euros, provision sur frais, détenues en la comptabilité de Maître [Y] [M], notaire à [Localité 1] (34), selon promesse de vente notariée du 14 mars 2022 ;

DEBOUTE M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [N] [I] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à M. [H] [E] et Mme [X] [U] épouse [E] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.