16/09/2026

ARRÊT N° 26/ 305

N° RG 24/00946

N° Portalis DBVI-V-B7I-QDB2

SL – SC

Décision déférée du 01 Février 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00722

P. GAUMET

CONFIRMATION

Grosse délivrée le 16/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

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APPELANTE

S.A.S. GREEN CITY IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [D] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par S. LECLERCQ, présidente et par I. ANGER, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 18 décembre 2019 et 7 janvier 2020, Mme [D] [G] a promis de vendre à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier le terrain cadastré section B n° [Cadastre 1] situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93), au prix de 650.000 euros net vendeur.

La promesse était consentie pour une durée expirant au plus tard le 18 février 2021. Elle prévoyait : ’Toutefois, dans l’hypothèse où, malgré la diligence du bénéficiaire pour l’accomplissement des conditions suspensives indiquées ci-dessous, celles-ci n’auraient pu être réalisées à la date d’expiration indiquée, cette date serait tacitement prorogée d’un nouveau délai de deux mois sans qu’il y ait lieu à aucune formalité.’

Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées au bénéfice du promoteur, notamment l’obtention d’un permis de construire définitif et d’une garantie extrinsèque d’achèvement conforme au projet immobilier envisagé et émise par un établissement bancaire notoirement solvable.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 32.500 euros était prévue à l’acte.

Par courrier du 14 mai 2020, adressé à Mme [D] [G], la SAS Green City Immobilier a renoncé au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Par courriel du 19 février 2021, l’étude notariale a indiqué à Mme [D] [G] qu’après contact de la SAS Green City Immobilier, cette dernière lui avait confirmé que l’ensemble des conditions suspensives n’était pas réalisé et que, par conséquent, le délai d’expiration de la promesse, au 18 février 2021, se trouvait automatiquement prorogé pour une durée de deux mois, ainsi que cela ressortait de la clause « durée » de la promesse.

Par courrier du 29 mars 2021, la SAS Green City Immobilier a informé l’étude notariale de ce qu’elle n’avait pas pu obtenir de garantie financière d’achèvement pour son projet, de sorte que la condition suspensive ayant défailli, elle n’était pas redevable de l’indemnité d’immobilisation auprès de Mme [D] [G].

Par LRAR du 6 mai 2021, Mme [D] [G] a demandé à la SAS Green City Immobilier de lui payer l’indemnité d’immobilisation de 32.500 euros, estimant que la condition suspensive d’obtention d’une garantie d’achèvement avait été empêchée du fait de la SAS Green City Immobilier, ayant accompli les démarches d’obtention de la garantie d’achèvement tardivement et n’ayant effectué aucune diligence afin d’obtenir un permis de construire.

Par acte du 11 février 2022, Mme [D] [G] a fait assigner la SAS Green City Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

– condamner la SAS Green City Immobilier à lui payer une somme de 32.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

– condamner la SAS Green City Immobilier à lui payer une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire 1er février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– condamné la SAS Green City Immobilier à payer à Mme [D] [G] une somme de 32.500 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse du 7 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022,

– dit que les intérêts dus au moins pour une année entière porteront intérêts,

– condamné la SAS Green City Immobilier aux dépens,

– condamné la SAS Green City Immobilier à payer à Mme [D] [G] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que la société Green City Immobilier ne démontrait pas qu’elle avait réalisé toute diligence nécessaire lui permettant de se prévaloir d’une prorogation du délai de la promesse, et d’avoir fait des diligences avant le 18 février 2021 pour obtenir la garantie financière d’achèvement ; que cette condition devait dès lors être réputée accomplie.

Par déclaration du 19 mars 2024, la SAS Green City Immobilier a interjeté appel de ce jugement, pris en toutes ses dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 septembre 2025, la SAS Green City Immobilier, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1124, 1186, 1187 et 1304-3 du code civil, de :

– réformer le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

– débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner Mme [G] à régler à la société Green City, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [G] aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Me Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.

Sur la caducité automatique par un fait extérieur, l’appelante soutient que le refus d’octroi de la GFA par le Crédit Agricole, intervenu le 26 mars 2021, constitue la non-réalisation d’une condition suspensive. Le contrat prévoyant que le défaut d’une seule condition entraîne la caducité de la promesse, celle-ci s’est trouvée anéantie de plein droit, ce qui impose la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Sur l’exercice d’un droit contractuel, elle affirme qu’elle avait le droit absolu de renoncer unilatéralement au bénéfice de la condition liée au permis de construire, ce qu’elle a fait par son courrier du 14 mai 2020. Selon elle, cette décision visait à poursuivre le projet et ne peut pas lui être reprochée comme une faute.

