VEFA : responsabilité du vendeur pour 775 jours de retard et indemnisation de la perte de chance locative

En application des articles 1601-1 du Code civil et L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, la date contractuelle de livraison constitue un élément essentiel de la vente en l’état futur d’achèvement. Le dépassement engage la responsabilité contractuelle du vendeur, sauf preuve d’un cas de force majeure ou d’une cause contractuelle de suspension. L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge d’examiner le bien-fondé des demandes même lorsque le défendeur constitué ne conclut pas.

Le vendeur n’ayant produit aucune pièce établissant les causes de report invoquées, le retard du 1er octobre 2022 au 13 novembre 2024 a été retenu. La perte de chance locative a été évaluée en tenant compte de la probabilité de location, des charges, de la vacance locative et d’un loyer déterminé selon la surface et les caractéristiques du bien. Une indemnité de 16 936,46 euros a été accordée.

Au titre de l’article 1642-1 du Code civil, l’absence de mise à disposition de la cave, dénoncée dans le mois suivant la livraison et non compensée par une preuve de remise effective, a justifié une indemnisation de 2 500 euros. En revanche, les désordres de l’appartement n’ont pas été reliés à une perte de valeur démontrée. La demande de résistance abusive a également été rejetée faute de préjudice distinct, conformément à l’article 1231-6 du Code civil. Les dépens et 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du vendeur.

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La livraison d’un appartement et d’une cave vendus en l’état futur d’achèvement est intervenue avec 775 jours de retard. Le vendeur n’a pas justifié les causes de suspension invoquées. La cave n’étant plus identifiable, une indemnisation a été accordée pour sa non-mise à disposition ainsi que pour la perte de chance locative. La réduction du prix et les dommages-intérêts pour résistance abusive ont été refusés.

Un acquéreur a réservé puis acheté en l’état futur d’achèvement un studio et une cave auprès d’un vendeur professionnel. La livraison, contractuellement prévue au plus tard le 30 septembre 2022, n’est intervenue qu’après le 13 novembre 2024. Le vendeur a invoqué des intempéries, la pandémie et des défaillances d’entreprises, sans produire de justificatifs établissant ces causes de suspension.

Lors de la livraison, la cave mentionnée dans l’acte n’était plus identifiable et les réserves affectant l’appartement demeuraient contestées. L’acquéreur a sollicité une réduction du prix, une indemnisation de la perte de revenus locatifs et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal a retenu un retard de 775 jours, indemnisé la perte de chance locative et l’absence de mise à disposition de la cave. Il a rejeté la réduction de prix fondée sur les désordres de l’appartement, faute de preuve d’une perte de valeur, ainsi que la demande fondée sur la résistance abusive.

• Date contractuelle de livraison dépassée
• Livraison effective établie au 13 novembre 2024
• Causes de force majeure ou suspension non démontrées
• Retard imputable au vendeur caractérisé
• Probabilité élevée de location du studio
• Charges et vacance locative prises en compte
• Absence de preuve d’une perte de valeur des désordres

• Actes authentiques fixant la livraison au 30 septembre 2022
• Procès-verbal de livraison mentionnant le paiement au 13 novembre 2024
• Procès-verbal de constat du 6 décembre 2024 constatant l’absence de cave
• Procès-verbal de livraison avec réserves
• Annonces locatives et messages de douze personnes intéressées
• Absence de pièces du vendeur justifiant les causes de report

L’acquéreur obtient une indemnisation pour la cave non mise à disposition et pour la perte de chance locative, mais échoue à démontrer une perte de valeur liée aux désordres de l’appartement. Le vendeur supporte les condamnations principales, les dépens et les frais irrépétibles.

• Versement de 2 500 euros pour la cave
• Versement de 16 936,46 euros pour le préjudice locatif
• Application des intérêts au taux légal dès le jugement
• Rejet de la réduction de prix pour les désordres non valorisés
• Prise en charge des dépens et de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit de la décision

À faire

• Vérifier la date contractuelle exacte de livraison
• Documenter chaque étape de la livraison effective
• Exiger les justificatifs des causes de suspension invoquées
• Conserver procès-verbaux, réserves, constats et courriers
• Établir le loyer par des références comparables

À éviter

• Invoquer une force majeure sans pièces justificatives
• Confondre réserves et preuve d’une perte de valeur
• Réclamer des loyers sans intégrer charges et vacance
• Prolonger le préjudice locatif sans démontrer l’impropriété
• Demander une résistance abusive sans préjudice distinct

La preuve des causes de suspension du délai de livraison

Le vendeur doit établir les cas de force majeure ou de suspension prévus au contrat pour justifier le report de la livraison. Un courrier unilatéral invoquant des intempéries ou des défaillances d’entreprises ne suffit pas sans pièce corroborante. À défaut, le retard est retenu entre la date contractuelle et la livraison effectivement établie.

La réparation de la perte de chance locative

La responsabilité contractuelle du vendeur découle du non-respect de la date essentielle de livraison. L’indemnisation tient compte de la probabilité de louer rapidement et régulièrement, des charges, de la vacance locative et du loyer raisonnablement démontré. La juridiction a retenu une chance de 85 % et un loyer mensuel de 782 euros.

La preuve de la perte de valeur liée aux désordres

Selon les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, les défauts apparents peuvent justifier une diminution du prix, mais les réserves, courriers et constatations produites doivent démontrer une perte de valeur. En l’absence de preuve suffisante sur la nature et l’ampleur des désordres de l’appartement, la réduction du prix a été refusée.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1646-1 du Code civil, Articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1193 du Code civil, Article 1240 du Code civil