N° RG 26/00047 – N° Portalis DB24-W-B7K-ESGK
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute : 26/198
N° RG 26/00047 – N° Portalis DB24-W-B7K-ESGK

Copies certifiées conformes délivrées le :
– Me MANNEVY
-[D] [R] [E] [Y]
-[N] [Z]
– au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
– à Me MANNEVY

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026

A l’audience publique du 29 Avril 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Mme Christelle BELLET, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Bernadette BELLA ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSES :

S.C.I. HESTIA immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 811 188 424
dont le siège social est situé
[Adresse 1]
[Localité 3]
Prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me MANNEVY Hugo, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par Me Benjamin GUERIN, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

S.A. SEYNA immatriculée au RCS de [Localité 4], sous le n° 843 974 635
dont le siège social est situé
[Adresse 2]
[Localité 5]
Prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me MANNEVY Hugo, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par Me Benjamin GUERIN, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et
RG n°26/0047

DEFENDEURS :

Madame [N] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante

Monsieur [D] [R] [E] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, sous la signature de Mme Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2021, la SCI HESTIA a donné à bail à Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850,00 euros.

Il a été souscrit un contrat de garantie de loyers impayés avec la SA SEYNA.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le bailleur a fait signifier à Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 552,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er octobre 2025, la SCI HESTIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la SCI HESTIA et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner les locataires à remettre les clés,ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 730,49 euros à la société SEYNA au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens, en ce compris le coût du commandement.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-[Localité 6] le 15 janvier 2026.

À l’audience du 29 avril 2026, la SCI HESTIA et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes.

Elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y], régulièrement assignés, à personne ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] assignés à personne ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI HESTIA et la SA SEYNA aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 1er octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au que la SCI HESTIA et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la solidarité :

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI HESTIA, la somme de 2 730,49 euros, au titre des sommes dues à compter du mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2 730,49 euros selon décompte au mois de décembre 2025 inclus.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 14 janvier 2026, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif, sans qu’il soit besoin de statuer plus avant sur la remise des clés.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2026, Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à son paiement à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à payer à la SCI HESTIA et la SA SEYNA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI HESTIA et la SA SEYNA aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 octobre 2021 entre la SCI HESTIA et la SA SEYNA d’une part, et Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 14 janvier 2026 ;

DIT que Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à compter du 14 janvier 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 2 730,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à payer à la SCI HESTIA et la SA SEYNA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] à payer à la SCI HESTIA et la SA SEYNA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [E] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE