Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile de construction vente (SCCV) Clos Matteo a demandé au tribunal administratif de Versailles d’annuler l’arrêté du 18 janvier 2022 par lequel le maire de la commune de Houilles a refusé de lui délivrer un permis de construire relatif à la réalisation d’un ensemble immobilier de quarante logements sur un terrain situé 10-10 ter, rue du général Négrier, à Houilles, et d’enjoindre à ce maire de lui accorder l’autorisation sollicitée, ou, à défaut, de réexaminer sa demande.

Par un jugement n° 2201100 du 12 novembre 2024, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 décembre 2024 et 3 novembre 2025, la SCCV Clos Matteo, représentée par Me Delhaes, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler l’arrêté du 18 janvier 2022 du maire de la commune de Houilles ;

3°) d’enjoindre à ce maire de lui accorder l’autorisation sollicitée ou, à défaut, de réexaminer sa demande ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Houilles la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– l’arrêté litigieux est entaché d’incompétence de son signataire ;

– il méconnaît les dispositions de l’article UB 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), relatives à l’implantation des constructions en limite séparative ;

– il méconnaît les dispositions de l’article UB 7.2 du même règlement, relatives aux distances de retrait ;

– il méconnaît les dispositions de l’article UB 10 de ce règlement, relatives à la hauteur maximale des constructions ;

– il méconnaît les dispositions de l’article UB 11 dudit règlement, relatives à l’aspect extérieur des constructions.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 15 octobre 2025 et 27 mai 2026, la commune de Houilles, représentée par Me Després, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

– les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés ;

– c’est à tort que les premiers juges ont estimé que les motifs de refus du permis de construire litigieux tirés de la méconnaissance, par le projet, des dispositions des articles UB 7.2, UB 10 et UB 11 du règlement du PLU n’étaient pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 12 juin 2026.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code de l’urbanisme,

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Mornet,

– les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,

– et les observations de Me Després, pour la commune de Houilles.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Clos Matteo a déposé une demande de permis de construire le 25 août 2021, puis complété son dossier le 22 octobre 2021, en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier de quarante logements, dont douze logements locatifs sociaux, au sein d’un bâtiment en R+2+attique et d’une maison individuelle en R+2, sur un terrain situé 10-10 ter, rue du général Négrier, à Houilles (Yvelines), en zone UBa du PLU de la commune. Par un arrêté du 18 janvier 2022, le maire de la commune de Houilles a refusé d’accorder le permis sollicité. La SCCV Clos Matteo relève appel du jugement du 12 novembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

2. En premier lieu, aux termes de l’article UB 7.1 du règlement du PLU de la commune de Houilles :  » Dans la zone UB, à l’exclusion du secteur UBa et du secteur UBb, les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives latérales*. / Dans le secteur UBa et le secteur UBb, les constructions doivent être implantées au moins sur une des limites séparatives latérales*. / Dans l’ensemble de la zone UB, y compris le secteur UBa et le secteur UBb, les constructions peuvent être implantées sur la limite de fond de terrain* ou en retrait* de cette dernière. « . Ce règlement précise la définition des limites séparatives, latérales et de fond de terrain :  » La limite séparative est constituée des limites du terrain avec une autre parcelle ne constituant ni une voie, publique ou privée, ni une emprise publique. / Les limites du terrain qui aboutissent à la voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes, constituent les limites latérales. / La limite séparative de fond de terrain est constituée par la limite opposée à la voie qui n’aboutit à aucune voie, publique ou privée, ni emprise publique. / Un terrain d’angle est concerné exclusivement par des limites séparatives latérales aboutissant à une voie. « .

