TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 15 Septembre 2026

N° RG 25/00222 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O25D
78A

Jugement rendu le 15 septembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), société à responsabilité limitée, au capital de 20.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 433 522 299, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

représenté par Me Pascal PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [G] [W]
né le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 4] (BANGLADESH)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Claire BENOLIEL, avocat au Barreau du VAL D’OISE

CREANCIER INSCRIT

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, société anonyme au capital de 262.391.274,00 €, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

Notifié le 18/09/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 publié le 10 octobre 2025 volume 2025 S N°252 au service de publicité foncière de [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 9] 2, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95), représenté par son syndic en exercice, a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 2], cadastré section CN N°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 6] », consistant en un appartement et formant le lot n°83 de la copropriété, appartenant à M. [G] [W] .

Par exploit du 17 novembre 2025, signifié à tiers présent à domicile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [G] [W] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 novembre 2025.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 par lesquelles M. [G] [W] demande au juge de l’exécution de :
A titre principal,
– Renvoyer l’affaire à une prochaine audience dans l’attente de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement à la demande de traitement de sa situation de surendettement déposé par le débiteur le 11 mai 2026 ;
– Réserver les frais irrépétibles et les dépens ;
A titre subsidiaire,
– Autoriser la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de M. [G] [W] dépendant de l’ensemble immobilier susvisé ;
– Fixer à la somme de 100 000 euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché et de déterminer les conditions de vente ;
– Dire que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;
– Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95) demande au juge de l’exécution de :
– Débouter M. [G] [W] de sa demande de renvoi pour cause de dépôt de dossier de surendettement la veille de l’audience de renvoi, empêchant par sa seule inertie, la commission de surendettement d’avoir pris position à cette date ;
– Mentionner le montant retenu pour la créance du créancier poursuivant telle que figurant au commandement valant saisie, pour la somme de 16 418,67 euros provisoirement arrêté au 19 septembre 2025 sous réserve des intérêts postérieurs à échoir ;
– Déterminer les modalités de poursuite de la procédure et :
Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :
– Fixer la date de l’adjudication, conformément à l’article R.322-26 du code précité sur la mise à prix de 35 000 euros et de déterminer les conditions de vente ;
Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :
– S’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ainsi que de déterminer les conditions de vente.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

Le débiteur saisi a été autorisé à produire en cours de délibéré la décision de recevabilité de son dossier de surendettement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi et de suspension de la procédure de saisie immobilière :

En application des dispositions des articles L 722-2 et L 722-3 du code de la consommation, la décision déclarant la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur des dettes autres qu’alimentaires.

La partie saisie sollicite le renvoi, soutenu à l’audience, en raison du dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France le 11 mai 2026. Le créancier poursuivant s’est opposé à cette demande.

A défaut de décision de recevabilité de surendettement justifiée à l’audience, seule décision justifiant la suspension de la procédure au sens des articles L 722-2 et L 722-3 du code de la consommation, la demande de renvoi a été rejetée et le dossier a été retenu.

En cours de délibéré, M. [G] [W] a transmis contradictoirement un courrier de la Caisse d’Epargne en date du 05/08/2026 faisant référence à une décision de recevabilité de son dossier par la Commission de surendettement et sollicite en conséquence la suspension de la procédure de surendettement.

Toutefois, il ne fournit pas la décision de recevabilité qui aurait été rendue par la Commission de surendettement ce qui ne permet pas au juge de l’exécution de vérifier la réalité de cette décision, notamment quant à la date de recevabilité du dossier de surendettement dont argue la partie saisie. Le courrier de la Caisse d’Epargne ne saurait se substituer à la décision de recevabilité émanant de la Commission de surendettement, la simple référence à une décision, sans plus de précision, étant insuffisamment probante à établir la situation de surendettement de M. [G] [W].

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière pour cause de surendettement.

Sur la créance et l’orientation de la procédure :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L111-6 du même énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du même code prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à ARGENTEUIL (95), représenté par son syndic en exercice, résulte des pièces versées aux débats, notamment le jugement réputé contradictoire rendu le 13 mars 2025 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE, signifié le 16 avril 2025 et devenu définitif selon certificat de non-appel du 5 septembre 2025, qui a condamné M. [G] [W], avec exécution provisoire de droit, à payer les sommes de :
– 12 165,73 euros au titre des charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 11 304,70 euros et à compter du 3 mai 2024 pour le surplus ainsi que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
– 1 000 euros de dommages et intérêts,
– 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant décompte arrêté au 19 septembre 2025 et visé au commandement de saisie, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95), représenté par son syndic en exercice, s’élève à la somme totale de 16 418,67 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

Selon l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il en résulte qu’il appartient au juge de l’exécution de vérifier que le montant de la créance correspond aux énonciations du titre exécutoire fondant le commandement de saisie.

Au cas présent, il convient de déduire la somme de 434,53 euros relative aux frais d’exécution infructueux engagés, ne constituant ni des dépens ni des frais de procédure prévus par le titre exécutoire. Seuls les frais relatifs à la signification du titre exécutoire de 77,48 et le droit de plaidoiries de 13 euros seront conservés au titre des dépens, les autres montants n’étant pas justifiés.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95), représenté par son syndic en exercice, s’élève à la somme totale de 15 912,29 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

M. [G] [W] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien immobilier.

Il produit un mandat de vente sans exclusivité consenti à l’agence [Localité 9] le 05 mai 2026 par M. [G] [W] aux termes duquel le bien est offert à la vente au prix net vendeur de 130 000 euros. Il produit également une attestation d’estimation de l’agence à la même date qui fait état d’une valeur entre 115 000 et 125 000 euros.

Ces éléments attestent de l’intention sérieuse du débiteur de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable ainsi formulée.

Le débiteur propose un prix plancher de 100 000 euros au vu de l’estimation susvisée.

A l’audience, les parties conviennent que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 100 000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [G] [W] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel mais aussi eu égard à l’évaluation de l’agent immobilier ayant visité le bien, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 100 000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à la somme de 2.874,63 euros. Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution sera taxé à hauteur de 2 528,14 euros après taxation des montants suivants :
-réduction du montant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière à 163,93 euros au lieu de 291,08 euros (article A 444-16 n°70 code de commerce)
-réduction du coût du bordereau à 51,59 euros au lieu de 103,18 euros (article A444-43 n°189 du même code)
-réduction du montant du procès-verbal de description à hauteur de 274,84 euros au lieu de 367,09 euros équivalent à une heure de mission sur place par le commissaire de justice à défaut de précision de la durée dans l’acte (article A444-28 n°14 du code de commerce),
-réduction du montant des témoins lors du procès-verbal de description à hauteur de 13,20 euros au lieu de 40 euros (article A444-50 du code de commerce),
-déduction du montant du BRA à hauteur de 16 euros, non justifié,
-réduction du montant de la publication du commandement de payer à hauteur de 415,39 euros au lieu de 416,59 euros (article A444-193 n°8 du code de commerce) ;
-réduction du montant de la rédaction du cahier des conditions de vente à hauteur de 4,60 euros au lieu de 36 euros (cahier de 10 pages x 0,46 euros avec exclusion des pièces jointes en application des articles R322-10 du code des procédures civile d’exécution et A444-193 n°13 du code de commerce).

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rappelle que la demande de renvoi formulée par M. [G] [W] a été rejetée à l’audience du 12 mai 2026 ;

Rejette la demande de suspension de la procédure de saisie immobilière pour cause de surendettement formulée par M. [G] [W] ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 10] (95), représenté par son syndic en exercice, à l’encontre M. [G] [W], s’élève à la somme de 15 912,29 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 19 septembre 2025 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 10] ([Localité 11][Adresse 8], cadastré section CN N°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 6] », consistant en un appartement et formant le lot n°83 de la copropriété, appartenant à M. [G] [W] ;

Fixe à 100 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant sont taxés à hauteur de 2 528,14 euros et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 12 janvier 2027 à 14h l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 et publié le 10 octobre 2025 volume 2025 S N°252 au service de publicité foncière de [Localité 12].

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE