Permis de construire en bande littorale : appréciation de l’espace urbanisé et régularisation des vices

La cour écarte l’application de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme : le terrain, bien que situé dans la bande littorale des cent mètres, se trouve dans un espace urbanisé caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions. Le projet, remplaçant une habitation existante sans densification significative, pouvait donc être autorisé.

En revanche, le revêtement vert prévu pour les toitures et certaines façades méconnaît le chapitre B du règlement du PLUiH. L’appréciation de l’atteinte au caractère des lieux repose sur la qualité du site puis sur l’impact concret du projet, sans mise en balance avec des intérêts étrangers aux critères réglementaires. La visibilité du revêtement et son caractère inhabituel dans le secteur ont été déterminants.

Le prolongement de la terrasse enherbée méconnaît le chapitre E du règlement du PLUiH : les exhaussements doivent être liés et nécessaires à la construction, être limités aux besoins techniques et ne pas créer une émergence paysagère injustifiée. L’agrandissement de la terrasse, non justifié par des considérations techniques, ne remplissait pas ces conditions.

La cour applique l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et limite l’annulation aux parties viciées, les modifications nécessaires n’entraînant pas de bouleversement de la nature du projet. Elle écarte également le moyen de procédure présenté tardivement, ainsi que les griefs relatifs à la qualité du pétitionnaire et à l’insuffisance du dossier, faute d’incidence sur l’appréciation portée par l’administration.

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La cour juge que le terrain se situe dans un espace urbanisé de la bande littorale et que le projet n’entraîne pas de densification significative. Elle retient toutefois l’illégalité du revêtement vert prévu pour les toitures et façades ainsi que du prolongement d’une terrasse enherbée. L’annulation est limitée à ces éléments, qui peuvent être régularisés, les autres moyens étant écartés.

Une société civile immobilière a obtenu un permis de construire valant permis de démolir pour remplacer une maison existante par une habitation individuelle à Locquirec, ainsi que plusieurs permis modificatifs. Une voisine a demandé l’annulation du permis initial, du rejet de son recours gracieux et du deuxième permis modificatif.

Le tribunal administratif a annulé l’ensemble de ces décisions en raison de plusieurs méconnaissances du code de l’urbanisme et du règlement du PLUiH. La société et la commune ont interjeté appel.

La cour juge que le terrain est situé dans un espace urbanisé de la bande littorale et que le projet n’entraîne pas de densification significative. Elle retient toutefois l’illégalité du revêtement vert des toitures et façades, ainsi que du prolongement d’une terrasse enherbée. Elle écarte les autres moyens et limite l’annulation à ces seuls éléments, susceptibles d’être régularisés.

• Espace urbanisé caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions
• Absence de densification significative du secteur littoral
• Revêtement compatible avec le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants
• Exhaussements liés et nécessaires à la construction autorisée
• Modifications limitées à une partie identifiable du projet
• Absence de bouleversement de la nature même du projet

• Photographies et plans établissant la densité des constructions environnantes
• Présence de commerces, école, salle multisports et maison associative
• Pièces du dossier montrant la visibilité du revêtement vert
• Plans révélant l’agrandissement de la terrasse et du talus
• Notice architecturale, plans de masse, façades et coupes

Le titulaire du permis et la commune conservent l’autorisation pour les éléments non viciés. Ils doivent toutefois régulariser le revêtement des toitures et façades ainsi que le prolongement de la terrasse, tandis que la voisine obtient une annulation limitée.

• Modifier le revêtement vert des toitures et façades
• Supprimer ou régulariser le prolongement de la terrasse enherbée
• Déposer un permis modificatif conforme au règlement du PLUiH
• Conserver les éléments du permis non affectés par les vices
• Supporter les frais irrépétibles de chaque partie

À faire

• Vérifier la densité et la continuité de l’espace urbanisé
• Documenter l’insertion paysagère par plans et photographies
• Justifier techniquement chaque exhaussement projeté
• Contrôler la couleur et la visibilité des revêtements
• Préparer un permis modificatif ciblant les vices

À éviter

• Présenter tardivement un moyen nouveau en appel
• Accroître une terrasse sans justification technique
• Choisir un revêtement absent du secteur environnant
• Omettre les éléments paysagers utiles à l’instruction
• Demander une annulation totale pour un vice divisible

La recevabilité des moyens nouveaux en appel

nLe moyen tiré de la méconnaissance du contradictoire, présenté après l’expiration du délai d’appel et ne se rattachant pas aux causes juridiques initiales, est irrecevable.n

Les critères de l’espace urbanisé en bande littorale

nL’article L. 121-16 du code de l’urbanisme permet une construction dans la bande littorale si l’espace présente un nombre et une densité significatifs de constructions et si le projet n’entraîne pas une densification significative. La présence de plusieurs rangs de constructions, de voies et d’équipements caractérise ici un espace urbanisé.n

La régularisation partielle des permis de construire

nLes vices affectant le revêtement des toitures et façades ainsi que le prolongement de la terrasse sont régularisables au titre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme. L’annulation est limitée aux parties identifiables du projet, dès lors que les modifications nécessaires n’en bouleversent pas la nature.

Article L. 121-16 du Code de l’urbanisme, Article L. 321-2 du Code de l’environnement, Article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 421-3 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-4 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-5 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-8 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-9 du Code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du Code de l’urbanisme, Article 653 du Code civil, Article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, Article R. 751-11 du Code de justice administrative