TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :
N° RG 25/01394 – N° Portalis 352J-W-B7J-C624B

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 29 Septembre 2026
DEMANDERESSE

Madame [Z] [K]
8 rue des Marroniers
75116 PARIS
représentée par Me Jeanne MERCIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #105

DÉFENDERESSE

S.N.C. DU 146 AVENUE DE VERSAILLES
21 avenue du Président Wilson
75116 PARIS
représentée par Maître Bernard DE FROMENT de la SELARL SELARL FROMENT RIQUIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R014

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président
Madame Marie PAPART, Vice-président
Madame Ariane SEGALEN, Vice-président

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 29 Septembre 2026
6ème chambre 1ère section
N° RG 25/01394 – N° Portalis 352J-W-B7J-C624B

JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
En premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SNC du 146 avenue de Versailles a entrepris la construction d’un ensemble immobilier au 146 avenue de Versailles à Paris 16ème dont elle a vendu les lots en l’état futur d’achèvement.

Suivant contrat de réservation signé le 15 mars 2021, Madame [Z] [K] a réservé auprès de celle-ci un studio d’une surface de 20,71 m2 dont la livraison était prévue au 3ème trimestre 2022, pour un prix de 320.000 €. Suivant avenant signé le 15 juillet 2021, Madame [Z] [K] a en outre réservé une cave.

La vente des lots réservés en l’état futur d’achèvement est intervenue suivant acte authentique et acte rectificatif des 27 juillet 2021 du 8 février 2022 au prix convenu de 320.000€, avec une date de livraison arrêtée au plus tard le 30 septembre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par courrier daté du 15 juin 2023, la SNC du 146 avenue de Versailles a informé Madame [Z] [K] d’un retard dans l’exécution des travaux lié à la pandémie du COVID 19 et au remplacement du maître d’œuvre, annonçant une livraison pour le 30 septembre 2023.

Par courrier daté du 18 juin 2024, Madame [Z] [K], par l’intermédiaire de son conseil, déplorant que les lots ne soient toujours pas livrés, a mis en demeure la SNC du 146 avenue de Versailles de lui régler la somme de 23.760 € au titre de la perte de chance de percevoir un loyer depuis le mois de juin 2022 et la somme de 990 € par mois jusqu’à la complète réception et levée des réserves de l’appartement.

En réponse, par courrier daté du 24 juillet 2024 adressé à Madame [Z] [K] à son ancienne adresse, la SNC du 146 avenue de Versailles a contesté le bien-fondé de ses demandes, invoquant des causes légitimes de suspension du délai de livraison relatives aux intempéries et à la défaillance d’entreprises ayant nécessité la recherche de sociétés tierces, reportant le délai de livraison au 30 septembre 2023. Une convocation pour une livraison le 8 août 2024 était adressée à Madame [Z] [K] avec ce courrier. Madame [Z] [K] a indiqué ne pas avoir reçu ces courriers.

Une réunion de livraison s’est tenue le 13 novembre 2024. Par courrier du 18 novembre 2024, le conseil de Madame [Z] [K] a souligné qu’à cette occasion il avait été constaté que l’appartement n’était pas en état d’être livré, listant les travaux restant à exécuter dans la perspective d’une livraison le 20 novembre 2024.

Un procès-verbal de livraison avec réserves, non daté, a finalement été signé par les parties, mentionnant le paiement du solde du prix par Madame [Z] [K] ainsi que les propositions financières effectuées à cette occasion par les parties pour mettre fin à leur différend.

Par courrier du 10 décembre 2024, le conseil de Madame [Z] [K] a signalé des désordres complémentaires affectant l’appartement ainsi que la démolition de la cave, déplorant par ailleurs qu’aucune réserve émise n’ait été levée.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025, Madame [Z] [K] a fait assigner la SNC du 146 avenue de Versailles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« Vu les articles 1193 et suivants du Code civil ;
Vu l’article 1642-1 du Code civil,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vue la jurisprudence citée,
Vues les pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :
JUGER Madame [Z] [K] recevable et bien fondée en sa demande ;
CONDAMNER la SNC DU 146 AVENUE DE VERSAILLES à payer à Madame [Z] [K]:
– 27.720 euros depuis le 1er octobre 2022 avec intérêts au taux légal depuis le 20 juin 2024, date de réception de la première mise en demeure ;
– 50.000 euros au titre de la réduction du prix de vente de l’appartement acquis par Madame [K] dans l’immeuble du 146 avenue de Versailles – 75116 PARIS ;
– 10.000 euros au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve dans l’exécution du contrat de vente de l’appartement ;
CONDAMNER la SNC DU 146 AVENUE DE VERSAILLES au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
ASSORTIR la décision à venir de l’exécution provisoire. »

Bien qu’ayant constitué avocat le 24 mars 2025, la SNC du 146 avenue de Versailles n’a jamais conclu.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’absence de conclusion notifiée par la SNC du 146 avenue de Versailles

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application des dispositions de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si la partie défenderesse à l’instance ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens du demandeur à l’instance que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ( Civ. 3ème 30 avril 2003 N°01-12.289).

La SNC du 146 avenue de Versailles n’a pas conclu au fond.

L’assignation apparaît régulière en la forme et lui a permis de constituer valablement avocat, lequel a été destinataire des bulletins de procédure afférents à l’instance par voie électronique.
Il convient néanmoins d’examiner le bien-fondé des demandes formées à son encontre.

2. Sur la réduction de prix sollicitée par Madame [Z] [K]

Madame [Z] [K] sollicite une réduction du prix de l’appartement acquis au visa de l’article 1646-1 du code civil « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. »

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, applicable à cette demande « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

S’agissant de la cave

S’agissant de la cave, celle-ci avait fait l’objet d’une livraison à Madame [Z] [K], le procès-verbal de livraison mentionnant au titre des réserves relatives à la cave la nécessité de faire la peinture et l’enduit des murs ainsi que celle de faire la peinture du sol.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 6 décembre 2024 constate qu’à l’emplacement désigné par Madame [Z] [K] comme étant celui de sa cave et dont elle présente la clé, il n’existe plus de cave, malgré des traces de cloisons ou murs supprimés et des portes empilées les unes sur les autres. Madame [Z] [K] a dénoncé la démolition de sa cave par courrier daté du 10 décembre 2024, soit dans le mois suivant la livraison du bien intervenue au plus tôt le 13 novembre 2024.

Si Madame [Z] [K] indique que des caves auraient été reconstruites depuis, elle ajoute ignorer quelle cave lui serait attribuée et ne pas en avoir la clé. Faute pour la SNC du 146 avenue de Versailles de rapporter la preuve d’avoir effectivement mis la cave promise dans l’acte de vente à la disposition de Madame [Z] [K], celle-ci doit être tenue à l’indemniser de sa valeur.

Les actes de vente ne mentionnant pas la taille que devait faire la cave, il sera considéré que celle-ci devait au moins faire 1m2. Au regard du coût moyen au mètre carré d’une cave dans le secteur, le préjudice de Madame [Z] [K] sera évalué à 2.500 € que la SNC du 146 avenue de Versailles sera condamnées à lui payer.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal de droit à compter de la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant des désordres affectant l’appartement

Au soutien de sa demande de réduction du prix de vente de l’appartement au titre des désordres et inachèvement relevés dans l’appartement, Madame [Z] [K] produit aux débats le procès-verbal de livraison sur lequel figurent des réserves, le courrier adressé le 10 décembre 2024 par son conseil à la SNC du 146 avenue de Versailles pour dénoncer d’autres griefs et un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 6 décembre 2024 à sa demande.

Ces seuls éléments ne permettent toutefois pas de démontrer que la nature et l’ampleur des désordres et inachèvements dénoncés soient à l’origine d’une perte de valeur de l’appartement de Madame [Z] [K].

Madame [Z] [K] sera donc déboutée de la demande de réduction de prix qu’elle forme au titre des désordres et inachèvements qu’elle dénonce.

3. Sur le préjudice locatif dont Madame [Z] [K] sollicite réparation

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que le date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ces délais est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

Sur la caractérisation du retard

Aux termes des actes authentiques de vente signés par les parties les 27 juillet 2021 et 8 février 2022, la date de livraison des biens acquis par Madame [Z] [K] était prévue au plus tard le 30 septembre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Le procès-verbal de livraison produit aux débats, signé par les parties, n’est pas daté. Aucun élément émanant de la SNC du 146 avenue de Versailles elle-même ne permet d’établir qu’il a effectivement été signé le 20 novembre 2024 comme l’affirme Madame [Z] [K]. Toutefois, ce procès-verbal de livraison mentionne expressément que l’acquéreur a versé au 13 novembre 2024 la somme de 320.000 € TTC de sorte qu’il est nécessairement postérieur et qu’un retard de livraison au moins jusqu’au 13 novembre 2024 est caractérisé.

Dans ces conditions, il incombe à la SNC du 146 avenue de Versailles de rapporter la preuve des cas de force majeur ou de suspension du délai de livraison justifiant le report de la date de celle-ci. Le vendeur n’a produit aucune pièce en ce sens et son seul courrier daté du 24 juillet 2024 produit aux débats par Madame [Z] [K] ne peut suffire à établir la réalité des motifs invoqués pour soutenir un report de livraison au 30 septembre 2023.

