TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pierre RELMY
Madame [C] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00697 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCJW

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION, sise [Adresse 2]
représentée par Me Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre RELMY, avocat au barreau de Paris

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière

Décision du 01 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00697 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCJW

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] sont propriétaires des lots n°6 et 7 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AN [Cadastre 1] SEC DG PLAN n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 60/1013ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] ont été condamnés par jugement du tribunal de Paris en date du 18 novembre 2024 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 138,39 euros suivant décompte arrêté au 1er mars 2024, outre 114 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, et 50 euros de dommages et intérêts et 900 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a assigné devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
4 392,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;589 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;2 000 euros de dommages et intérêts ;2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] (60/1013ème) et qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience du 22 juin 2026, l’affaire a été retenue à cette date.

A l’audience du 22 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il a précisé que l’assemblée générale de copropriété 5 décembre 2024 avait opéré un changement de Syndic et que la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE a été remplacée par la SAS CANOPEE GESTION.

Monsieur [Y] [J], représenté par son conseil, par conclusions écrites d’irrecevabilité soutenues oralement sollicite de :
Voir dire et juger qu’en l’état la décision collective désignant le syndic n’est définitive qu’à défaut d’avoir été régulièrement notifiée au concluant ; En conséquence, voir déclarer en l’état le syndicat des copropriétaires en cause irrecevable dans ses différentes demandes évoquées ci-dessous pour « défaut de qualité à agir ; Le voir condamner à payer la somme de 2 500 euros au concluant en application des dispositions de l’article 700 du CPC ; Le voir condamner aux entiers dépens de l’instance ;
A l’audience, Monsieur [Y] [J] se désiste de sa demande d’irrecevabilité relative au SYNDIC suite aux explications et justifications transmises par le Syndicat des copropriétaires.

Sur le fond, il reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée, et expose que le bien est actuellement en indivision et rencontre des difficultés quant à la liquidation, le bien étant loué.

Madame [C] [G], bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Par courrier postal reçu au greffe le 28 mai 2026, elle informe de son absence à l’audience en raison de son âge, 87 ans, de ses difficultés à se déplacer et de son éloignement. Son courrier confirme le caractère indivis du bien, ainsi que le paiement des charges par cette dernière jusqu’en 2010.

La décision a été mise en délibéré le 1er octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de la demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.
L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, Monsieur [Y] [J] se désiste de sa demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir à l’audience.

Il convient de constater son désistement et de le déclarer parfait.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 6 et 7, indiquant la répartition des tantièmes (60/1013èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] ;
le précédent jugement du 18 novembre 2024 de condamnation avec le décompte d’exécution y afférent ayant imputé les paiements intervenus entre le 1er janvier 2023 au 1er mars 2024 ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er mars 2024 au 1er mars 2025 ;l’historique du compte du 1er avril 2024 au 11 décembre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 981,53 euros (en ce inclus 589 euros de frais) ; les procès-verbaux des assemblées générales du 14 novembre 2023, du 8 juillet 2024, du 6 septembre 2024, du 5 décembre 2024 et du 11 mars 2026 ;les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;le règlement de copropriété lequel contient une clause ( article 17 III) prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ; le contrat de syndic ; les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 392,53 euros portant sur la période allant du 1er mars 2024 au 1er décembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Monsieur [Y] [J] reconnait tant le principe que le quantum de la dette à l’audience. Madame [C] [G], absente à la procédure, ne conteste par définition pas ces éléments.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité au regard de l’article 17 III de ce règlement, de sorte que Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 589 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Par ailleurs, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] présentent, de manière récurrente depuis 3 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE le désistement de Monsieur [Y] [J] de sa demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir et le déclare parfait ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION:

– la somme de 4 392,53 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er mars 2024 au 1er décembre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025 ;

– la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 1er octobre 2026 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente