TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/11750
N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUA

N° MINUTE :

Assignation du :
17 septembre 2021

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [N] [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [P] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [W] [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [S] [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [V] [Y] veuve [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Tous représentés par Maître Jérôme GUICHERD de la SCP GUICHERD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0322

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11750 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFUA

DÉFENDEURS

Madame [Q] [V] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Régine DE LA MORINERIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1433

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par Maître [LQ] [GU], Administrateur provisoire
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D2004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Mai 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [V] [Y], M. [P] [E], M. [N] [E], M. [W] [E] et Mme [S] [E] (ci-après les consorts [E]-[Y]) sont propriétaires, au sein de l’immeuble, des lots n° 1, 22, 59, 61 et 63 correspondants à un local commercial au rez-de-chaussée, une chambre située au 2ème étage et quatre caves.

Ils ont acquis la propriété de ces locaux à la suite du décès de leur mari et père, M. [H] [E], survenu le 4 janvier 2021 à [Localité 6].

Mme [Q] [L] a acquis, le 16 mai 1989, les lots n° 26, 27, 51 et 53 au sein du bâtiment « sur rue » de l’immeuble, correspondants respectivement à deux logements situés au 3ème étage (lots n° 26 et 27) et un logement situé au 4ème étage (lot n° 51), à cette date d’ores et déjà réunis en duplex, outre une cave (lot n° 53).

Par acte du 26 mars 1991 (déposé au bureau des hypothèques le 19 avril 1991), elle a acquis, le lot n° 52, correspondant à un logement situé au 4ème étage du bâtiment « sur rue » de l’immeuble.

Par jugement du 7 octobre 2001, prononcé à l’issue d’une instance initiée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en janvier 2015 par M. [H] [E] et son locataire en indemnisation des préjudices nés d’un dégât des eaux, lors de laquelle Mme [Q] [L] est intervenue volontairement, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :
– déclaré irrecevables les consorts [E]-[Y] et leur locataire à agir en réparation des désordres affectant « les lots n° 4 (dégagement) et 53 (cuisine) ainsi que la partie commune située dans le sous-sol de l’escalier A », au motif que M. [H] n’avait pas acquis par usucapion ces parties communes,
– débouté les consorts [E]-[Y] de leurs prétentions relatives à la propriété desdits lots et parties communes, 
– et, « pour réparer l’appropriation illicite de leurs biens », fait droit « à la demande des consorts [G], [I] et [L] tendant à pouvoir clore leur propriété conformément » au plan produit, aux frais des consorts [E], ainsi qu’à la demande du syndicat des copropriétaire de libre accès aux parties communes, le tout sous astreinte.

Parallèlement, par courriel du 6 février 2020 adressé aux copropriétaires, M. [T] [K], président de conseil syndical, a notamment informé du point suivant devant être mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale : « le règlement de copropriété de 1953 et 1980 doit être revu impérativement parce que des multiples espaces de parties communes ont été occupés sans titre par des copropriétaires (…). Une première série d’offres d’acquisition de ces espaces sera soumis au vote avec les ajustements de tantièmes correspondant. Ces modificatifs devraient servir de modèle pour les autres cas au nombre de 13 ».

Lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2020, les copropriétaires ont voté une résolution n° 21.1 fixant « un prix unique de 2.000 € par m² concernant l’acquisition des parties communes ou régularisation des parties communes occupées sans titre, hors des caves » et une résolution n° 21.2 habilitant le syndic à agir en justice afin de faire libérer les lieux occupés sans titre en l’absence de régularisation à voter lors des assemblées générales de 2020 ou 2021. Cette assemblée générale a été annulée dans son entier, par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er août 2024.

Les consorts [E]-[Y] ont mandaté le cabinet PANGEO CONSEIL, géomètre-expert, aux fins de réaliser un audit des parties communes du rez-de-chaussée au 6ème étage.

Aux termes de son rapport du 30 juillet 2021, ce dernier a constaté des annexions de couloirs, parties communes, du rez-de-chaussée au 6ème étage. Il mentionne notamment :
– « au troisième étage » : « cas n° 5 : une partie de couloir à gauche dans la cage d’escalier A desservant les lots n° 26 et 27, d’une superficie estimée de 1.90 m² »,
– « au quatrième étage » : « cas n° 7 : une partie de couloir à gauche dans la cage d’escalier A desservant les lots n° 51 et 52, d’une superficie estimée de 1.90 m² ».

L’assemblée générale du 24 novembre 2021 a notamment :
– voté une résolution n° 44 reprenant à l’identique les termes de la résolution n° 21.1 de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 précitée,
– voté des résolutions n° 52 à 55 portant sur des régularisations de surfaces communes occupées par plusieurs copropriétaires (création de lot, vente, et autres « régularisations »)

Ces résolutions ont été contestées par les consorts [E]-[Y], par assignation de janvier 2022 (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/01263). Elles ont été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 octobre 2024, lequel a notamment retenu, s’agissant de la résolution n° 44, l’existence d’un abus de majorité réalisé au détriment des consorts [E], en l’absence de justification quant à l’exclusion des caves, et au détriment de l’intérêt collectif.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier délivrés les 10 et 17 septembre 2021, Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] et Madame [Q] [L], devant le tribunal de judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil :
– d’enjoindre à Mme [Q] [L] de restituer la partie commune annexée, constituée par une partie du palier situé à l’entrée des lots n° 26 et 27 situés au 3ème étage et à l’entrée des lots n° 51 et 52 situés au 4ème étage du bâtiment sur rue, escalier A, et de rétablir les lieux en leur état antérieur à ses frais, sous astreinte,
– de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 2.597,31 € au titre de charges de copropriété indûment versées,
– de condamner Mme [Q] [L] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance à l’égard du seul syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 5], en raison de la désignation, depuis le 28 juin 2022, de la SARL [GU] & ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, dans les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024, l’affaire ayant été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 29 avril 2025.
Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et a renvoyé l’affaire à la mise en état pour que :
– les consorts [E]/[Y] précisent s’ils entendent ou non maintenir leur demande connexe de remboursement d’un trop perçu de charges,
– le syndicat des copropriétaires conclut au fond sur la demande principale des consorts [E]-[Y] de restitution sous astreinte de parties communes.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E] demandent au tribunal de :

Vu l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 1240, 2261 et suivants du code civil, les pièces versées aux débats,

Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E],

Constater que les consorts [E] abandonnent leur demande de remboursement du trop-perçu dans la mesure où l’instance qui concerne cette demande a été interrompue par ordonnance du 11 mai 2023,

Déclarer leur action non-prescrite par usucapion,

Débouter Madame [Q] [L] de toutes ses demandes,

Enjoindre Madame [Q] [L] à restituer la partie commune annexée irrégulièrement constituée par une partie du palier situé à l’entrée des lots n° 26 et 27 situés au 3ème étage et à l’entrée des lots n° 51 et 52 situés au 4ème étage du bâtiment sur rue, escalier A, et de rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur à ses frais et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner Madame [Q] [L] à verser à Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E] la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice,

Condamner Madame [Q] [L] à verser à Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [Q] [L] aux dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] demande au tribunal de :

Vu les articles 2227 et 1315 du code civil, vu l’appropriation non contestée de parties communes par Mme [L],

Juger que les demandes des consorts [E] en condamnation de Madame [L] à restituer les parties communes annexées à l’entrée des lots n° 26 et 27 situés au troisième étage et à l’entrée des lots n° 51 et 52 situés au quatrième étage du bâtiment sont fondées et ne sont pas prescrites,

Vu les articles 8, 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

Condamner toute partie perdante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Madame [Q] [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 2258 et suivants du code civil, l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarer Madame [L] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter les consorts [E] et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que Madame [L] peut se prévaloir des dispositions des articles 2258 et suivants du code civil portant prescription acquisitive sur les parties communes incorporées aux lots n° 26, 27, 51 et 52 avant l’acquisition de ces lots par Madame [L],

Condamner les consorts [E] et Madame [Y] à verser la somme de 8 000 € à Madame [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 28 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 mai 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les consorts [E]-[Y] abandonnent leur demande de remboursement du trop-perçu de charges de copropriété formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

1 – Sur l’usucapion et sur les demandes de restitution de partis communes

Madame [L] soutient, sur le fondement des articles 2258, 2261, 2265, 2272, 2274 et 2275 du code civil, que :
– elle n’est pas à l’origine de l’annexion des bouts de couloirs situés au 3ème étage et au 4ème étage et n’a jamais réalisé de travaux dans son appartement après ses acquisitions en 1989 et 1991, ce que confirme l’attestation de Monsieur [K], président du conseil syndical, et les conclusions de Madame [B],
– lorsqu’elle a acheté son duplex en 1989, formé de la réunion des lots n° 26, 27 et 51, les parties de couloirs litigieuses étaient déjà intégrées audit duplex, comme le démontrent clairement son acte de vente et le plan qu’elle produit en pièce n° 10, étant soutenu que son acte de vente ne mentionne pas les couloirs litigieux parce qu’il « n’est pas d’usage » de faire référence aux couloirs desservant les pièces de vie ; il ressort du plan produit que les pièces de vie sont desservies par les parties de couloirs litigieuses,
– si elle n’a pas mentionné initialement avoir acheté le lot n° 52 en 1991, c’est parce que la partie annexée de couloir est intégrée dans le lot n° 51 et non dans le lot n° 52 ; après l’achat du lot n° 52, elle a uniquement ouvert une cloison intérieure entre les lots n° 51 et 52 pour qu’ils communiquent,
– l’annexion des parties communes date de 1961, soit il y a plus de trente ans, comme cela ressort du modificatif au règlement de copropriété du 16 février 1962 aux termes duquel les lots n° 35 et 36, appartenant à un seul propriétaire (les consorts [O] et [F]), ont été supprimés et les lots n° 51, 52 ont été créés,
– les actes de vente ultérieurs des lots n° 26, 27 et 51 montrent qu’aucuns travaux n’ont par la suite été réalisés,
– toutes les demandes de régularisation ont été acceptées par un vote à la majorité simple lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2021,
– la possession de ces parties communes s’est faite de manière continue et sans interruption depuis respectivement 1989 et 1991, date d’acquisition des lots,
– à cela s’ajoute la possibilité pour Madame [L] de joindre à sa possession celle de son auteur, soit celle des consorts [O]-[F],
– cette possession était publique dès lors qu’elle était visible par les autres copropriétaires, tout copropriétaire empruntant les parties communes pouvant constater que le couloir avait été incorporé dans l’appartement,
– cette possession est non-équivoque, puisque Madame [L] ne pouvait pas savoir que les parties communes comprises dans ses lots avaient été annexées sans autorisation par les propriétaires de l’appartement en 1962,
– Madame [L] n’a d’ailleurs jamais formalisé auprès de l’assemblée générale aucune demande de régularisation à ce titre en sa faveur,
– la seule contestation quant à la jouissance des parties communes par Madame [L] est postérieure à trente ans ; elle correspond à son assignation,
– Madame [L] a acquis ses lots de toute bonne foi et peut donc se prévaloir de la prescription acquisitive décennale.

Les consorts [E]-[Y] opposent que :
– il appartient à la défenderesse de rapporter la preuve qu’elle a acquis la propriété de ces couloirs par usucapion ; or, en l’absence de preuves matérielles quant à la détermination de la date à laquelle les couloirs communs ont été annexés, Madame [L] ne justifie absolument pas d’une prescription acquisitive des couloirs communs depuis plus de trente ans,
– l’annexion irrégulière a moins de trente ans,
– s’agissant des lots n° 26, 27 et 51, ni le règlement de copropriété, ni ses modificatifs (et notamment pas celui de 1962, qui se contente de supprimer les lots n° 35 et 36 pour créer les lots n° 51,52 et 53 sans modification de la consistance globale desdits lots, lesquels sont séparés et non réunis), ni l’acte de vente de Madame [L] ni les actes de vente antérieurs ne démontrent l’annexion des parties de couloirs litigieuses avant 1989, faute de toute mention en ce sens attestant du transfert de propriété et alors que les actes antérieurs ne mentionnent aucune atteinte aux parties communes ; il en est de même s’agissant du lot n° 52, par définition réuni aux lots n° 26, 27 et 51, après son achat par Madame [L] en 1991 ;
– la réunion des lots ne démontre pas l’annexion des parties communes, puisque, dans la mesure où les deux lots sont mitoyens, dont l’un est situé sur un étage différent, leur réunion ne nécessitait pas nécessairement l’annexion du palier pour permettre de les réunir contrairement à ce que laisse entendre Madame [L],
– la consistance des biens et droits immobiliers vendus figurant dans l’acte de Madame [L] de 1989 est conforme à celle du règlement de copropriété qui a été remis à cette dernière lors de l’acquisition des divers lots, comme cela est clairement indiqué dans son acte de vente de 1989, de sorte qu’elle a eu parfaite connaissance de la consistance réelle des biens dont elle faisait l’acquisition. Madame [L] ne pouvant donc pas soutenir que les couloirs étaient déjà incorporés dans les lots dont elle a fait l’acquisition le 16 mai 1989,
– il y a en réalité eu une annexion des deux couloirs après 1991, quand Madame [L] a fait l’acquisition du lot n° 52 ; l’attestation de M. [K] est dénuée de valoir probante puisqu’il atteste de la situation connue par lui à compter du mois d’avril 1994,
– les deux plans produits par Madame [L] datent de 2022 et n’attestent donc que de l’état actuel des lieux,
– le fait que les consorts [O]-[F] possédaient les trois lots n° 51, 52 et 53 ne démontre pas que les couloirs ont été annexés à la date alléguée,
– les références cadastrales des lots 26, 27, 51 et 52 évoquent quant à elles des « logements » ou des « pièces » et jamais les couloirs prélevés sur les parties communes (pièces n° 32, 35 à 37).

Les consorts [E]-[Y] estiment en tout état de cause que la possession de Madame [L] :
– n’a pas été continue et sans interruption, puisque :
* à supposer même pour les besoins du raisonnement que le lot n° 52 ait été attaché aux autres lots avant 1961, il a, selon les conclusions même de Madame [L], été ensuite détaché puisqu’elle l’a acheté séparément en 1991, après avoir acheté les lots n° 26, 27 et 51 en 1989,
* aucune jonction des possessions ne peut être utilement invoquée par Madame [L], les couloirs litigieux étant restés en dehors des ventes,
– est équivoque,
– n’est pas publique, puisque :
* les parties communes sont situées à un étage, donc dans une partie de l’immeuble que la plupart des copropriétaires ne voit jamais du fait de la privatisation des couloirs au moyen d’une porte fermée,
* les consorts [E]-[Y] n’ont eu connaissance d’une telle annexion qu’à partir du moment ou Monsieur [K] en a fait état dans son mail du 6 février 2020 puis à réception du rapport du géomètre expert du 30 juillet 2021,
* les charges relatives à cette partie commune ont été payées par les autres copropriétaires,
* Madame [L] n’a jamais fait état de l’annexion à l’assemblée générale ; pire, elle a voté contre une refonte du règlement de copropriété en 2019 qui aurait mis en lumière son annexion frauduleuse aux yeux des copropriétaires

Ils estiment que Madame [L] ne peut se prévaloir d’un juste titre en l’absence de toute mention des parties communes litigieuses dans ledit titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] conteste toute acquisition de prescription, en faisant valoir que :
– le titre de propriété de Madame [L] ne mentionne aucun empiètement des lots acquis sur les parties communes,
– Madame [L] verse aux débats une attestation de Monsieur [K], copropriétaire et président du conseil syndical qui indique qu’il a pris connaissance du problème d’empiètement au 4ème étage en 2017, ce qui corrobore l’absence de prescription trentenaire.

***

L’article 2258 du code civil dispose que “la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.”

L’article 2261 du code civil dispose que “pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”

L’article 2265 du code civil prévoit que “pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux”.

Dans le cas d’un ayant cause à titre particulier, il est admis :
– que l’acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente (Civ. 3ème, 17 avril 1996, pourvoi n° 94-15.748 ; 10 mars 2009, pourvoi n° 08-11.534) ;
– que cette jonction est, en revanche, possible dans l’hypothèse inverse, lorsque le bien est compris dans la vente (Civ. 3ème, 3 octobre 2000, pourvoi n° 98-20.646).

L’article 2272 du code civil dispose que “le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.”

Il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de trente ans et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée. (Civ. 3ème, 10 oct. 2024, no 23-17.458).

Le juste titre qui permet la prescription acquisitive abrégée est celui qui, considéré en soit, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (Cas. 3ème civ., 29 février 1968, Bull.civ. III, n°83 p 67). La bonne foi, au regard de l’art. 2265 [ancien], consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire (Civ. 3e, 18 janv. 1972, no 70-11.350 P).

L’article 2274 du code civil précise que « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».

Par ailleurs, selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.Chaque copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Civ. 3ème, 26 novembre 2003, n° 02-14.184).

***

En l’espèce, à titre liminaire, il est constant que :
– le règlement de copropriété de l’immeuble qualifie de parties communes générales les « vestibules, les couloirs d’entrée, les escaliers desservant les étages, leurs cages et les paliers » (pièce n° 13 des consorts [E]-[Y], page 10),
– des parties de couloirs, au 3ème étage et au 4ème étage de l’immeuble, de superficies respectives de 1,90 m², ont été intégrées au sein de l’appartement en duplex de Madame [L].

Cette annexion de parties communes ressort des constats, non contestés, du rapport du 30 juillet 2021 du cabinet PANGEO CONSEIL, géomètre-expert (pièce n° 8 des consorts [E]-[Y]), réalisé aux termes d’une comparaison entre les plans annexés au règlement de copropriété (annexés au rapport) et le mesurage réalisé sur site le 30 juillet 2021.

Ledit rapport mentionne :
– « au troisième étage » : « cas n° 5 : une partie de couloir à gauche dans la cage d’escalier A desservant les lots n° 26 et 27, d’une superficie estimée de 1.90 m² »,
– « au quatrième étage » : « cas n° 7 : une partie de couloir à gauche dans la cage d’escalier A desservant les lots n° 51 et 52, d’une superficie estimée de 1.90 m² ».

Dans ces conditions, il appartient à Madame [L] de rapporter la preuve qu’elle a acquis la propriété des parties précitées de couloirs par usucapion.
S’agissant en premier lieu de la prescription acquisitive abrégée alléguée par Madame [L], il y a lieu de rappeler que celle-ci a acquis, le 16 mai 1989, de la Compagnie française de rénovation, les lots n° 26, 27, 51 et 53, ainsi décrits dans ledit acte (pièce n° 1 de Mme [L]) :
– lot n° 26 : « un logement situé dans le bâtiment sur rue, au troisième étage, desservi par l’escalier A, à droite porte face, composé de deux grandes pièces et de deux petites pièces ; une cave », et 36/1.000 tantièmes des parties communes générales,
– lot n° 27 : « une pièce située dans le bâtiment sur rue au troisième étage, desservie par l’escalier A, à droite porte de droite » et 14/1.000 tantièmes des parties communes générales »,
– lot n° 51 : « un logement situé dans le bâtiment sur rue, au quatrième étage à gauche, porte en face, desservi par l’escalier A comprenant une pièce et une cuisine » et 20/1.000 tantièmes des parties communes générales,
– lot n° 53 : une cave,
– « observation étant ici faite que les lots 26, 27 et 51 forment actuellement un seul appartement comprenant » : « au troisième étage gauche, entrée, cuisine équipée living, chambre, escalier intérieur conduisant au quatrième étage » ; « au quatrième étage, salle de bains avec WC, chambre placard, penderie ».

Madame [Q] [L] a acquis, le 26 mars 1991 (acte publié le 19 avril 1991) de la société GELITRADE LIMITED le lot n° 52 ainsi décrit audit acte : « deux pièces situées dans le bâtiment sur rue au quatrième étage, desservi par l’escalier A à gauche, porte de droite », et les 28/1.000 tantièmes de parties communes (pièce n° 2 de Mme [L]),

Les actes de vente de Madame [L] des 16 mai 1989 et 26 mars 1991 ne mentionnent :
– aucune annexion des parties de couloirs ou paliers litigieuses,
– aucune mention sur la superficie des lots.

Il ne ressort pas de ces actes que les vendeurs respectifs des lots précités ont, par ces actes, transférer à Madame [L] la propriété des portions de couloirs litigieuses.

Dans ces conditions, Madame [L] ne justifie pas d’un juste titre.

En deuxième lieu, s’agissant de la prescription trentenaire alléguée, il appartient à Madame [L], sur laquelle repose la charge de la preuve de l’usucapion, de déterminer, par la production de pièces, la date à laquelle les parties de couloirs litigieuses ont été annexées, cette date devant être antérieure au 17 septembre 1991, compte tenu de la date de délivrance de l’assignation.

Les conclusions signifiées par une partie dans une instance distincte n’ont aucune valeur probante.

L’acte de vente du 16 mai 1989 (pièce n° 1 de Mme [L]) précise que les lots n° 26, 27, 51 (et 53) ont fait l’objet des cessions antérieures suivantes : acquisition le 10 février 1989 par la Compagnie française de rénovation de M. [U] [M] ; acquisition le 4 février 1987 par M. [U] [M] de Mme [C] [A] (divorcée [JC]) ; acquisition le 23 octobre 1978 par Mme [C] [A] et M. [JR] [JC] de M. [SP] [MH] et Mme [HE] [VH].

Il ressort des actes de vente des 10 février 1989 et 23 octobre 1978 que les lots n° 26, 25 et 51 avaient été réunis depuis, au moins, le 23 octobre 1978, puisque :
– l’acte de vente du 10 février 1989 (pièce n° 32 des consorts [E]-[Y]) mentionne la réunion des lots n° 26, 27 et 51 en un seul appartement comprenant, « au troisième étage gauche », « entrée, cuisine (équipée), living, chambre », « escalier intérieure conduisant au quatrième étage », et « au quatrième étage », « salle de bain avec water-closet, chambre (placard – penderie) »,
– l’acte de vente du 23 octobre 1978 (pièce n° 19 des consorts [E]-[Y], page 4) expose que les lots n° 26, 27 ont été réunis pour former un duplex composé, « au troisième étage », de « deux pièces, cuisine, salle d’eau » et « au quatrième étage », de « une pièce et une salle de bain ».

Néanmoins, lesdits actes ne mentionnent aucunement les portions de couloirs litigieux. La seule réunion des lots ne démontre pas l’annexion litigieuse.

L’acte de vente du 26 mars 1991 précise les ventes antérieures :
– le 6 novembre 1984, acquisition par la société GELIRADE LIMITED alors dénommée à “LEINER OF BRAZIL GELATINES LIMITED” de la société SOAVIM,
– le 12 décembre 1983, acquisition par la société SOAVIM de Mme [HV] [DZ] [QQ] épouse [NL],
– le 24 novembre 1961, acquisition par Mme [HV] [DZ] [QQ] de M. [RB] [O] et de Mlle [KS] [F].

Lesdits actes ne mentionnent aucunement les portions de couloirs litigieux.

S’agissant du modificatif du 24 novembre 1961 publié le 13 février 1962 (pièce n° 2 de Mme [L]), celui-ci a :
– supprimé les lots originels n° 35 et 36, décrits par règlement de copropriété originel établi le 28 avril 1953 publié le 8 juin 1953 (pièce n° 13 des consorts [E]-[Y]) comme, s’agissant du lot n° 35, « un logement situé dans le bâtiment sur rue au quatrième étage, desservi par l’escalier A, à droite, comprenant deux pièces et une cuisine » outre « une cave » » et, s’agissant du lot n° 36 comme « une chambre située dans le bâtiment sur rue au quatrième étage, desservi par l’escalier A à gauche, porte de droite »
– créé un lot n° 51 (4ème étage) comprenant « un logement situé dans le bâtiment sur rue desservi par l’escalier A comprenant une pièce et une cuisine situé au quatrième étage à droite »,
– créé un lot n° 52 (4ème étage) comprenant « deux pièces situées dans le bâtiment sur rue au quatrième étage desservi par l’escalier A à gauche porte de droite »,
– créé le lot n° 53, comprenant une cave au sous-sol.

Ledit acte expose que cette modification intervient car les propriétaires des lots n° 35 et 36, M. [O] et Mlle [F], « ont décidé de modifier la disposition des lots (ou fractions) n° 35 et 36 », « une pièce du lot (ou fraction) n° 35 devant lui être retranchée et incorporée au lot (ou fraction) n° 36 ». Il prouve donc uniquement ce fait : ont été retranchées de l’ancien lot n° 35, une pièce, intégrée dans le nouveau lot n° 52 (ancien lot n° 36), ainsi qu’une cave (devenant le nouveau lot n° 53).

Contrairement à ce que soutient Madame [L], ce modificatif ne démontre pas que les lots n° 51 et 52 auraient été réunis à cette date (alors que les consorts [E]-[Y] relèvent à juste titre que le lot n° 52 a, en tout état de cause, été acheté séparément en 1991 par Madame [L]). Surtout, ce modificatif publié en 1962 ne mentionne aucune intégration des parties de couloirs dans les nouveaux lots, au demeurant distincts, n° 51 et 52.

Il ne ressort pas du modificatif précité publié le 13 février 1962 une augmentation du nombre de pièces et de la consistance globale des nouveaux lots n° 51 et 52 (au total, trois pièces et une cuisine) par rapport aux anciens lots n° 35 et 36 (au total, deux pièces, une chambre et une cuisine).

La description du lot n° 52 mentionnée dans le modificatif précité publié en 1962 est identique à celle mentionnée dans l’acte de vente de 1991 de Madame [L].

La description de l’appartement formé par la réunion des lots n° 26, 27 et 51 par l’acte notarié de Madame [L] de 1989 démontre uniquement que les pièces ont été redistribuées par rapport au descriptif originaire desdits lots, au demeurant rappelé dans ce même acte, sans démontrer l’annexion litigieuse, faute de toute autre pièce permettant d’objectiver une augmentation de surface.

L’attestation de M. [T] [K] en date du 15 janvier 2022 (pièce n° 3 de Mme [L]), aux termes de laquelle celui-ci expose que « tous les appartements depuis le 1er étage jusqu’au 6ème étage » en ce compris le duplex de Madame [L] et à l’exception de son propre appartement et « des appartements sur cour des 2ème et 3ème étage », ont « leurs portes d’entrée directement sur le palier » n’est pas probante pour déterminer une date d’annexion débutant trente ans avant l’assignation délivrée le 17 septembre 2021, puisqu’elle porte sur le constat des lieux réalisé par M. [K] à compter du « mois d’avril 1994 ».

Les seuls plans produits en pièces n° 10 et 11 par Mme [L], réalisés le 20 décembre 2022 par un auteur inconnu (les plans mentionnant uniquement « responsable : « LD/BM/SM »), dont la source est inconnue (les pièces correspondant manifestement à des captures d’écran de téléphone portable) et dont la qualité est piètre (bords tronqués sur la partie gauche du plan du 3ème étage, ne permettant donc pas d’apprécier l’emplacement actuel des murs et de la porte d’entrée de l’appartement), ne suffisent pas à établir que la réunion des lots n° 26, 27 et 51 (réalisée a minima depuis le 23 octobre 1978, compte tenu des motifs précédemment adoptés) s’est nécessairement opérée originellement via une annexion des paliers litigieux des 3ème et 4ème étages (avec pour conséquence de transformer les portes d’entrée des lots n° 26, 27 et 51 en portes intérieures), dès lors que : i) la réunion des lots n° 26 et 27 du 3ème étage a pu être réalisée par des ouvertures intérieures, le cas échéant reconstituées depuis lors, après annexion du palier du 3ème étage, ii) la réunion des lots n° 26 et 27 du 3ème étage au lot n° 51 du 4ème étage n’imposait matériellement pas l’annexion du palier du 4ème étage ; il est constant qu’elle s’est faite par la création d’un escalier interne aux lots n° 26, 27 et 51.

Au demeurant, ce moyen n’est pas explicitement développé par Madame [L], qui se contente d’exposer que ses plans de 2002 « permettent de constater que ces pièces de vie sont desservies par les couloirs objet du présent litige », ce qui renvoie uniquement au constat de la situation actuelle des lieux. Si Madame [L] ne peut apporter la preuve impossible d’une absence de travaux réalisés par ses soins, il lui appartient de rapporter celle des actes matériels d’appropriation des portions de couloirs litigieux, ce qu’elle ne fait pas, en l’état des pièces versées aux débats.

En tout état de cause, la possession de la partie commune revendiquée par Madame [L] ne présente pas le caractère de publicité requis par l’article 2261 du code civil précité au cours des trente dernières années. En effet, les pièces faisant état d’un débat au sein de la copropriété concernant plusieurs empiétements sur des parties communes sont récentes et ne visent en outre pas expressément, avant 2021, les lots de Madame [L]. Ainsi, M. [K] expose, dans son attestation précitée du 15 janvier 2022 (pièce n° 3 de Mme [L]), avoir découvert le « problème des couloirs parties communes incorporés dans les appartements respectifs », « lors d’un litige en 2017 » à l’occasion de la vente de l’appartement de M. [HU] situé au 4ème étage. Ce n’est que dans un courriel du 30 septembre 2018, cité dans l’exposé du litige, que M. [T] [K], a exposé aux copropriétaires l’existence d’une problématique de multiples annexions de parties communes (pièce n° 6 des consorts [E]-[Y]).

La question de la régularisation des parties communes occupées par d’autres copropriétaires que Madame [L] a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 (résolutions n° 24.4 et 25 s’agissant des lots de M. [HU] et de Mme [XC], pièce n° 4 de Mme [L]), qui a décidé de la reporter à l’année suivante. Cette même assemblée, qui avait décidé de fixer un prix unique d’acquisition des parties communes, a été annulée dans son entier par jugement du 1er août 2024 (pièce n° 38 des consorts [E]-[Y]).

Ce n’est que l’audit des parties communes des étages, réalisé par un géomètre expert le 30 juillet 2021 (pièce n° 8 des consorts [E]-[Y]), qui a clairement établi les multiples annexions en visant notamment celles des lots de Madame [L].

Les décisions de régularisation d’annexion de parties communes adoptées par l’assemblée générale du 24 novembre 2021 (pièce n° 5 de Mme [L]), s’agissant d’autres lots que ceux de Mme [L], et de fixation d’un prix unique d’acquisition des parties communes annexées, ont été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 octobre 2024, aux motifs, notamment d’une absence d’information suffisante délivrée aux copropriétaires quant au projet de cession et d’un abus de majorité (pièce n° 39 des consorts [E]-[Y]).

Aucune pièce antérieure n’est produite par Madame [L] pour démontrer que les copropriétaires auraient eu connaissance de l’occupation des parties communes litigieuses depuis plus de trente ans, alors qu’il ressort de l’audit des parties communes de 2021 que des annexions similaires ont été faites à tous les étages.

L’aspect quasiment homogène de la majorité des étages avec des portes donnant directement sur la cage d’escalier pouvait ainsi laisser penser aux copropriétaires qu’il n’y avait pas de paliers parties communes dans cette cage d’escalier. Faute de démontrer une possession publique, Madame [L] ne peut faire valoir qu’elle a acquis par usucapion la jouissance exclusive de la partie commune litigieuse.

Madame [L] sera donc condamnée à restituer les parties communes constituées par une partie du couloir situé à l’entrée des deux lots n° 26 et 27 au troisième étage et par une partie du couloir situé à l’entrée des lots n° 51 et 52 au quatrième étage du bâtiment sur rue, escalier A, représentant respectivement des superficies estimées de 1,90 m², selon l’audit établi par le géomètre expert PANGEO CONSEIL le 30 juillet 2021, et à rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur, à ses frais.

La demande d’astreinte, formée par les seuls consorts [E]-[Y], n’est motivée par aucun élément. Les lots de Madame [L] sont les seuls lots desservis par les paliers litigieux annexés. En outre, la copropriété comporte de nombreuses annexions de parties communes similaires. La demande d’astreinte des consorts [E]-[Y] sera donc rejetée.

2 – Sur la demande formée par les consorts [E]-[Y] au titre du préjudice moral

Les consorts [E]-[Y] soutiennent subir, au sein de la copropriété, un traitement discriminatoire, s’agissant du traitement des parties communes, qu’ils estiment réellement annexées par les copropriétaires des étages, mais non annexées par eux s’agissant du sous-sol. Ils font valoir que Madame [L] a participé à cette discrimination en soutenant, dans une instance distincte, l’absence de leur droit de propriété s’agissant d’une partie du sous-sol.

Madame [L] estime que le préjudice moral allégué n’est pas démontré.

En l’espèce, la présente instance ne concerne pas l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Paris le 7 octobre 2001, qui a, au demeurant, fait droit aux demandes formées par Madame [L].

Les consorts [E]-[Y] ne caractérisent par aucune pièce l’existence d’une faute commise par Madame [L] en lien de causalité directe avec le préjudice moral allégué.

Ils seront donc intégralement déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral à l’encontre de Madame [L].
3 – Sur les demandes accessoires

Madame [L], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer la somme de 2.000,00 euros aux consorts [E]-[Y] et la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [E]-[Y] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, Madame [L] sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Constate que Madame [V] [Y], Messieurs [P] [E], [N] [E], [W] [E] et Madame [S] [E] abandonnent leur demande de remboursement du trop-perçu de charges de copropriété formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5],

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Madame [Q] [L] fondée sur l’acquisition par usucapion des parties du couloir situé à l’entrée des deux lots n° 26 et 27 au troisième étage et du couloir situé à l’entrée des lots n° 51 et 52 au quatrième étage du bâtiment sur rue, escalier A, de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], représentant respectivement des superficies estimées de 1,90 m²,

Condamne Madame [Q] [L] à restituer les parties communes constituées par une partie du couloir situé à l’entrée des deux lots n° 26 et 27 au troisième étage et par une partie du couloir situé à l’entrée des lots n° 51 et 52 au quatrième étage du bâtiment sur rue, escalier A, de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], représentant respectivement des superficies estimées de 1,90 m² selon l’audit établi par le géomètre expert PANGEO CONSEIL le 30 juillet 2021, et à rétablir ainsi les lieux en leur état antérieur, à ses frais,

Rejette la demande d’astreinte formée par Madame [V] [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [E] et Madame [S] [E],

Déboute Madame [V] [Y], Madame [V] [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [E] et Madame [S] [E] de l’intégralité de leur demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral à l’encontre de Madame [Q] [L],

Condamne Madame [Q] [L] aux entiers dépens,

Condamne Madame [Q] [L] à payer à Madame [V] [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [E] et Madame [S] [E] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Q] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [V] [Y], Monsieur [P] [E], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [E], Madame [S] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [Q] [L] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2026

La Greffière, Le Président,