Dans ces circonstances, un retard de livraison entre le 1er octobre 2022 et le 13 novembre 2024 est caractérisé, soit un retard de 775 jours, lequel engage la responsabilité contractuelle de la SNC du 146 avenue de Versailles.

S’agissant en revanche de la persistance de l’impossibilité de louer le bien alléguée par Madame [Z] [K] en raison de la carence de la SNC du 146 avenue de Versailles à reprendre les désordres dénoncés, celle-ci n’est pas caractérisée en l’absence d’élément permettant d’établir qu’ils rendent l’appartement impropre à la location de part leur ampleur et leur nature. D’ailleurs, Madame [Z] [K] communique l’annonce qu’elle a publiée afin de louer son appartement le 26 janvier 2025 de sorte que la persistance du préjudice locatif après cette date apparaît d’autant plus douteuse. Madame [Z] [K] sera ainsi déboutée du surplus des demandes qu’elle forme au titre du préjudice locatif.

Sur le préjudice

De jurisprudence constante en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Madame [Z] [K] affirme qu’elle entendait louer le bien acquis de sorte qu’elle sollicite une indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. Au soutien de sa demande, elle produit l’annonce correspondant à son bien, tel que décrit dans le constat de commissaire de justice établi le 6 décembre 2024, publiée sur le site internet LEBONCOIN le 26 janvier 2025, pour une location au prix mensuel de 1.200 €, ainsi que les messages de 12 personnes ayant fait part de leur intérêt pour cette annonce.

Au regard de l’emplacement du bien, situé dans le 16ème arrondissement de Paris, secteur recherché de la capitale, et de sa nature, s’agissant d’un studio neuf meublé, type de logement pour lequel la demande est forte, ce que corroborent les messages produits aux débats par Madame [Z] [K], les chances de Madame [Z] [K] de louer cet appartement rapidement et régulièrement sont élevées. Néanmoins, la perte de chance d’en tirer un revenu locatif doit également tenir compte des charges qu’elle aurait dû assumer (charges de copropriété, impositions sur les revenus locatifs…) et de la vacance locative possible entre deux locataires, des changements de locataires étant fréquents pour ce type de logement. Au regard de ces éléments, la perte de chance de Madame [Z] [K] de tirer un revenu locatif de l’appartement sera évaluée à 85%.

S’agissant du montant du loyer hors charges que Madame [Z] [K] pouvait espérer percevoir, celle-ci produit aux débats l’annonce qu’elle a publiée pour un loyer mensuel de 1.200 € (sans qu’il ne soit précisé s’il inclut les charges) ainsi que deux annonces publiées pour des logements similaires dans le même arrondissement pour un loyer mensuel hors charges de 950 € et 1.250 €. Ces annonces ne permettent toutefois pas d’établir que le logement pouvait être effectivement loué pour ce montant. Au regard des caractéristiques et de la localisation du logement, le loyer que Madame [Z] [K] peut escompter percevoir sera retenu à hauteur de 782 € par mois, pour tenir compte de la surface du logement de 20,71 m2 et en l’absence de cave, soit 25,71 € par jour (782 x 12 / 365).

Le préjudice locatif de Madame [Z] [K] est ainsi évalué à la somme de 16.936,46 € (25,71 x 775 x 0,85) que la SNC du 146 avenue de Versailles sera condamnée à lui payer.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui seul détermine le montant et le principe de la créance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

4. Sur l’indemnisation au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire . »

En l’espèce, Madame [Z] [K] qui sollicite une indemnisation forfaitaire de 10 000 € pour résistance abusive, ne justifie pas d’un préjudice distinct du préjudice locatif, de la réduction de prix et des frais irrépétibles, elle sera donc déboutée de cette demande.

5. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SNC du 146 avenue de Versailles qui succombe supportera donc les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la SNC du 146 avenue de Versailles qui succombe à payer à Madame [Z] [K] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Condamne la SNC du 146 avenue de Versailles à payer à Madame [Z] [K] :
– la somme de 2.500 € au titre de la réduction de prix résultant de l’absence de mise à disposition de la cave ;
– la somme de 16.936,46 € au titre du préjudice locatif ;

Assortit ces sommes allouées à Madame [Z] [K] de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la SNC du 146 avenue de Versailles au paiement des dépens ;

Condamne la SNC du 146 avenue de Versailles à payer à Madame [Z] [K] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 29 Septembre 2026

Le Greffier Le Président