Permis de construire : qualification d’une résidence hôtelière en autres hébergements touristiques

L’intérêt à agir contre un refus de permis de construire est suffisamment établi lorsque le requérant justifie être propriétaire du terrain d’assiette et titulaire d’une promesse de vente conditionnée à l’obtention d’un permis purgé de recours. Le rejet par ordonnance sur le fondement de l’article R. 222-1, 4° du code de justice administrative était donc irrégulier.

En application des articles L. 424-3 et L. 421-6 du code de l’urbanisme, le refus doit être motivé par l’intégralité des motifs de non-conformité. Une motivation détaillée, complétée par une formule générale, satisfait cette exigence lorsque les motifs de fait et de droit sont identifiables.

La contestation par voie d’exception d’une modification du PLU ne permet pas d’invoquer ses vices de forme ou de procédure, qui doivent être soulevés dans un recours direct. En revanche, la compétence de l’auteur, la légalité substantielle et le détournement de pouvoir peuvent être discutés.

Au regard de l’article D. 321-1 du code du tourisme, un ensemble de logements meublés, de locaux collectifs et de services communs, exploité comme résidence touristique, relève de la sous-destination « autres hébergements touristiques ». Le PLU interdisant cette sous-destination en zone UY, le refus pouvait légalement reposer sur ce seul motif. La demande a donc été rejetée, avec mise à la charge du requérant de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La propriété des parcelles et la promesse de vente subordonnée à l’obtention d’un permis purgé de recours confèrent à la société un intérêt suffisant pour contester le refus de permis. Toutefois, le projet constitue une résidence de tourisme relevant des autres hébergements touristiques, interdits en zone UY par le PLU intercommunal. La société doit verser 1 500 euros à la commune au titre des frais de justice.

Une société civile immobilière a contesté le refus opposé par le maire à une demande de permis de construire déposée pour une résidence hôtelière de quatre-vingt suites. Elle invoquait notamment son intérêt à agir, fondé sur sa propriété du terrain et sur une promesse de vente conclue avec la société porteuse du projet.

Le tribunal administratif a rejeté sa demande comme manifestement irrecevable. La cour a considéré que la propriété des parcelles et la promesse de vente conditionnée à l’obtention d’un permis purgé de recours établissaient un intérêt suffisant.

Statuant immédiatement, la cour a toutefois validé le refus de permis. Le projet, comprenant des logements meublés, des locaux collectifs et des services communs, constituait une résidence de tourisme relevant des autres hébergements touristiques, interdits en zone UY par le PLU intercommunal. La société requérante doit verser 1 500 euros à la commune au titre des frais irrépétibles.

• Être propriétaire du terrain d’assiette du projet
• Disposer d’une promesse de vente sous condition de permis purgé
• Identifier précisément les motifs de droit et de fait du refus
• Qualifier le projet au regard de ses logements et services communs
• Vérifier l’interdiction de la sous-destination dans la zone concernée
• Établir que le motif retenu suffit à justifier le refus

• Acte établissant la propriété des parcelles d’assiette
• Promesse de vente conditionnée à l’obtention d’un permis purgé
• Notice architecturale décrivant les 80 suites et espaces communs
• Fiche d’établissement d’hébergement touristique jointe au dossier

La société requérante obtient l’annulation de l’ordonnance d’irrecevabilité, mais succombe sur le fond. La commune conserve son refus de permis et reçoit une indemnité au titre des frais exposés.

• Refus de permis maintenu sur le motif de la zone UY
• Projet qualifié d’autres hébergements touristiques
• Recours direct nécessaire contre les vices de procédure du PLU
• Intérêt à agir démontrable par propriété et promesse conditionnelle
• Paiement de 1 500 euros à la commune

À faire

• Vérifier la propriété ou le titre donnant intérêt à agir
• Produire toute promesse conditionnée à un permis purgé
• Analyser les sous-destinations prévues par le PLU applicable
• Décrire précisément logements, locaux collectifs et services communs
• Contrôler la motivation complète de l’arrêté de refus

À éviter

• Contester par exception les seuls vices de procédure du PLU
• Assimiler automatiquement une résidence hôtelière à un hôtel
• Négliger la fiche d’hébergement jointe au dossier
• Se fonder uniquement sur une formule générale de motivation
• Oublier le risque de frais irrépétibles

L’intérêt à agir contre un refus de permis de construire

L’intérêt à agir est établi lorsque le requérant est propriétaire du terrain d’assiette et bénéficie d’une promesse de vente conclue sous condition d’obtention d’un permis de construire purgé de recours. La demande ne pouvait donc être rejetée comme manifestement irrecevable sur le fondement de l’article R. 222-1, 4° du code de justice administrative.

La motivation des refus de permis de construire

L’article L. 424-3 du code de l’urbanisme impose l’indication de l’intégralité des motifs de rejet, en lien avec l’article L. 421-6. La motivation était suffisante dès lors que l’arrêté citait les règles applicables et exposait les motifs de fait, malgré une formule finale générale.

La qualification des résidences de tourisme en zone UY

Selon l’article D. 321-1 du code du tourisme, la réunion de logements meublés, de locaux collectifs et de services communs caractérise une résidence de tourisme. Le projet relevait ainsi des « autres hébergements touristiques », sous-destination interdite par l’article UY 1.1 du PLU en zone UY. Ce motif suffisait légalement à justifier le refus.

Article R. 222-1 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article L. 424-3 du code de l’urbanisme, Article L. 421-6 du code de l’urbanisme, Article R. 431-30 du code de l’urbanisme, Article R. 423-38 du code de l’urbanisme, Article R. 431-16 du code de l’urbanisme, Article D. 321-1 du code du tourisme, Article D. 324-13 du code du tourisme