Droit de préemption urbain : réalité du projet d’aménagement et contrôle du juge des référés

L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme subordonne l’exercice légal du droit de préemption urbain à la réalité, à la date de la décision, d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets de l’article L. 300-1. Les caractéristiques précises du projet n’ont toutefois pas à être entièrement définies à cette date, à condition que sa nature apparaisse dans la décision de préemption.

Sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, le juge des référés ne peut suspendre une décision que si l’urgence est établie et si un moyen est propre à créer un doute sérieux sur sa légalité. Le Conseil d’État juge que les documents de planification, une étude d’opportunité, de faisabilité et de programmation, ainsi qu’une délibération relative à la recherche de financements, établissaient suffisamment la réalité du projet de modernisation et d’extension d’un camping. L’absence d’identification précise de la parcelle dans ces documents n’était pas déterminante, celle-ci étant attenante au site et son acquisition répondant aux objectifs de maîtrise foncière.

Le juge des référés ayant dénaturé les pièces du dossier, son ordonnance est annulée. Statuant au titre du référé, le Conseil d’État écarte les moyens tirés de l’incompétence, du défaut de motivation et de l’absence de projet réel, puis rejette la demande de suspension sans examiner l’urgence. La partie perdante est condamnée à verser 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une commune avait préempté une parcelle attenante à un camping pour moderniser, réhabiliter et étendre le site. Le Conseil d’État relève que les documents d’orientation, l’étude de faisabilité, la programmation et la démarche de financement établissaient la réalité du projet à la date de la préemption. Il annule l’ordonnance ayant suspendu la délibération et rejette la demande de suspension.

Une commune a exercé son droit de préemption urbain sur une parcelle attenante à un camping, afin de permettre la modernisation, la réhabilitation et l’extension du site. L’acquéreur évincé a demandé en référé la suspension de cette délibération. Le juge des référés a accueilli cette demande en estimant qu’un doute sérieux existait sur la réalité du projet d’aménagement.

La commune a formé un pourvoi en cassation. Elle soutenait notamment que les documents disponibles établissaient l’existence d’un projet, même si ses caractéristiques précises n’étaient pas encore arrêtées.

Le Conseil d’État relève les objectifs du document d’orientation communal, l’étude de faisabilité et de programmation, ainsi que la démarche de financement engagée. Il estime que ces éléments démontraient la réalité du projet à la date de la préemption. L’ordonnance est annulée et la demande de suspension rejetée.

• Justifier d’un projet réel à la date de la préemption
• Rattacher le projet aux objets de l’article L. 300-1
• Faire apparaître la nature du projet dans la décision
• Établir la cohérence du projet avec les documents communaux
• Relier l’acquisition foncière aux objectifs d’extension ou de maîtrise foncière
• Écarter tout moyen propre à créer un doute sérieux

• Plan d’aménagement et de développement durable communal
• Étude d’opportunité, de faisabilité et de programmation
• Délibération sollicitant des financements régionaux
• Proximité immédiate de la parcelle avec le camping

La commune conserve le bénéfice de sa décision de préemption, la suspension étant rejetée après annulation de l’ordonnance. L’acquéreur évincé ne bénéficie d’aucune suspension et doit verser une indemnité de procédure à la commune.

• Maintien de l’exécution de la délibération de préemption
• Rejet de la demande de suspension de l’acquéreur évincé
• Validation du projet de modernisation et d’extension du camping
• Versement de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1
• Conservation des documents établissant la réalité du projet

À faire

• Identifier l’objet d’aménagement dans la décision
• Documenter le projet à la date de préemption
• Conserver les études de faisabilité et programmation
• Relier la parcelle aux objectifs fonciers du projet
• Vérifier les moyens de référé invoqués

À éviter

• Exercer la préemption sans projet réel établi
• Omettre la nature du projet dans la décision
• Exiger des caractéristiques précises prématurément
• Négliger les documents communaux pertinents
• Demander la suspension sans moyen créant un doute sérieux

Les conditions du droit de préemption urbain

L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme exige un projet réel, à la date de la préemption, répondant aux objets de l’article L. 300-1, et dont la nature apparaît dans la décision. Les caractéristiques précises du projet peuvent encore ne pas être arrêtées. Les documents de planification, l’étude de faisabilité et la proximité immédiate de la parcelle ont suffi à établir cette réalité.

Les critères du doute sérieux en référé

L’article L. 521-1 du code de justice administrative impose un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux sur la légalité de la décision. Le Conseil d’État a censuré l’appréciation du juge des référés, qui avait dénaturé les pièces en écartant la réalité du projet. Les moyens relatifs à la compétence, à la motivation et au projet réel ne remplissaient pas ce critère.

Les frais irrépétibles en procédure administrative

Sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, aucune somme n’est mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante. L’acquéreur évincé doit verser 3 000 euros à la commune, tandis que sa propre demande au même titre est rejetée.

Article L. 521-1 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article L. 210-1 du code de l’urbanisme, Article L. 300-1 du code de l’urbanisme