Sur l’absence de faute, le promoteur affirme avoir été diligent et qu’il a proposé plusieurs projets d’aménagement. Il attribue l’échec final de l’opération à l’opposition systématique de la mairie, qu’il considère comme un fait extérieur s’imposant aux parties.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2024, Mme [D] [G], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

– condamner la société Green City Immobilier à verser à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner la société Green City Immobilier au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 1304-3 du Code civil, l’intimée réclame l’application de la règle qui considère une condition comme accomplie lorsque c’est le débiteur qui en a empêché la réalisation par son propre comportement.

Sur le lien de cause à effet entre la faute et le refus bancaire, elle fait valoir que la banque a expressément motivé son refus du 26 mars 2021 par « l’absence de permis de construire purgé de tout recours ». Elle estime qu’en tant que professionnel, Green City savait qu’aucune banque ne délivrerait de GFA sans permis, et qu’en renonçant volontairement à l’instruction du permis dès le 14 mai 2020, elle a elle-même provoqué le refus de la banque.

Sur le défaut de diligence et le caractère tardif des démarches, l’intimée souligne que le promoteur ne rapporte pas la preuve d’avoir soumis un dossier complet, sérieux et de bonne foi à l’organisme bancaire. Elle souligne que la promesse unilatérale de vente expirait le 18 février 2021. Elle soutient qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à la société de prouver qu’elle a accompli des démarches utiles avant ce terme. Or, la demande officielle de GFA n’a été formalisée que le 2 mars 2021 (reçue le 24 mars par la banque), le fait que le refus de la banque ne soit intervenu que le 26 mars 2021, soit à l’extrême limite de la validité de la promesse, démontrant selon elle une légèreté blâmable, et cette démarche tardive s’apparentant à un prétexte pour se libérer unilatéralement du contrat sans s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation due.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 22 juin 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse stipulait au chapitre II – Conditions particulières, III – Délai de la promesse de vente : ’La présente promesse de vente est consentie pour une durée expirant au plus tard le 18 février 2021. Toutefois, dans l’hypothèse où, malgré la diligence du bénéficiaire pour l’accomplissement des conditions suspensives indiquées ci-dessous, celles-ci n’auraient pu être réalisées à la date d’expiration indiquée, cette date serait tacitement prorogée d’un nouveau délai de deux mois sans qu’il y ait lieu à aucune formalité.’

Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées au bénéfice du promoteur, notamment l’obtention d’un permis de construire définitif et d’une garantie extrinsèque d’achèvement (GFA) conforme au projet immobilier envisagé et émise par un établissement bancaire notoirement solvable.

Par courrier du 14 mai 2020, adressé à Mme [D] [G], la SAS Green City Immobilier a renoncé au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Elle n’a pas obtenu le permis de construire.

La condition suspensive d’obtention de la GFA n’a pas été remplie. Il ressort d’un courrier du crédit agricole [Localité 1] 31 du 26 mars 2021 que suite au courrier du 2 mars 2021, reçu le 24 mars 2021, la GFA a été refusée car l’opération était dépourvue d’un permis de construire purgé de tous recours.

La GFA a été demandée le 2 mars 2021, soit après la date d’expiration de la promesse initialement prévue le 18 février 2021. La prorogation d’un nouveau délai de deux mois était soumise à la condition de la diligence du bénéficiaire pour l’accomplissement des conditions suspensives.

La preuve des diligences est à la charge de celui qui en était tenu (Cass. Civ 3ème, 6 octobre 2010, n° 09-69.914). La société Green City Immobilier ne prouve pas avoir réalisé des diligences avant le 18 février 2021 pour l’accomplissement des conditions suspensives. En effet, la lettre de l’architecte du 14 février 2021, indiquant à la société Green City Immobilier que la mairie de [Localité 5] ne souhaite pas donner suite au projet situé au [Adresse 3], n’est accompagnée d’aucun autre élément sur l’état d’avancement du projet. Elle ne prouve pas à elle seule l’accomplissement par la société Green City Immobilier de diligences propres à justifier la prorogation du terme de la promesse.

En conséquence, la promesse ne s’est pas trouvée prorogée de deux mois. Elle a donc expiré le 18 février 2021. Or, au 18 février 2021, la société Green City Immobilier n’avait fait aucune diligence pour obtenir la GFA.

Dès lors, la condition suspensive d’obtention de la garantie d’achèvement est défaillie du fait de la société Green City Immobilier. Elle est donc réputée accomplie.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sas Green City Immobilier à payer à Mme [G] une somme de 32.500 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse du 7 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022, et en ce qu’il a dit que les intérêts dus au moins pour une année entière porteront intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Green City Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er février 2024 ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Green City Immobilier aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à Mme [D] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

La greffière La présidente