AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/00599 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQXN

Minute JCP n° 26/681

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Camille LEVY, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [K] [I],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4] [Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C57463-2025-006028 du 27/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
Représentée par Me Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
– clause exécutoire délivrée le à Me [C] [O] par LS (+ pièces)
– copie certifiée conforme délivrée le à Me Luigi FARRUGGIO par voie de case (+ pièces)
– seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, la société civile immobilière Evagab a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [I] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte du 3 mai 2023, un contrat de cautionnement a été établi entre le bailleur et la société Action logement services.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la société Action logement services, venant aux droits de la société civile immobilière Evagab, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3475 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [I] le 19 mars 2025.

Par assignation du 7 août 2025, la société Action logement services venant aux droits de la société civile immobilière Evagab a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5445 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3475 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

La commission de surendettement des particuliers de la Moselle a déclaré la demande de Mme [K] [I], déposée le 12 novembre 2025, recevable par décision du 30 décembre 2025 et a ensuite imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit dans sa séance du 26 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties jusqu’à l’audience du 2 juillet 2026, à laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers.

Prétentions et moyens des parties

En demande, la société Action logement services venant aux droits de la société civile immobilière Evagab, est représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions en réponse déposées à l’audience. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2026, s’élève désormais à 9900 euros. La société Action logement services venant aux droits de la société civile immobilière Evagab, considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais de paiement sollicités et à la suspension de la clause résolutoire. Elle affirme que la procédure de surendettement dont a bénéficiée Mme [K] [I] est sans incidence sur la résiliation du bail, acquise de plein droit antérieurement à la décision de recevabilité de la Commission de surendettement et ajoute que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant après ladite décision de recevabilité, de sorte qu’elle ne peut bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Elle s’oppose au moyen de la défenderesse selon lequel elle ne justifierait pas avoir payé les sommes en litige à la bailleresse, et fait valoir que sa créance est parfaitement justifiée par les éléments versés aux débats, et notamment le contrat de bail, le contrat de cautionnement, les attestations de la bailleresse et les quittances subrogatives à son profit.

En défense, Mme [K] [I], représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience du 7 mai 2026, demande de :
débouter la société Action logement services de ses demandes, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, juger que la dette locative est soldée et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,à titre très subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire,en tout état de cause, soustraire la somme de 1444,76 euros des éventuelles sommes mises à sa charge, débouter la société demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens et écarter l’exécution provisoire de la décision.
Mme [K] [I] soutient en premier lieu que la preuve du paiement effectif par la société demanderesse à la société Evagab bailleresse n’est pas rapportée. Elle se prévaut par ailleurs d’une procédure de surendettement ayant conduit à l’effacement total de sa dette locative de sorte que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant un délai de deux ans. Elle soutient encore avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais de paiements.

La défenderesse fait enfin valoir que le décompte actualisé du 29 avril 2026 comporte des sommes relatives aux frais de procédure qui doivent être soustraites de sa dette locative à hauteur de 1444,76 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et prorogée jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Action logement services venant aux droits de la société civile immobilière Evagab justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3475 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le fait que la commission de surendettement des particuliers de la Moselle ait été saisie postérieurement à l’expiration de ce délai de deux mois, le 12 novembre 2025 et qu’elle ait décidé de la recevabilité de la demande de la défenderesse le 30 décembre 2025, est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire antérieure.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article L.741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a décidé de l’effacement des dettes de Mme [K] [I] par décision du 26 février 2026 et il ne résulte pas des éléments du dossier qu’une contestation ait été formée par l’une des parties contre cette décision.

Dans le cadre de cette procédure, la créance de la société Action logement services a été fixée à la somme de 8910 euros. Cette somme correspondait au solde débiteur du compte de Mme [K] [I] à la date du 12 décembre 2025, loyer de décembre 2025 inclus.

Il résulte en revanche du décompte actualisé du 27 mai 2026 que la dette locative arrêtée au 26 février 2026, date de la décision d’effacement s’élevait à la somme de 9900 euros.

Dès lors, c’est l’intégralité de la dette locative qui a fait l’objet d’un effacement, ainsi que le soutient la défenderesse, qui justifie avoir repris le paiement du loyer à compter du mois de mars 2026.

En conséquence, la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est rejetée.

3. Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, que la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a imposé le 26 février 2026 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [K] [I].

La locataire justifie avoir repris le paiement de son loyer à compter du mois de mars, et ce jusqu’au mois de juin 2026. Elle produit ainsi deux quittances de loyers de la société bailleresse pour les mois de mars 2026 et juin 2026, et un courriel du gérant de la société civile immobilière Evagab du 9 avril indiquant qu’il a perçu les sommes de 608 et 304 euros de la CAF au titre des APL et demandant à sa locataire de ne pas verser le loyer.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit jusqu’au 26 février 2028, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Mme [K] [I] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

La demande subsidiaire de Mme [K] [I] étant accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande très subsidiaire.

Enfin, la demande présentée en tout état de cause tendant à faire soustraire la somme de 1444,76 euros des éventuelles sommes mises à sa charge est sans objet, aucune somme n’étant mise à la charge de Mme [I] dans la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [I], qui succombe principalement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société demanderesse.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2023 entre la société civile immobilière Evagab, d’une part, et Mme [K] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] est résilié depuis le 19 mai 2025,

DEBOUTE la société Action logement services venant aux droits de la société immobilière Evagab, de sa demande en paiement de la somme de 9900 € au titre de la dette locative,

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 26 février 2028,

RAPPELLE que si Mme [K] [I] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :
1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 19 mai 2025,
2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [K] [I] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
4°) Mme [K] [I] sera condamnée à payer à la société demanderesse, sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Mme [K] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 et celui de l’assignation du 7 août 2025,

DEBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER, greffière.

La greffière La vice-présidente