Expropriation pour restauration immobilière : la notification détaillée des travaux constitue une garantie essentielle

Dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, l’autorité expropriante doit notifier au propriétaire, après la déclaration d’utilité publique, le programme des travaux à réaliser dans un délai déterminé, puis, lors de l’enquête parcellaire, le programme détaillé des travaux lui incombant. Ces formalités résultent des articles L. 313-4-2, R. 313-27 et R. 313-28 du code de l’urbanisme.

Ces notifications constituent une garantie permettant au propriétaire de réaliser lui-même les travaux ou d’en confier l’exécution à l’organisme chargé de la restauration, afin d’éviter l’expropriation. La seule notification du programme général applicable à l’immeuble ne remplace pas celle du programme détaillé concernant le lot individuel. La configuration des travaux, notamment leur articulation avec un lot voisin, ne suffit pas à exclure la possibilité d’une réalisation par le propriétaire.

Le Conseil d’État sanctionne ainsi la dénaturation des pièces du dossier et l’erreur de droit commises par la cour administrative d’appel. L’absence de notification du programme détaillé prive le propriétaire de la garantie prévue par l’article L. 313-4-2 et justifie l’annulation de l’arrêté de cessibilité.

Sur la recevabilité, une association ne justifie pas, en principe, d’un intérêt lui donnant qualité pour contester la cessibilité d’un terrain qui ne lui appartient pas. Le recours du propriétaire demeure recevable lorsque le délai de deux mois prévu par l’article R. 421-1 du code de justice administrative a été prorogé conformément aux articles 1er, 2 et 15 des ordonnances des 25 mars 2020.

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Le Conseil d’État annule l’arrêté de cessibilité et les décisions juridictionnelles précédentes : le propriétaire n’avait pas reçu notification du programme détaillé des travaux ni été invité à les réaliser lui-même, ce qui l’avait privé d’une garantie légale. L’association est en revanche irrecevable, faute d’intérêt suffisant pour contester la cessibilité d’un terrain ne lui appartenant pas.

Un propriétaire et une association ont demandé l’annulation d’un arrêté préfectoral déclarant cessible, au profit de la société InCité Bordeaux Métropole Territoires, un lot situé dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière à Bordeaux.

Après le rejet de leur recours par le tribunal administratif puis par la cour administrative d’appel, ils ont saisi le Conseil d’État. Ils soutenaient notamment que le propriétaire n’avait pas reçu la notification du programme détaillé des travaux propres à son lot et n’avait pas été invité à les réaliser lui-même dans un délai déterminé.

Le Conseil d’État a annulé les décisions précédentes et l’arrêté de cessibilité, considérant que cette absence de notification avait privé le propriétaire d’une garantie légale. L’association a toutefois été jugée irrecevable faute d’intérêt suffisant pour contester la cessibilité d’un terrain ne lui appartenant pas.

• Déclaration préalable d’utilité publique de l’opération
• Notification du programme détaillé des travaux propres au lot
• Indication du délai de réalisation des travaux
• Possibilité pour le propriétaire de réaliser ou faire réaliser les travaux
• Information permettant d’éviter l’expropriation
• Absence de circonstances particulières justifiant l’intérêt associatif

• Notification de la délibération municipale au propriétaire
• Absence du programme détaillé des travaux propres au lot
• Programme général des travaux applicable à l’immeuble
• Pièces établissant la destruction partielle et la réunion de lots

Le propriétaire obtient l’annulation de l’arrêté de cessibilité en raison de la privation d’une garantie procédurale. L’association ne peut pas obtenir cette annulation faute d’intérêt suffisant, tandis que l’État et la société bénéficiaire doivent verser les frais irrépétibles au propriétaire.n

• Annulation de l’arrêté de cessibilité
• Maintien de la recevabilité du recours du propriétaire
• Irrecevabilité du recours associatif
• Versement de 1 500 euros par l’État
• Versement de 1 500 euros par la société bénéficiaire

À faire

• Notifier le programme détaillé propre à chaque lot
• Indiquer le délai maximal d’exécution des travaux
• Permettre au propriétaire de proposer leur réalisation
• Vérifier l’intérêt à agir de chaque requérant
• Contrôler le respect des délais contentieux prorogés

À éviter

• Se limiter à notifier le programme général de l’immeuble
• Présumer l’impossibilité technique d’une réalisation par le propriétaire
• Omettre l’invitation à réaliser ou faire réaliser les travaux
• Contester un terrain sans intérêt juridique particulier
• Négliger les pièces établissant les notifications effectuées

La notification du programme détaillé des travaux

nL’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme impose la notification à chaque propriétaire du programme détaillé des travaux lui incombant, lors de l’enquête parcellaire. Cette formalité constitue une garantie : elle permet au propriétaire de proposer l’exécution des travaux ou de la confier à l’organisme chargé de la restauration, afin d’éviter l’expropriation. La notification du seul programme général de l’immeuble est insuffisante.n

La privation d’une garantie procédurale

nL’absence de notification détaillée prive le propriétaire de la garantie prévue par l’article L. 313-4-2. La circonstance que les travaux impliquent la destruction partielle du lot et sa réunion avec un lot voisin ne permet pas, à elle seule, de considérer que le propriétaire ne pouvait les réaliser ou les faire réaliser. La cour a donc commis une erreur de droit et dénaturé les pièces du dossier.n

L’intérêt pour agir contre un arrêté de cessibilité

nUn requérant ne justifie en principe d’un intérêt pour contester la cessibilité que des terrains lui appartenant, sauf circonstances particulières. L’association ne démontrait pas de telles circonstances et a été déclarée irrecevable. En revanche, le recours du propriétaire a été jugé recevable, le délai de deux mois de l’article R. 421-1 du code de justice administrative ayant été prorogé par les ordonnances des 25 mars 2020.

Article L. 313-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 313-4-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme, Article R. 313-27 du Code de l’urbanisme, Article R. 313-28 du Code de l’urbanisme, Article R. 131-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R. 421-1 du Code de justice administrative, Article L. 821-2 du Code de justice administrative, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, Article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, Article 15 de l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020