3. Pour refuser de délivrer le permis sollicité par la société requérante, le maire de la commune de Houilles a estimé qu’une partie de la construction s’implantait en retrait des deux limites séparatives latérales et méconnaissait donc les dispositions précitées. Il ressort cependant des pièces du dossier, notamment des représentations graphiques, que l’une des six façades du bâtiment, en forme de  » L « , est implantée en limite séparative, s’adossant sur toute sa longueur, soit quinze mètres, à la construction située sur la parcelle voisine cadastrée 494. La construction est donc implantée au moins sur l’une des limites séparatives latérales, comme le prévoient les dispositions de l’article UB 7.1 du règlement du PLU, lesquelles ne mentionnent ni de longueur minimum linéaire d’implantation en limite séparative, ni n’imposent que la façade la plus longue, dans le cas d’un bâtiment en  » L « , soit celle faisant l’objet d’une implantation en limite séparative latérale. Par suite, la SCCV Clos Matteo est fondée à soutenir que l’arrêté en litige ne pouvait retenir le motif susvisé pour refuser d’accorder l’autorisation sollicitée.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 7.2 du règlement du PLU :  » Le calcul des retraits / Le retrait* doit être au moins égal à : / – L=Hf avec un minimum de 8 mètres pour les parties de constructions comportant au moins une baie* (au sens des dispositions du présent règlement) ; / – L=Hf/2 avec un minimum de 4 mètres, pour les parties de construction ne comportant pas de baie* (au sens des dispositions du présent règlement). « . Ce règlement définit la hauteur de façade (Hf) comme correspondant  » à la verticale qui se mesure au droit de la construction en tout point à compter du sol naturel avant travaux et jusqu’à l’égout du toit « . Il définit par ailleurs la hauteur plafond des constructions (Hp) comme  » mesurée à compter du sol naturel avant travaux jusqu’au point le plus haut de la construction ou partie de la construction, et notamment jusqu’au faîtage ou au sommet de l’acrotère. / Sont exclus de ce calcul dans la limite de 2 mètres, les ouvrages techniques tels que les souches de cheminée et de ventilation, machineries d’ascenseur, locaux techniques, gardes corps dès lors que ces ouvrages sont nécessaires au fonctionnement ou à l’usage de la construction. / En outre sont également exclus de ce calcul dans la limite de 2 mètres, les dispositifs domestiques de production d’énergie renouvelable. « . Enfin, selon le même règlement, l’égout du toit correspond à la  » limite basse de la toiture d’une construction, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie qu’il s’agisse ou non d’une façade formant pignon, et donc même pour les façades ne comportant pas de rabat du toit (cf. schéma  » Hauteur de façade « ). « .

5. Il résulte des dispositions précitées que si un étage en attique, présentant un retrait d’au moins deux mètres comme en l’espèce, est pris en compte pour le calcul de la hauteur de plafond d’une construction, il n’est pas pris en compte pour le calcul de la hauteur de façade, contrairement à ce que soutient la commune de Houilles en défense. Il ressort des pièces du dossier que la construction litigieuse, composée de deux étages et d’un étage en attique, présente une hauteur de façade, mesurée du sol naturel à l’égout du toit, de 8,23 mètres. Par suite, en application des dispositions précitées, le retrait de la construction par rapport à la limite séparative latérale du terrain d’implantation étant de 8,32 mètres selon les éléments non contestés des pièces du dossier, le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article 7.2 du règlement du PLU. La société pétitionnaire est donc fondée à soutenir que l’arrêté en litige est entaché d’une erreur de droit sur ce point.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article UB 10 du règlement du PLU :  » Dans l’ensemble de la zone UB, y compris les secteurs UBa et UBb, la hauteur maximale des constructions est définie par : / – Une hauteur de façade* (Hf) qui est limitée à 10 mètres ; / – Une hauteur plafond* (Hp) qui est limitée à 13 mètres. / En outre, la hauteur plafond* des locaux ou constructions annexes* est limitée à 3,50 mètres. « .

7. Comme il a été dit précédemment, il résulte des définitions présentées dans le règlement du PLU de la commune de Houilles qu’un étage en attique n’est pas pris en compte pour le calcul de la hauteur de façade. Dans ces conditions, contrairement à l’un des motifs du refus de permis de construire opposé par le maire de Houilles, la hauteur de façade de la construction projetée n’excède pas la hauteur de dix mètres autorisée par les dispositions précitées.

