REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026
__________________________

N° RG 25/06912 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3LY

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026, délibéré prorogé au 30 Septembre 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Elina TERRAL.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U]
né le 12 Avril 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Emmanuelle REIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
– Me Catherine GAUTHIER
– Me Emmanuelle REIN

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022 prenant effet le 3 mai 2022, la SCI TREIZE représentée par AZ IMMO 83 a consenti à Monsieur [G] [U] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à Flayosc (83780), moyennant un loyer mensuel initial de 522 euros outre une provision sur charges de 10 euros.

Le bailleur a souscrit le 25 avril 2022 auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10137381640, garantissant les obligations de Monsieur [G] [U].

Suite à divers impayés de loyers, la SCI TREIZE a fait jouer l’engagement de la caution. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la SCI TREIZE, selon quittance subrogative en date du 24 juin 2025, la somme de 2 124,43 euros.

Pas acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer à Monsieur [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1266,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 avril 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suite à de nouveaux impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à plusieurs versements complémentaires pour un total de 3 528,43 euros, selon quittance subrogative du 21 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
– Condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 1 749,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2025 sur la somme de 1 266,26 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
– Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
– Condamner Monsieur [G] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
– Condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
– Condamner Monsieur [G] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 31 juillet 2025.

A la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2026.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [G] [U], représenté par son conseil, a sollicité, par conclusion visées à l’audience auxquelles il s’est référé :
– Déclarer la demande irrecevable,
– Juger qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire,
– Constater l’apurement de la dette de loyer,
– Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et des moyens, selon ce qu’autorise l’article 455 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, et prorogée au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le droit d’agir de la demanderesse

L’article 2309 du code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

Et suivant l’article 1346-4 alinéa 1er : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier ».

En l’espèce, le VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil (article 2309 nouveau du code civil), la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail ».

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêté du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard des locataires, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale signé avec la société AZ IMMO 83, mandataire de la SCI TREIZE, la quittance subrogative du 21 janvier 2026 et un décompte de sa créance actualisée arrêté au mois de janvier 2026, ce qui établit que la caution a été actionnée pour le paiement de la somme totale de 3 528,43 euros, correspondant aux soldes des loyers et charges impayés des mois de octobre 2024 à décembre 2024, janvier 2025, mars 2025, avril 2025, juin 2025, septembre 2025, novembre 2025, décembre 2025, janvier 2026.

Le contrat prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

Sur la recevabilité de la demande en constatation d’acquisition de clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et contrairement à ce que soutient Monsieur [G] [U], une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 31 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 23 avril 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice le 30 juillet 2025.

Le commandement de payer a notifié au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation, conformément aux stipulations du bail, de sorte que ce dernier délai doit s’appliquer.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’entre le 30 juillet 2025 et le 30 septembre 2025, aucun règlement n’a été effectué par Monsieur [G] [U], de sorte que les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois après sa délivrance.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 septembre 2025 à 24h00.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du bail d’habitation du 26 avril 2022, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2025 et du décompte de la créance subrogative arrêté au 10 mars 2026, que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’une créance à hauteur de 474,33 euros.
 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 474,33 euros au titre de sa créance subrogative arrêtée au 10 mars 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [G] [U] a bénéficié d’une aide de son organisme de retraite complémentaire à hauteur de 2 000 euros versée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 1er janvier 2026 et qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [G] [U] pour le règlement des sommes dues des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande formée par Monsieur [G] [U], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2025 et que Monsieur [G] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient de le condamner à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par le locataire.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [U] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [G] [U] du paiement des frais irrépétibles exposés par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES. Cette dernière sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 26 avril 2022 entre la SCI TREIZE d’une part, et Monsieur [G] [U] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à Flayosc (83780), sont réunies à la date du 30 septembre 2025 à 24h00 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 474,33 euros, au titre de sa créance subrogative arrêtée au 10 mars 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [U] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Monsieur [G] [U] à s’acquitter de la dette en 8 mensualités, en procédant à 7 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par le locataire ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 juillet 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE