Permis modificatif : dépassement de l’emprise maximale des annexes par une superstructure de piscine

L’article 2N2 du règlement du PLU distingue l’extension des constructions à usage d’habitation de la création ou de l’extension des annexes. Ces dernières, piscines incluses, ne peuvent dépasser une emprise au sol de 100 m² et doivent être implantées dans un rayon de 20 mètres de la construction principale.

La cour applique l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, selon lequel l’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, sauf exclusions réglementaires. En l’absence de définition particulière dans le PLU, cette notion doit être appréciée selon cette projection verticale.

La superstructure maçonnée intégrant le bassin et sa plage, accolée aux constructions annexes et indissociable de celles-ci, constitue une emprise au sol. Sa situation partiellement sous le terrain naturel, liée à la pente, est sans incidence. Les 30 m² de cette superstructure s’ajoutent aux 60 m² du pool-house et du local technique ainsi qu’aux 40 m² du garage, portant l’emprise totale à au moins 130 m². Le dépassement de la limite de 100 m² suffisait à justifier le refus du permis modificatif.

La cour rejette également les conclusions à fin d’injonction et laisse à chaque partie la charge de ses frais, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le propriétaire d’une maison au Lavandou sollicitait un permis modificatif concernant notamment une piscine et des constructions annexes. La cour a jugé que la superstructure maçonnée de la piscine, d’une emprise de 30 m², était indissociable de ces constructions. Ajoutée au pool-house, au local technique et au garage, l’emprise totale atteignait au moins 130 m², dépassant la limite de 100 m² fixée par le PLU. Le refus du permis a été confirmé.

Un propriétaire avait obtenu en 2013 un permis de construire pour modifier et agrandir une maison, édifier un garage, un pool-house, une piscine et un local technique sur un terrain situé au Lavandou.

Il a ensuite sollicité un permis de construire modificatif pour des travaux comprenant notamment une superstructure maçonnée intégrant le bassin et la plage de la piscine, ainsi que la transformation de constructions annexes en espace habitable. Le maire a refusé cette autorisation en 2021. Le tribunal administratif a rejeté le recours du demandeur, qui a fait appel.

La cour administrative d’appel constate que la superstructure de la piscine, d’une emprise de 30 m², est indissociable des constructions annexes. Elle l’ajoute aux 60 m² du pool-house et du local technique et aux 40 m² du garage. L’emprise totale atteint ainsi au moins 130 m², au-delà de la limite de 100 m² prévue par le règlement du PLU. Le refus est donc confirmé.

• Appliquer la définition de l’emprise au sol de l’article R. 420-1
• Vérifier l’absence de définition contraire ou particulière dans le PLU
• Établir l’indissociabilité de la superstructure avec les constructions annexes
• Inclure les débords et volumes constitutifs de la construction
• Cumuler les surfaces des différentes annexes concernées
• Comparer l’emprise totale à la limite de 100 m²

• Notice du dossier de permis modificatif mentionnant la transformation en espace habitable
• Constat de l’accolement de la superstructure aux constructions annexes
• Hauteur de 2,70 mètres au sud de la superstructure
• Hauteur d’environ 0,60 mètre au raccordement nord
• Surfaces déclarées de 30, 60 et 40 m²

Le demandeur ne peut obtenir le permis modificatif dès lors que l’emprise cumulée des annexes dépasse le plafond réglementaire. La commune pouvait légalement fonder son refus sur ce seul motif, tandis que les frais de procédure restent à la charge de chaque partie.

• Refus du permis modificatif maintenu
• Superstructure de piscine intégrée au calcul d’emprise
• Emprise totale retenue à au moins 130 m²
• Demande d’injonction et d’astreinte rejetée
• Frais irrépétibles laissés à chaque partie

À faire

• Identifier la définition de l’emprise au sol applicable
• Recenser toutes les annexes et leurs surfaces
• Vérifier l’indissociabilité des superstructures et constructions
• Contrôler le plafond d’emprise prévu par le PLU
• Documenter les hauteurs et raccordements au terrain naturel

À éviter

• Soustraire une structure maçonnée située partiellement sous le terrain
• Calculer séparément des volumes juridiquement indissociables
• Écarter la piscine du calcul des annexes
• Se limiter aux surfaces déjà autorisées initialement
• Négliger les règles spécifiques du secteur du PLU

L’emprise au sol des constructions annexes

L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, sous réserve des exclusions prévues par ce texte. En l’absence de précision du PLU, cette définition s’applique. Une superstructure maçonnée accolée et indissociable d’autres constructions constitue une emprise, même si une partie se situe sous le terrain naturel en raison de la pente.

La limite d’emprise des annexes autorisées

L’article 2N2 du règlement du PLU autorise les annexes, piscines incluses, sous réserve d’une emprise au sol maximale de 100 m². La superstructure de la piscine, le pool-house, le local technique et le garage doivent être cumulés lorsque leurs volumes sont juridiquement indissociables ou correspondent à des constructions annexes concernées par la règle. Le dépassement de cette limite suffit à légaliser le refus du permis modificatif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres motifs.

Article R. 420-1 du code de l’urbanisme, Article R. 423-38 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative