N° RG 24/01941 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MIK6

C3

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 15 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 16/00852)

rendu par le tribunal judiciaire de Gap

en date du 15 avril 2024

suivant déclaration d’appel du 23 mai 2024

APPELANTS :

M. [C] [X] [J] propriétaire indivis,

né le 12 Juin 1963 à [Localité 1] – Italie

de nationalité Italienne

[Adresse 1]

[Localité 2] MAROC

Mme [W] [Z] [J] propriétaire indivis,

née le 04 Octobre 1965 à [Localité 1] – Italie

de nationalité Italienne

[Adresse 2]

[Localité 3] ROYAUME-UNI

Mme [G] [Z] [A] veuve [J] propriétaire indivis,

née le 03 Juillet 1938 à [Localité 1] – Italie

de nationalité Italienne

[Adresse 3]

[Localité 4] ITALIE

M. [N] [J] propriétaire indivis,

né le 10 Août 1964 à [Localité 1] – Italie

de nationalité Italienne

[Adresse 4]

[Localité 5] (ROMA) ITALIE

M. [S] [H]

né le 27 Septembre 1943 à [Localité 6] – Italie

de nationalité Italienne

[Adresse 5]

[Localité 7] ITALIE

Mme [R] [U] épouse [H]

née le 27 Juillet 1947 à [Localité 8]

de nationalité Italienne

[Adresse 5]

[Localité 7] ITALIE

S.C.I. AURORE 2008 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE :

Société ALL THE BEST SPRL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10], BELGIQUE

représentée et plaidant par Me Christophe GUY de la SELARL BGLM, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de Mme Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er juin 2026, Mme Clerc a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique en date du 5 septembre1994, M. [O] [J] et son épouse, Mme [I] [A] épouse [J], ont acquis au sein du lotissement « Grosse Pierre » sis à [Localité 9], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un immeuble en copropriété dénommé « les Ecrins », cadastré sous les numéros A[Cadastre 1], A [Cadastre 2], A [Cadastre 3], A [Cadastre 4] et A[Cadastre 5].

Après division de cet immeuble en lots, la propriété de la famille [J] a été ainsi répartie :

lot n°7 = situé en rez-de-jardin, acquis par les époux [J], il constitue, depuis le décès de l’époux, la propriété indivise de sa veuve et de leurs trois enfants ; il est dit avoir été estimé à 350.000€ avant l’édification du chalet voisin ;

lot n°8 = situé en rez-de-jardin, il a été acquis le 11 mars 2006 par l’une des filles du couple précité, Mme [W] [Z] [J] et a fait l’objet d’un apport à la société civile immobilière familiale « Aurore 2008 » par acte authentique du 22 octobre 2008 ; il est dit avoir été estimé à 270.000€ avant l’édification du chalet voisin ;

lot n°9= situé au premier étage de cet immeuble, il a été acquis par un couple, M. [S] [H] et Mme [R] [U] épouse [H] ;il est dit avoir été estimé à 450.000€ avant l’édification du chalet voisin.

Par acte authentique du 28 mars 2012, la société All The Best a acquis auprès de la SARL [F] [Q]-Claude Abelli Immobilier une parcelle de terrain à bâtir cadastrée A[Cadastre 6], A[Cadastre 7] et A[Cadastre 8] ainsi que la moitié indivise en pleine propriété du chemin d’accès cadastré A[Cadastre 9], A[Cadastre 10], A[Cadastre 11] et A[Cadastre 12].

M. [Q] [F] a déposé une demande de permis de construire le 15 mai 2012 pour la construction d’une maison d’habitation sur les parcelles A[Cadastre 6],A [Cadastre 7] et A[Cadastre 8].

Le permis de construire lui a été délivré par arrêté du maire de la commune de [Localité 11] du 31 août 2012 ; ce dernier, par arrêté du 12 février 2013, a transféré ce permis de construire à la société All the Best qui a fait édifier un chalet qui, divisé en appartements, fait l’objet de locations.

Se plaignant de troubles anormaux du voisinage résultant de la présence de ce chalet, et consistant selon eux dans une perte de vue et d’ensoleillement entraînant une dépréciation importante de la valeur de leurs lots, les consorts [J], les époux [H] et la SCI Aurore 2008 ont, par acte du 12 juillet 2016, assigné la société All The Best devant le tribunal de grande instance de Gap pour voir, au principal, ordonner au principal la démolition de l’immeuble litigieux sous astreinte, et à titre subsidiaire la voir condamner à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices, à hauteur de 350.000€ pour les consorts [J] d’une part et la SCI Aurore 2008 d’autre part, et à hauteur de 450.000€ pour les époux [H].

Par jugement contradictoire du 15 avril 2024, le tribunal précité a :

-déclaré valide l’assignation délivrée par Mme [I] [J], M. [N] [J], M. [C] [X] [J], Mme [W] [Z] [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 et a rejeté en conséquence l’exception de nullité,

-débouté Mme [I] [J], M. [N] [J], M. [C] [X] [J], Mme [W] [Z] [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 de leurs prétentions,

-débouté la société All The Best de ses deux demandes de dommages-intérêts,

-condamné Mme [I] [J], M. [N] [J], M. [C] [X] [J], Mme [W] [Z] [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 aux dépens d’instance,

-dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-rappelé que le jugement est exécutoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu en substance que :

-le défaut de production des mesures de médiation ou conciliation n’a pas causé grief, -le chalet litigieux ayant été édifié conformément à un permis de construire, un tribunal de l’ordre judiciaire ne peut pas ordonner sa démolition, -le juge judiciaire n’a pas compétence pour statuer sur les questions portant sur le permis de construire, -le trouble anormal de voisinage était prévisible s’agissant d’une zone de construction à densité urbaine moyenne, -il ressort des constats d’huissier que la distance entre le mur de la propriété voisine et la limite avec le terrain naturel se situe à 5 mètres, -l’action diligentée n’est pas constitutive d’un abus de droit.

Par déclaration déposée le 23 mai 2024, Mme [I] [J], M. [N] [J], M. [C] [X] [J], Mme [W] [Z] [J](ci-après désignés les consorts [J]) M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 ont relevé appel.

Par ordonnance du 25 octobre 2024, la présidente de la chambre civile section A de la cour d’appel de Grenoble a ordonné une mesure de médiation judiciaire et désigné pour y procéder l’association CNM05.

Par communication RPVA du 7 avril 2025, l’avocat de la société All The Best a informé la cour de l’échec de la procédure de médiation.

Par ordonnance juridictionnelle du 2 décembre 2025 le conseiller de la mise en état a :

-débouté la société All The Best de son incident aux fins de communication de pièces sous astreinte,

-rejeté la demande de communication de pièces formée par les appelants,

-condamné la société All The Best à payer les sommes suivantes en application de l’article 700 du code de procédure civile :

aux consorts [J] unis d’intérêts la somme de 800€,

aux époux [H] unis d’intérêts la somme de 800€,

à la SCI Aurore 2008 la somme de 800€,

-rejeté toutes les autres demandes,

-condamné la société All The Best aux dépens de l’incident avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 11 mai 2026 sur le fondement du code de l’urbanisme,des articles 544, 1240 et 1253 du code civil, ainsi que des articles 49, 132, 179 et suivants du code de procédure civile, les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 demandent à la cour de :

– voir la cour les recevoir en leur appel.

à titre principal,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap en date du 15 avril 2024 en ce qu’il :

les a déboutés de leurs prétentions,

les a condamnés aux dépens d’instance,

a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

a rappelé que le jugement est exécutoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

-juger qu’ils rapportent la preuve d’un trouble anormal de voisinage,

par conséquent,

-condamner la société All The Best à démolir la construction édifiée sur les parcelles A [Cadastre 6], A [Cadastre 7] et A [Cadastre 8] sous astreinte de 1.500€ par jour de retard courant dans les deux mois de la signification de la décision à rendre,

