MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2026
DOSSIER : N° RG 24/04820 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNL5
NAC : 71H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [T]
POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 07 Octobre 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 06 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 12 août 2026, puis prorogé au 7 octobre 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE COUR [Localité 1] SITUE [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL DOMICIA, RCS [T] 902 163 534,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de [T], avocat plaidant, vestiaire : 35

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [T], RCS [T] 331 496 240,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de [T], avocat plaidant, vestiaire : 343

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] à Toulouse, représenté par son syndic en exercice, la société Domicia, a assigné devant le tribunal judiciaire de [T] son ancien syndic, la société Foncia.

Il demande au tribunal de :
– condamner la société Foncia à lui verser la somme de 25 543,81 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la faute de gestion commise dans l’exécution de sa mission de syndic,
– condamner la société Foncia à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la société Foncia [T] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de ses prétentions et de le condamner à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé au 6 mai 2026 l’audience de plaidoirie. L’affaire a été appelée à cette audience et mise en délibéré au 12 août 2026, prorogé au 7 octobre 2026.

MOTIFS

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, d’établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait valoir que la société Vinci Immobilier Résidentiel, qui était propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété, était débitrice d’une somme de 25 543,81 euros au titre de l’exercice comptable 2020/2021, et que la société Foncia n’a jamais procédé au recouvrement de ces charges de copropriété impayées, y compris après la vente de ses lots par la société Vinci Immobilier Résidentiel. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] soutient encore que la société Foncia aurait dû émettre, à l’occasion de cette vente, un état daté montrant le solde débiteur de la société Vinci Immobilier Résidentiel, conformément aux obligations découlant de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que la société Foncia, son syndic jusqu’au 18 décembre 2023, a ainsi commis une faute dans l’exercice de son mandat de syndic.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit seulement des extraits de son grand livre comptable dont il ressort qu’au 30 juin 2020, la société Vinci Immobilier Résidentiel présentait un solde débiteur de 19 748,89 euros, qu’au 30 juin 2021 elle présentait un solde débiteur de 25 543,81 euros, et qu’au 30 juin 2022 puis au 30 juin 2023 elle présentait toujours le même solde débiteur.

Toutefois, à supposer que la société Vinci Immobilier Résidentiel avait toujours une dette de 25 543,81 euros lorsque le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a changé de syndic de copropriété le 19 décembre 2023 et que la société Foncia n’aurait jamais agi pour procéder au recouvrement de cette dette, ce qui n’est pas démontré, le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] résultant de cette faute de gestion ne consisterait pas en le montant des charges de copropriété demeurées impayées, mais en la perte de chance de les recouvrer.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juin 2024 que, lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont autorisé le syndic à ester en justice contre la société Vinci Immobilier Résidentiel en vue de recouvrer les charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] n’établit pas que cette action en justice serait demeurée infructueuse, alors que la société Vinci Immobilier Résidentiel est toujours in bonis.

Dès lors, la perte de chance de recouvrer les charges de copropriété impayées, à supposer que ce défaut de paiement soit toujours d’actualité, n’est pas établie.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts du fait de la faute de gestion qu’aurait commise la société Foncia dans l’exécution de sa mission de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts du fait de la faute de gestion qu’aurait commise la société Foncia dans l’exécution de sa mission de syndic,

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT