COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES
MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 21/00462 – N° Portalis DBYB-W-B7F-M7PE
Pôle Civil section 2

Date : 29 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. [H], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 485 337 703, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laurent MAURIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Y]
né le 05 Novembre 1967 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Daniel D’ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 29 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Selon acte notarié du 17 juillet 2019, la SCI [H] et M. [I] [Y] ont conclu un compromis de vente du lot numéro deux correspondant à l’entier rez-de- chaussée coté [Adresse 3] à l’exception des parties communes dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Sète (34), au prix de 285 000 euros sous condition suspensive particulière de l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 350 000 euros.

Par courrier de son notaire du 18 octobre 2019, M. [I] [Y] a informé le notaire du vendeur de son intention de ne pas poursuivre la vente.

Par courrier de son conseil du 24 décembre 2019, M. [I] [Y] a proposé au notaire des vendeurs sa substitution par de nouveaux potentiels acquéreurs du bien.

Le 9 juillet 2020, M. [I] [Y] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier de justice de l’apposition sur la vitrine du bien de pancartes à l’entête de l’agence Stéphane Plaza Immobilier avec la mention « Vendu ».

Par courrier de son conseil en date du 22 juillet 2020 adressé au notaire des vendeurs, M. [I] [Y] a sollicité la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 6100 euros.

Par courrier recommandé de son conseil du 7 janvier 2021 retourné « destinataire inconnu à l’adresse », la SCI [H] a informé l’acquéreur de la saisine du tribunal judiciaire et a proposé une résolution amiable du litige.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2021, la SCI [H] a fait assigner M. [I] [Y] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le voir condamner à lui régler la somme de 5700 euros au titre de la clause pénale sous astreinte et de se voir attribuer la somme de 6100 euros au titre du dépôt de garantie.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/00462.

La même assignation a fait l’objet d’un double enrôlement sous le numéro RG 21/00845. Cette affaire a été jointe par avis du 14 mars 2022 à l’affaire portant numéro RG 21/00462.

Prétentions et moyens des parties :

Selon dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 mars 2025, la SCI [H] demande au tribunal de :

CONSTATER que Monsieur [Y] n’a accompli aucune diligence en vue d’obtenir le prêt en méconnaissance de ses obligations contractuelles.
CONSTATER que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie.

PAR CONSEQUENT,
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer à SCI [H] la somme de 5.700€ en application de la clause pénale stipulée au contrat.
DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie, de 6.100 €, restera acquis à SCI [H].
CONDAMNER Monsieur [Y] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, à effectuer toute démarche auprès de Maître [V], en vue d’obtenir le versement du dépôt de garantie à la SCI [H].
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer à SCI [H] la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1304-3 du code civil, elle fait valoir que l’acquéreur n’a pas justifié des démarches pour l’obtention du prêt mentionné à l’acte et a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.
Elle indique que les potentiels acquéreurs susceptibles de se substituer au défendeur n’ont pas manifesté d’intention sérieuse à l’achat du bien.
*
Selon dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, M. [I] [Y] demande au tribunal de :

Débouter la SCI [H] de toutes fins et conclusions ;
Prononcer la caducité du compromis ;
Juger que Monsieur [Y] n’a failli à aucune de ses obligations ;
Juger que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [Y] ;
Juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale ;
Condamner la SCI [H] à verser à Monsieur [Y] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, il indique ne pas avoir été sollicité par les vendeurs pour justifier du dépôt de la demande de prêt, ni mis en demeure de signer l’acte authentique. Il indique avoir proposé la mise en œuvre la clause de substitution.
Au soutien de sa demande de rejet de la clause pénale, il indique que les conditions ne sont pas remplies, en l’absence d’obtention d’un prêt. Il indique ne pas avoir été destinataire du courrier de mise en demeure produit en demande.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
*

La clôture différée est intervenue le 22 mai 2026 par ordonnance du 20 janvier 2026, et l’audience de plaidoirie fixée au 4 juin 2026.
A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce,

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Le compromis de vente conclu entre les parties comporte en page 7 à la clause « conditions suspensives particulières » le paragraphe qui après avoir détaillé les conditions du prêt de 305 000 euros précise « En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Il n’est pas contesté par M. [I] [Y] qu’il n’a présenté aucune offre de prêt au vendeur.
S’il indique qu’il n’a pas été sollicité en ce sens par ces derniers, il ne verse par ailleurs au débat aucune pièce sur d’éventuelles démarches qu’il aurait effectué auprès d’établissements bancaires.

Ainsi, l’absence de diligences de l’acquéreur pour solliciter le prêt mentionné à la condition suspensive particulière dans les délais entraine le constat de la réalisation fictive de cette condition.

Sur la clause pénale

La jurisprudence rappelle que la clause pénale est due dès lors que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de la partie qui en avait l’intérêt (Cass. Civ. 3e, 12 juillet 2017, n° 16-17.646).

La clause de « stipulation de pénalité » du compromis de vente dispose qu’ «  au cas ou toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique [..], elle devra verser à l’autre partie la somme de cinq mille sept cents euros (5700 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. [..] sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt est réputée accomplie du fait de l’absence de diligences de M. [I] [Y], de sorte que les conditions relatives à l’exécution de la vente étaient remplies aux termes de cette clause.

Le compromis de vente à la clause « Réitération authentique » en page 25, mentionne que la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard le 17 octobre 2019.

Par courrier de son notaire du 18 octobre 2019, M. [I] [Y] a informé le vendeur de « son intention de ne pas poursuivre l’acquisition du bien ».
Il a ensuite par courrier de son conseil du 24 décembre 2019 sollicité une substitution par de potentiels nouveaux acquéreurs, et son avocat indique « à défaut de pouvoir envisager une telle transaction, mon client pourrait toujours être acquéreur de cet immeuble mais, il lui faudrait un délai supplémentaire de deux mois pour pouvoir certainement créer une société et faire un prêt etc….La première proposition effectuée ci-dessus me semble plus profitable et plus rapide pour tout le monde ».

Ainsi, ce courrier présentant un hypothétique engagement à l’achat, mais privilégiant la substitution, ne permet pas de contredire utilement celui du 18 octobre 2019 par lequel M. [I] [Y] a clairement fait connaitre son intention de ne pas acquérir le bien.

Ainsi, il convient d’en déduire que l’inexécution du contrat par M. [I] [Y] est définitive de sorte que l’absence de justificatif de l’envoi du courrier de mise en demeure du 18 octobre 2019 au débiteur ne fait pas obstacle à sa condamnation au paiement de la clause pénale, d’un montant de 5700 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Les parties s’accordent pour indiquer que le montant de 6100 euros a été versé par M. [I] [Y] en la comptabilité de l’étude de Maître [G] [V], notaire à [Localité 3] (11).

La clause « dépôt de garantie » du compromis de vente stipule que « dans le cas ou la non réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou de l’accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure ou sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur, cette somme sera restituée à l’acquéreur.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pour être dus au rédacteur des présentes »

Ainsi, il est établi que la non réalisation de la vente résulte de la défaillance de l’acquéreur dans l’octroi du prêt bancaire, la condition suspensive particulière ayant été réputée accomplie.
Le dépôt de garantie est donc acquis au vendeur et eu égard aux stipulations du compromis sera limité au montant de la pénalité soit 5700 euros sous déduction des frais et débours pour être dus à Maître [N] [S], Notaire à [Localité 4] (34), rédacteur du compromis de vente.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce,

En l’absence de production de pièces démontrant la réticence de M. [I] [Y] à honorer ses obligations et au regard des faibles montants des sommes à recouvrer ; il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [Y], partie perdante sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [I] [Y] à payer à la SCI [H] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et eu égard à l’antériorité du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer à la SCI [H] la somme de 5 700 euros (CINQ MILLE SEPT CENTS EUROS) au titre de la clause pénale mentionnée au compromis de vente notarié du 17 juillet 2019, portant sur le bien immobilier lot numéro deux sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Sète (34) ;

ORDONNE la restitution à la SCI [H], du dépôt de garantie à hauteur de 5700 euros (CINQ MILLE SEPT CENTS EUROS) sous déduction des frais et débours pour être dus à Maître [N] [S], Notaire à Marseillan (34), détenu en l’étude de Maître [G] [V], notaire à Narbonne (11) résultant du compromis de vente notarié du 17 juillet 2019, portant sur le bien immobilier lot numéro deux sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Sète (34) ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [I] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M ; [I] [Y] à payer à la SCI [H] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.