-compte tenu de l’ancienneté du trouble du fait de la perte de jouissance et du préjudice moral depuis la construction de l’immeuble et jusqu’à sa démolition, condamner la société All The Best au paiement d’une indemnité compensatrice du trouble subi depuis 2013 :

d’un montant de 200.000€ au bénéfice de la SCI Aurore 2008,

d’un montant de 200.000€ au bénéfice des consorts [J],

d’un montant de 200.000€ au bénéfice des consorts [H],

sommes provisionnelles à valoir et à parfaire au jour où il sera statué,

à titre subsidiaire,

-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap en date du 15 avril 2024 en ce qu’il :

les a déboutés de leurs prétentions,

les a condamnés aux dépens d’instance,

a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

a rappelé que le jugement est exécutoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

-juger qu’ils rapportent la preuve d’un trouble anormal de voisinage,

-condamner la société All The Best au paiement des sommes suivantes en indemnisation de leur trouble anormal de voisinage au titre de leur préjudice entrainant une dépréciation totale de 100 % de leurs biens respectifs :

au versement de la somme de 463.000€ aux consorts [J], comprenant une somme de 250.000€ au titre de la perte de valeur de leur bien et une somme de 200.000€ au titre du trouble de jouissance et une somme de 13.000€ au titre du préjudice moral,

au versement de la somme de 412.000€ à la SCI Aurore 2008, comprenant une somme de 199.000€ au titre de la perte de valeur de leur bien et une somme de 200.000€ au titre du trouble de jouissance et une somme de 13.000€ au titre du préjudice moral,

au versement de la somme de 463.000€ aux consorts [H], comprenant une somme de 250.000€ au titre de la perte de valeur de leur bien et une somme de 200.000€ au titre du trouble de jouissance et une somme de 13.000€ au titre du préjudice moral,

sur l’appel incident de la société All The Best,

-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap en date du 15 avril 2024 en ce qu’il a débouté la société All The Best de ses demandes indemnitaires,

-débouter la société All The Best de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

en tout état de cause,

– débouter la société All The Best de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

– condamner la société All The Best à leur payer à chacun d’eux la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Alexis Grimaud sur son affirmation de droit,

-ordonner que l’arrêt à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire.

Les appelants font valoir en substance que :

-l’anormalité du trouble résulte du fait que l’immeuble litigieux a été réalisé en méconnaissance des prescriptions légales du PLU,

-le permis de construire de cet immeuble est entaché d’illégalité en l’absence de délivrance d’un permis d’aménager et est constitutif d’un contournement des règles du lotissement, le terrain d’assiette du projet résultant de la division de la propriété de M. [Q] en plusieurs lots,

-ils subissent plusieurs préjudices du fait de cette nouvelle construction : perte de vue, préjudice esthétique, vues directes et plongeantes, atteintes à l’intimité, perte d’ensoleillement, impossibilité de jouir normalement d’une maison de villégiature,

-leur immeuble ne se situe pas dans une zone à densité urbaine moyenne, la commune de [Localité 11] étant catégorisée commune rurale à habitat dispersé et le terrain d’implantation du chalet litigieux étant situé dans une zone affectée d’un COS 0,30 ce qui correspond à une zone pavillonnaire,

-le juge judiciaire est compétent pour constater l’inexistence d’un permis de construire obtenu frauduleusement,

-la société All The Best ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en soutenant que

leur immeuble n’est pas conforme au permis de construire alors que le permis de construire du 22 novembre 1993 prévoyait déjà une fenêtre au dessus du second étage et que les plans du permis de construire modificatif du 20 juillet 1994 mentionnent bien six logements ce qui dément l’allégation de cette société selon laquelle ils ont tranformé irrégulièrement en appartement le local technique /chaufferie du rez-de -chaussée,

leur immeuble est irrégulièrement implanté car trop proche de la limite séparative alors que cette allégation est fondée sur un rapport non contradictoire d’un géomètre-expert M. [L] dont les conclusions sont inexactes; en tout état de cause, la non-conformité de leur immeuble serait inopérante, les permis de construire délivrés en 1993 et 1994 étant définitifs, l’éventuelle non-conformité étant prescrite au regard de l’ancienneté des travaux, les appelants qui ne sont pas les constructeurs ni les bénéficiaires du permis de construire de 1993, ne pouvant pas se voir opposer de prétendues irrégularités qui ne sont pas de leur fait et qui sont extérieures à la cause des troubles et nuisances qu’ils dénoncent,