8. En dernier lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU :  » 11.1 Règle générale aux constructions existantes et nouvelles / En référence à l’article R.111-27 du code de l’urbanisme, la situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ainsi qu’aux paysages urbains. / Les murs formant pignon doivent être traités avec le même soin que les façades* principales de la construction. / (…) / 11.2 Constructions nouvelles / 11.2.1 Volumétrie des constructions / Les volumes de la construction doivent demeurer simples. / La conception, la volumétrie et l’aspect extérieur des constructions implantées le long des voies doivent être travaillés afin de concourir à la confortation d’un front bâti structuré, tout en tenant compte des spécificités des constructions avoisinantes et des caractéristiques morphologiques du tissu dans lequel se situe le projet. / Ainsi, le rythme de façade* sur rue doit s’harmoniser avec celui des constructions du tissu environnant. A ce titre, afin d’éviter une trop grande linéarité de l’aspect des constructions, des séquences de façades* doivent être recherchées, notamment pour les façades* présentant un linéaire important. Des variations de hauteurs, de couleurs, de matériaux, de rythmes et de formes de percements doivent permettre de rappeler la trame parcellaire ancienne, le rythme des constructions traditionnelles, afin d’assurer une réelle continuité au paysage de la rue. / 11.2.2 Aspect des constructions / Les constructions nouvelles sont conçues pour permettre leur bonne intégration avec la typologie architecturale du secteur : / – dans le choix des matériaux employés, qui par leur texture ou leur teinte, doivent s’harmoniser avec les matériaux traditionnels ; / – dans le choix de la couleur des menuiseries et des ferronneries et, de façon générale, de toute partie de la construction recevant une peinture ; / – dans l’expression des rythmes horizontaux et verticaux caractéristiques de la rue ; / – dans l’organisation et le dimensionnement des percements. « .

9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, sur lequel est actuellement édifié un hangar, est situé rue du général Négrier, au sein d’un secteur pavillonnaire constitué principalement de maisons individuelles en R+1+combles, mais aussi de quelques bâtiments d’habitat collectif, dont l’un le jouxte. La construction projetée, de style contemporain, comporte un découpage des volumes, une alternance de hauteurs ainsi qu’un étage en attique atténuant sa portée paysagère. Le projet prévoit également des toitures de type  » shed  » visant à rappeler le passé du site et les constructions industrielles qui l’entourent. Enfin, les matériaux et les teintes envisagés, zinc, bardage en bois et enduit clair, sont présents dans l’environnement bâti immédiat du projet. Par ailleurs, l’obligation pour une construction nouvelle de tenir compte de son environnement et de s’y intégrer ne fait pas obstacle à ce qu’une construction présente, dans le respect des prescriptions du règlement relatives à la hauteur, une différence d’échelle avec les constructions pavillonnaires avoisinantes. Ainsi, eu égard au caractère de la zone d’implantation apprécié dans son ensemble, le maire de la commune de Houilles a commis une erreur d’appréciation en refusant d’accorder le permis de construire sollicité au motif que le projet méconnaissait les dispositions citées au point qui précède.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Clos Matteo est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 18 janvier 2022 du maire de la commune de Houilles portant refus de permis de construire. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

11. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative :  » Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution « . Selon l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme :  » Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 (…) « . Il résulte de ces dispositions que lorsque le juge annule un refus d’autorisation après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction, soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, soit que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’urbanisme délivrée dans ces conditions peut ensuite être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement.

12. Il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n’est d’ailleurs pas soutenu par la commune de Houilles, qu’un changement de circonstances ferait obstacle à ce qu’il soit enjoint au maire de délivrer le permis de construire sollicité par la SCCV Clos Matteo. Il y a lieu, par suite, d’enjoindre au maire de la commune de Houilles d’accorder le permis de construire sollicité par la société requérante dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt.

Sur les frais liés au litige :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Houilles le versement de la somme de 2 000 euros à la SCCV Clos Matteo en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font en revanche obstacle à ce que soit mis à la charge de cette dernière, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme à la commune de Houilles au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement n° 2201100 du 12 novembre 2024 du tribunal administratif de Versailles et l’arrêté du 18 janvier 2022 du maire de la commune de Houilles portant refus de permis de construire sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Houilles d’accorder le permis de construire sollicité par la SCCV Clos Matteo dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt.

Article 3 : La commune de Houilles versera la somme de 2 000 (deux mille) euros à la SCCV Clos Matteo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCCV Clos Matteo et à la commune de Houilles.

Délibéré après l’audience du 10 septembre 2026, à laquelle siégeaient :

– M. Drouet, président, président de chambre,

– Mme Mornet, présidente assesseure,

– M. Cozic, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

La rapporteure,

G. MornetLe président,

H. DrouetLa greffière,

I. Szymanski

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N° 24VE03230