Clause résolutoire d’un bail de garage : acquisition après commandement de payer resté infructueux huit jours

Les articles 1103, 1224 et 1225 du Code civil consacrent la force obligatoire du contrat et encadrent la clause résolutoire. La clause doit identifier les engagements sanctionnés et, sauf stipulation contraire, être précédée d’une mise en demeure la rappelant. Le commandement visant la clause étant demeuré infructueux pendant plus de huit jours, la résiliation a été constatée à la date prévue au contrat.

Le maintien dans les lieux après résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à une indemnité d’occupation compensatoire. Celle-ci est fixée selon la valeur équitable des locaux, en l’occurrence au montant du loyer, des charges et de l’indexation prévus par le bail. La provision correspondant à l’arriéré et aux indemnités d’occupation a été accordée sur la base du commandement, de l’assignation et du décompte non contestés.

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Le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai contractuel. La bailleresse l’a ensuite assigné en référé afin de faire constater la résiliation, obtenir son expulsion et obtenir le paiement de l’arriéré ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Régulièrement assigné mais non comparant, le locataire n’a produit aucun élément de contestation. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Une provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation a également été accordée.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.
• Commandement de payer visant expressément la clause.
• Respect du délai contractuel de huit jours.
• Absence de régularisation des sommes dues.
• Créance établie par les pièces produites.
• Occupation maintenue après la résiliation du bail.

• Contrat de bail du 3 janvier 2021.
• Clause résolutoire relative aux loyers impayés.
• Commandement de payer du 28 avril 2026.
• Assignation en référé.
• Décompte arrêté au mois d’août 2026.

• Résiliation du bail constatée au 6 mai 2026
• Libération des lieux dans les huit jours
• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Indemnité mensuelle égale au loyer indexé et aux charges
• Paiement provisionnel de 1 029,89 euros
• Condamnation à 600 euros au titre de l’article 700 et aux dépens

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Calculer précisément les loyers impayés
• Faire délivrer un commandement visant la clause
• Contrôler l’expiration du délai contractuel
• Produire le décompte actualisé de la créance

À éviter

• Omettre la mention de la clause résolutoire
• Engager l’expulsion avant la résiliation acquise
• Confondre loyers impayés et indemnité d’occupation
• Négliger la preuve de la signification
• Réclamer une somme non justifiée par le décompte

Les conditions d’acquisition d’une clause résolutoire locative

La clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraîne la résolution et être précédée d’une mise en demeure la rappelant, conformément aux articles 1224 et 1225 du Code civil, sauf stipulation contraire. Le bail prévoyait un délai de huit jours pour régler les loyers. Le commandement visant la clause étant resté infructueux au-delà de ce délai, ses conditions d’acquisition étaient réunies.

Les pouvoirs du juge des référés en l’absence du défendeur

Selon les articles 472, 834 et 835 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas de statuer, mais le juge doit vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Il peut ordonner les mesures urgentes et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’absence de comparution n’a donc pas dispensé la bailleresse de produire les justificatifs de sa créance.

La fixation de l’indemnité d’occupation après résiliation

Le maintien dans les lieux après l’expiration du bail constitue une faute civile privant le propriétaire de la jouissance de son bien. L’indemnité d’occupation, de nature compensatoire, a été fixée à la valeur équitable des locaux, correspondant ici au loyer contractuel augmenté des charges et de l’indexation jusqu’à la libération effective.