-le préjudice prétendu par la société All The Best n’est pas démontré, et ils n’ont pas exercé de recours abusif mais ont agi aux fins d’obtenir réparation de troubles et préjudices graves subis.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 février 2026 au visa des articles 544, et 1241 du code civil la société All The Best entend voir la cour :

– statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel relevé par les consorts [J],

sur l’appel principal,

-débouter purement et simplement les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-confirmer le jugement dont appel du 15 avril 2024, en ce que le tribunal judiciaire de Gap a débouté les consorts [J] de l’intégralité de leurs prétentions,

sur l’appel incident,

-recevoir son appel incident, la dire et juger bien fondée en son appel incident,

-réformer le jugement dont appel du 15 avril 2024, en ce que le tribunal judiciaire de Gap l’a déboutée de ses demandes indemnitaires,

-constater qu’elle a subi un préjudice du fait de l’action des consorts [J],

-constater que ladite action est constitutive d’un abus de droit,

-condamner conjointement et solidairement (sic) les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 à lui payer la somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de droit, procédure abusive et absence de tout préalable amiable,

-condamner conjointement et solidairement (sic) les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 à lui payer la somme de 479.392€ à titre de dommages-intérêts au titre de l’impossibilité de ratifier l’offre d’achat sans condition de M. [Y] ou bien encore celle plus récente de M. [M],

en tout état de cause,

-condamner conjointement et solidairement (sic) les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 à lui payer la somme de 15.000€ au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner conjointement et solidairement (sic) les consorts [J], M. et Mme [H] et la SCI Aurore 2008 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’intimée répond notamment que :

-l’introduction de la procédure par les consorts [J] est tardive et révèle l’absence de tout dommage,

-le juge judiciaire ne peut condamner le propriétaire à démolir que si le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ce qui n’est pas le cas,

-le trouble subi par les consorts [J] ne présente pas de caractère d’anormalité,

-l’immeuble des consorts [J] a été implanté trop près de la limite séparative,

-c’est en connaissance de cause que les consorts [J] ont acquis leurs appartements au sein d’un immeuble situé derrière une parcelle en zone de lotissement qui allait nécessairement être construite,

-l’action en justice diligentée à son encontre est constitutive d’un abus de droit et lui cause préjudice, d’une part en raison du fait qu’elle doit se défendre sur de pures allégations et affabulations, en l’absence de toute expertise judiciaire ou amiable, plus de 4 ans après le début des travaux de terrassement, d’autre part en raison du fait que le litige en cours l’empêche de réaliser une plus -value substantielle, en ce qu’il induit pour la valeur de son chalet une décote de 20 % liée au risque de démolition totale ou partielle en lien avec ce litige et qu’elle n’a pas pu accepter les offres d’achat sérieuses de son chalet du fait de cette procédure en cours.

Par conclusions du 13 mai 2026, la société All The Best a sollicité qu’il soit jugé que les conclusions d’appelant n°2 et les pièces numérotées 52 à 65 soient écartées des débats comme étant tardives,et ce, au visa des articles 15, 16, 135 et 783 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire,il sera rappelé qu’il ne relève pas de la compétence de la cour de statuer sur l’exécution provisoire attachée de droit au jugement déféré et qu’il ne peut être statué sur la demande tendant à voir l’arrêt à intervenir assorti de l’exécution provisoire, cette demande étant sans objet, le présent arrêt n’étant pas susceptible d’un recours suspensif.

Sur l’incident de procédure

Il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables comme tardives les conclusions n°2 des appelants déposées le 11 mai 2026 accompagnées de leurs nouvelles pièces numérotées 52 à 65, la société All The Best ayant disposé d’un délai raisonnable pour répondre à ces conclusions et analyser les pièces en cause, sans violation du principe du contradictoire, dès lors que la clôture n’a été prononcée que le 19 mai 2026.

Sur le trouble anormal de voisinage

Il est rappelé en droit que selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les réglements , l’article 651 précisant que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Le droit de propriété trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage , sauf à en devoir réparation.

La responsabilité pour troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage n’impose pas de constater un comportement fautif d’un propriétaire ou d’un occupant pour qu’un voisin agisse en cas de trouble, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage étant une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. 

Il est de principe que le trouble anormal doit être sinon actuel, du moins certain, pour pouvoir être pris en compte et donner lieu à réparation

Un propriétaire, même s’il ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin.

S’agissant de l’anormalité tirée de la violation d’une servitude d’urbanisme

Le non-respect des réglementations ne suffit pas à caractériser une responsabilité de plein droit non  fondée sur la faute, seule la caractérisation de l’anormalité du trouble devant être prise en compte, le non-respect  de la réglementation ne pouvant que venir conforter l’anormalité et non pas la constituer.

La régularité administrative de la construction ne fait pas obstacle à l’action sur le fondement des troubles anormaux de voisinage  en tant que responsabilité de plein droit déconnectée de toute idée de faute.

En l’espèce,c’est en vain que les appelants dénoncent l’irrégularité de la construction du chalet litigieux pour violation des prescriptions des articles U10 et U7 du PLU se référant à cet effet aux mesurages figurant sur un relevé du géomètre -expert [B] de janvier 2016 (pièce 16) sur la planche PCM3bis du permis de construire.(pièce 15)

L’article U10.1.1 du PLU mentionne que la hauteur maximale mesurée en tout point du faîtage des constructions principales est fixée à 10 mètres par rapport au terrain naturel avant terrassement ou remblaiement ; or, la planche PCM3 bis mentionne dans un nota bene que « afin de limiter la hauteur du faîtage n°2 à 10m par rapport au terrain naturel comme demandé dans le PLU, plusieurs modifications ont été effectuées : la dépassée du toit concerné a été diminuée de 40 cm, le faîtage n°2 a été abaissé de 64 cm, le niveau de sol intérieur des espaces situés sous ce toit a été baissé de 40 cm afin de conserver la plus grande surface utile possible ».

L’article U7 du PLU prévoit que la distance comptée horizontalement entre tout point d’un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la hauteur (H/2 minimum 4 m) entre ces deux points en conservant un minimum de 4 mètres. Les débords de toiture, terrasses et balcons ne sont pas pris en compte dans la limite d’1 mètre. Or, la construction litigieuse se situe à une distance de 4,50m de la limite séparative selon le mesurage du géomètre-expert [B].

Cette distance met également en échec le grief des appelants disant une « perte d’intimité de leurs habitations par la création de vues plongeantes dans les pièces à vivre », la distance légale de création de vue sur l’héritage d’autrui de 1,90m prévue à l’article 678 du code civil étant respectée.

En outre et de plus fort, les critiques des appelants quant à l’implantation du chalet litigieux comme étant irrégulière tendent à remettre en cause le permis de construire sur la base duquel cet immeuble a été construit, alors que leur action en justice initiée à l’encontre de ce permis de construire devant la juridictions de l’ordre administratif a été rejetée (jugement du tribunal administratif de Marseille du 19 mars 2025) ; et il n’entre pas dans la compétence du juge judiciaire de statuer sur les autres moyens articulés par les appelants pour dire l’irrégularité de la délivrance du permis de construire (absence de délivrance d’un permis d’aménager, contournement des règles du lotissement), moyens qui ont été rejetés par le juge administratif.

N’étant plus recevables à discuter ce permis de construire qui est définitif, ils ne peuvent pas utilement soutenir à l’encontre de la société All The Best une violation des règles de l’urbanisme dans la construction de son chalet.

S’agissant de l’anormalité tirée de la perte de vue et d’ensoleillement

Une zone urbanisée ou vouée à urbanisation ne peut prétendre à un droit acquis à la vue, et ce d’autant moins qu’elle est nécessairement soumise à des modifications du PLU.

L’anormalité du trouble peut être caractérisée en présence d’un patrimoine naturel d’exception ou encore des paysages remarquables protégés par le droit de l’environnement.

En l’espèce, il résulte des photographies communiquées par les consorts [J] dites dater d’avant la construction litigieuse et les constats d’huissier de justice des 11 mai 2014 et 5 juillet 2018 que la construction du chalet de la société All The Best a modifié la configuration des lieux,à savoir que le chalet des appelants a perdu une partie de la vue panoramique sur les chaînes montagneuses et les pistes de ski dont il bénéficiait en l’absence de toute construction édifiée sur les parcelles situées en face de lui.

Les moyens soutenus par la société All The Best sur la foi d’un rapport amiable établi à sa demande par M. [L] le 17 janvier 2017 pour dire la mauvaise implantation de l’immeuble des appelants par rapport à la limite séparative des deux propriétés afin de défendre sur la perte de vue et d’ensoleillement dénoncée par les appelants ne sont pas pertinents, en ce que ce rapport amiable est criticable en tant que se fondant sur des calculs limites de propriété non opposables aux propriétaires de la copropriété des Ecrins. De plus, les appelants ont acquis leur chalet dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et cette construction a été réalisée conformément aux permis de construire délivrés en 1993 et 1994 lesquels, n’ayant pas été contestés dans le délai légal, sont définitifs.

L’amplitude et la localisation du chalet All The Best, à savoir à quelques mètres de la copropriété Les Ecrins, sur une parcelle pentue ce qui explique sa construction sur plusieurs niveaux induit une emprise indiscutable sur la vue dont disposait avant sa construction le chalet des appelants.

Toutefois, l’immeuble abritant la copropriété Les Ecrins est situé dans le lotissement de Grosse Pierre qui est constitué de maisons individuelles et situé sur un point haut de la commune de [Localité 11] identifiée comme étant « la doyenne des stations de ski francaises, commune de haute montagne logée au coeur du massif alpin, aujourd’hui l’un des joyaux de la Voie Lactée », lequel s’étend sur une superficie de 14 050m² et constitue l’un des cinq lotissements que comptait cette commune en 2012 (rapport de présentation PLU pièce 61 des appelants).

Une visualisation Géoportail du 25 septembre 2024 de ce lotissement (pièce 29 de l’intimée) laisse voir que plusieurs de ces maisons individuelles sont implantées dans un rayon de proximité similaire aux immeubles en litige (cf pièce 29 de l’intimée).

Il résulte par ailleurs de l’extrait du document graphique du PLU (pièce 55 appelants) que le chalet All The Best est implanté en zone U avec un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) de 0. 30, la zone U correspondant à une zone urbaine et le COS 0,30 impliquant que la surface maximale de la construction ne doit pas excéder 30 % de la surface du terrain afin de préserver l’équilibre entre la surface bâtie et l’espace naturel.

Enfin, à l’époque de son acquisition par les appelants, le chalet les Ecrins était entouré de parcelles non construites mais ayant vocation à l’être comme étant situées dans ce lotissement, à savoir les parcelles A[Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] acquises par la société All The Best et la parcelle A[Cadastre 13] acquise par la SCI Mountains Works ; si l’arrêté de permis de construire délivré à cette dernière SCI a été annulé à la suite d’un recours initié par les appelants, cette annulation était motivée uniquement par une infraction à l’article U4 du règlement du PLU communal à savoir l’absence de piège à eau raccordé au réseau de collecte ou un puits perdu. (cf arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 6 juillet 2023-pièce 30 intimée) et nullement pour les autres motifs allégués par les appelants pour certains identiques à ceux développés dans le cadre du présent litige les opposant à la société All the Best (notamment inexistence d’un permis d’aménager).

Par ailleurs, la hauteur de la construction litigieuse au niveau de la limite séparative de propriété est comprise entre 8,53 m et 8,73m selon les PCMI 5 bis annexés au permis de construire (pièce 23 appelants) et est donc d’une hauteur moindre à celle du chalet Les Ecrins qui est de 12 mètres selon permis de construire modificatif délivré le 20 juillet 1994 ; il est donc inopérant pour les consorts [J] de dénoncer une hauteur totale de plus de 16 mètres, cette hauteur correspondant en réalité au mesurage du chalet All The Best en sa partie basse du terrain pentu sur lequel il a été édifié et incluant donc tous les niveaux de construction, de telle sorte que les consorts [J] ne subissent pas la présence d’une construction de plus de 16 mètres de hauteur en limite de propriété.

Il se déduit de l’ensemble de ces considérations et constatations que les consorts [J] ne sont pas habiles à prétendre à un droit acquis quand à la pérénité de la vue dégagée dont ils bénéficiaient à l’époque de l’acquisition de leur chalet, en s’opposant aux projets de construction à proximité de leur propriété (cf le présent litige et le litige avec la SCI Moutains Works) ; en effet, la configuration des lieux tant juridique (lotissement) que géographique (parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] en pente ce qui exclut une construction en partie basse uniquement) induisait un risque normal de voir édifier à proximité et face à leur chalet, une nouvelle construction, qui de par son implantation contrainte par la pente du terrain ne pouvaient que réduire leur vue dégagée, tandis que ce nouveau chalet bénéficierait d’un panorama sur les massifs montagneux garanti quand bien même d’autres constructions viendraient à être édifiées sur les parcelles situées en contrebas de celle-ci.

Ainsi, quand bien même l’édification du chalet leur a occasionné une perte de vue et dans une moindre mesure, une perte d’ensoleillement, l’ampleur de celle-ci n’étant pas techniquement constatée et démontrée en l’état de l’illustration des ombres portées réalisée par legéomètre [B] (pièce 12 des appelants) ces préjudices étaient normalement envisageables de part le fait que leur parcelle était entourée d’autres parcelles constructibles, dont celle sur laquelle a été édifié le chalet litigieux, la situation privilégiée de leur chalet à l’époque de sa constuction n’étant que temporaire et précaire car subordonnée à l’absence de constructions limitrophes.

Les troubles dénoncés ne caractérisent pas en conséquence une anormalité, l’inconvénient engendré par l’édification du chalet All The Bets ne pouvant pas être qualifié d’excessif.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé en ses motifs non contraires en ce qu’il a débouté les appelants de leurs prétentions fondées sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Sur l’appel incident de la société All The Best

La société All The best n’est pas plus fondée en appel qu’en première instance à réclamer paiement de dommages et intérêts à hauteur de 50.000€ pour « abus de droit, procédure abusive et absence de tout préalable amiable » , celle-ci n’établissant pas que les consorts [J], les époux [H] et la SCI Aurore 2008 ont initié l’instance par malveillance manifeste ou avec une légèreté blâmable caractérisant un abus du droit d’ester en justice, ceux-ci apparaissant plutôt s’être mépris sur l’étendue de leurs droits. En tout état de cause,la société All The Best ne peut pas utilement exciper ’d’une absence de tout préalable amiable » n’ayant pas formé appel incident sur la disposition du jugement déféré ayant rejeté son exception de nullité de l’assignation fondée sur l’absence de médiation ou conciliation.

N’est pas davantage fondé son appel incident relatif à la demande indemnitaire de 479.392€ au titre de l’impossibilité de ratifier ’l’offre d’achat sans condition de M. [Y] ou bien encore celle plus récente de M. [M] » ; cette demande est en effet subordonnée à la démonstration d’une faute des consorts [J], des époux [H] et de la SCI Aurore en relation causale directe avec le préjudice ainsi allégué ; or, comme dit supra, il ne peut être retenu un abus de droit ou une procédure abusive à l’encontre des appelants dans l’initiation de leur procédure à l’encontre de cette société intimée.

Sans plus ample discussion, l’appel incident de la SCI All The Best est rejeté par confirmation du jugement déféré.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans leur recours, les appelants sont condamnés in solidum (et non pas ’conjointement et solidairement’) aux dépens d’appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour. Ils sont dispensés en équité de verser une indemnité de procédure d’appel à l’intimée qui succombe dans son appel incident.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déboutant la SARL All The Best de sa demande tendant à voir écarter des débats comme tardives, les conclusions n°2 et les pièces 52 à 65 notifiées et communiquées le 11 mai 2026 par les appelants,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum M.[N] [J], M.[C] [J],Mme [W] [J], Mme [I] [J],M. [S] [H], Mme [R] [U] épouse [H] et la SCI Aurore 2008  aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT